據(jù)《商業(yè)時(shí)代》報(bào)道 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)步、健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、和諧發(fā)展的必然要求。近年來(lái)，外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)境內(nèi)房地產(chǎn)增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)購(gòu)境內(nèi)商品房的行為也越來(lái)越活躍。房地產(chǎn)業(yè)成為外商投資的重要行業(yè)。

　　當(dāng)然，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必定會(huì)引起諸如投機(jī)泡沫，金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。但外資也有其積極的方面。面對(duì)外資我們的對(duì)策應(yīng)該是利用其優(yōu)勢(shì)，規(guī)制其不足，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極健康的發(fā)展。

　　外資進(jìn)入的動(dòng)因

　　(一)龐大的市場(chǎng)需求

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為5.58億平方米，全年商品房銷(xiāo)售額為18080.3億元。在銷(xiāo)售總額中，個(gè)人購(gòu)房所占比重在2004年就達(dá)到93.30%。再加上城市化進(jìn)程加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造、拆遷所導(dǎo)致的購(gòu)房需求，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)面臨著廣闊的發(fā)展空間。

　　當(dāng)然，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)之所以具有如此強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，根本原因在于房地產(chǎn)業(yè)是跟宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的行業(yè)。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入的年均增速分別為8.8%和9.1%。相應(yīng)的，從2000年到2005年，全國(guó)商品房均價(jià)年均增長(zhǎng)59%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的健康發(fā)展以及方興未艾的城市化進(jìn)程，它所帶來(lái)的市場(chǎng)需求足以令外資怦然心動(dòng)。

　　(二)高額的預(yù)期收益

　　對(duì)于投資者而言，率或者利潤(rùn)率是決定投資與否的關(guān)鍵因素。目前而言，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，其利潤(rùn)空間也越來(lái)越小。而中國(guó)的房地產(chǎn)仍然處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，還有廣闊的成長(zhǎng)空間。專(zhuān)家指出，到2010年，我國(guó)的城市化水平將達(dá)到45%，共需建住房約61億平方米。同時(shí)，老百姓的住宅需求正在向舒適性轉(zhuǎn)變，高端公寓、寫(xiě)字樓、酒店等需求旺盛，使得中國(guó)房地產(chǎn)投資的高額利潤(rùn)在全球見(jiàn)所未見(jiàn)。保守估計(jì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的率至少有30%。

　　此外，人民幣升值預(yù)期再加上國(guó)際間利率差異也是造成外資高額收益預(yù)期的重要因素。而且，這是海外資金中游資投資中國(guó)房地產(chǎn)的主要驅(qū)動(dòng)力。近年來(lái)就有大量的海外熱錢(qián)涌入中國(guó)市場(chǎng)，其中相當(dāng)一部分資金就直接進(jìn)入了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在上海、北京、深圳等地的樓市中，有些樓盤(pán)的主要購(gòu)家就是這些大量涌入的熱錢(qián)。

　　(三)安全的投資機(jī)遇

　　除了巨大的市場(chǎng)和高額的回報(bào)，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的另外一個(gè)考慮是投資的安全性問(wèn)題。1997年亞洲金融風(fēng)暴，東南亞國(guó)家貨幣急劇貶值所帶來(lái)的慘痛教訓(xùn)讓很多投資者至今心有余悸。而當(dāng)前美元的疲軟走勢(shì)，讓相當(dāng)多的投資者對(duì)美元貨幣持有國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的承受能力有較多的顧慮。在對(duì)其他國(guó)家金融體系信心不足的情況下，金融市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的中國(guó)就成為投資者眼中安全的港灣。

　　外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　(一)積極影響

　　外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，帶動(dòng)本土企業(yè)迅速提高綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。通過(guò)同外資的競(jìng)爭(zhēng)與合作，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷的提升自己的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而推動(dòng)行業(yè)整體水平的提高。

　　外資的進(jìn)入也有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，分散過(guò)于集中的金融風(fēng)險(xiǎn)。外國(guó)資本往往會(huì)伴隨著金融資本、保險(xiǎn)資本以及其它高科技低成本的材料資本一同進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種資本的高效捆綁，有利于緩解我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)狹窄的融資瓶頸和高企的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　(二)消極影響

　　助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫。在一些熱點(diǎn)城市，外資的介入助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)炒作的風(fēng)潮，成為房?jī)r(jià)迅速飆升的推動(dòng)因素之一。當(dāng)前，外資正以越來(lái)越大的規(guī)模和越來(lái)越快的速度進(jìn)入熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在缺乏有效監(jiān)管的前提下，尤其是非正常渠道的海外熱錢(qián)進(jìn)入市場(chǎng)不利于房地產(chǎn)本身的健康發(fā)展;也不利于國(guó)家宏觀調(diào)控的貫徹與落實(shí)。這在很大程度上不僅助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，同時(shí)也會(huì)影響到行業(yè)自身的金融安全。

　　行業(yè)擠出效應(yīng)。2005年前，外資還只能以合資企業(yè)的身份在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)。但從2005年起，隨著我國(guó)加入WTO后過(guò)渡期的結(jié)束，外資被獲準(zhǔn)在中國(guó)設(shè)立獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。憑借其強(qiáng)大的資金和技術(shù)實(shí)力，外資企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)本土企業(yè)。并且在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，境外資金和各類(lèi)機(jī)構(gòu)將以更大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這對(duì)于實(shí)力略遜的國(guó)內(nèi)企業(yè)而言，投資機(jī)遇和利潤(rùn)空間都會(huì)受到很大的擠壓(尤其是熱點(diǎn)區(qū)域)。

　　針對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制措施及不足

　　2006年7月，為了加強(qiáng)和改進(jìn)宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資的準(zhǔn)入和管理，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，建設(shè)部、央行等六部委共同發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(建住房[2006]171號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”)。這份文件是到目前為止，對(duì)于外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所作的較為全面的規(guī)制措施。它規(guī)范了外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件，加強(qiáng)了對(duì)外資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理。

　　《意見(jiàn)》主要從外匯管制、投資準(zhǔn)入、市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)以及信息監(jiān)測(cè)等四個(gè)方面強(qiáng)化了對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范。它規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%;境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)或者代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)超過(guò)一年的個(gè)人，可以購(gòu)購(gòu)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購(gòu)購(gòu)非自用、自住的商品房。同時(shí)強(qiáng)調(diào)外資的購(gòu)購(gòu)必須采取實(shí)名制?！兑庖?jiàn)》還指出各相關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作，強(qiáng)化跨境資本的檢測(cè)。

　　《意見(jiàn)》的頒布和實(shí)施，有利于穩(wěn)定當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，有利于進(jìn)一步落實(shí)和改進(jìn)相關(guān)的宏觀調(diào)控措施。國(guó)家外匯管理局依據(jù)《意見(jiàn)》精神，與建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了相關(guān)配套措施，貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理所涉及的外匯管理事宜，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目下跨境資本流動(dòng)秩序，同時(shí)建立健全外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。這一切都有助于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　但是就目前而言，國(guó)家對(duì)于外資進(jìn)入的規(guī)制措施主要還是基于控制投機(jī)行為，防范價(jià)格泡沫和抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的角度。規(guī)制措施范圍過(guò)于狹窄，沒(méi)有結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利益要求。對(duì)于外資進(jìn)入的積極因素，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展和提高本土企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力等方面都有所欠缺。而且相關(guān)的規(guī)定過(guò)于溫和，更多的還是停留于有勝于無(wú)的表面，沒(méi)有較強(qiáng)的可操作性。這些都是目前規(guī)制措施中存在的不足和尚待改進(jìn)的地方。

　　規(guī)范外資進(jìn)入的對(duì)策與建議

　　區(qū)別對(duì)待外資，促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資包括海外開(kāi)發(fā)投資、海外基金和個(gè)人購(gòu)房者等三個(gè)來(lái)源。就影響而言，海外開(kāi)發(fā)投資積極的影響多一些;海外基金有積極的影響也有消極的影響;而個(gè)人購(gòu)房者則消極的方面較多(而且更多的是直接的炒作和投機(jī))。不同的外資其影響也不同，僅 制外資進(jìn)入市場(chǎng)是不夠的，還應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同類(lèi)型的外資。

　　鼓勵(lì)相互合作，拓展融資領(lǐng)域 (論壇

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