國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果剛有所顯現(xiàn)，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)“抄底”，此舉引發(fā)了調(diào)控效果被外資對沖的擔憂

黑石激起千層浪

日前有消息稱，美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(Blackstone)同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團達成協(xié)議，黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高端公寓。

此舉也在鷹君發(fā)布的中期業(yè)績報告中得到間接驗證，鷹君表示，集團持有大連項目50%權(quán)益并擔任項目經(jīng)理，余下的50%權(quán)益由一獨立第三者持有。但未透露該獨立第三方的身份。大連項目總樓面面積約為28.6萬平方米，挖土工程預(yù)計于今年三季度展開。

由此，全球的私募投資公司“借道”進入中國住宅市場。早在2008年10月，黑石集團便投資了頭個中國房地產(chǎn)項目，以9.5億元的總代價獲得了上海長壽商業(yè)廣場95%股權(quán)。

在當前國內(nèi)房地產(chǎn)正經(jīng)歷著史上較嚴厲宏觀調(diào)控政策的背景下，國內(nèi)樓市量減價滯，房地產(chǎn)投資也顯現(xiàn)減緩勢頭。但此次黑石的投資并非個案，外資對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的熱情卻近幾月來未見消減，還有增加趨勢。

據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，2010年1-7月，外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248億元，同比上漲10%，而前6個月的累計總額為203.92億元，同比上漲4%。前7個月利用外資進行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%，其中，前6個月累計總額為249.88億元，同比上漲近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數(shù)，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元，超過了4、5月份的總和。

經(jīng)不完全統(tǒng)計，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，外資當前在中國房地產(chǎn)市場的頻繁活動基于多方面原因。由于銀根收緊及房地產(chǎn)調(diào)控政策，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，缺乏資金的房地產(chǎn)商將“橄欖枝”拋向手握大量資金的外資；另一方面，盡管正經(jīng)受著房地產(chǎn)調(diào)控的“陣痛”，但從長遠來看，中國房地產(chǎn)業(yè)前景依然良好，而房地產(chǎn)業(yè)是典型的暴利行業(yè)，外資的逐利本性使得國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對于外資充滿誘惑，當前的房地產(chǎn)調(diào)控也提供了所謂的“抄底”契機，能夠以較低的成本獲得投資機會。

與此同時，人民幣升值預(yù)期也被認為對外資流入房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極影響。齊魯證券指出，匯率升值初期，大量外幣會選擇轉(zhuǎn)換為人民幣從而享受人民幣升值帶來的益處，外匯占款的增加無疑間接擴大了貨幣供應(yīng)量，將直接提高房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度；同時，房地產(chǎn)本身的金融屬性使得房地產(chǎn)成為外幣轉(zhuǎn)換成人民幣后的主要投資品種。

國內(nèi)開發(fā)商借道海外融資

國內(nèi)開發(fā)商主要通過發(fā)行股權(quán)投資基金和債券的形式，吸引外資進入樓市。

金地集團今年4月份與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，頭期募集簽約金額約1億美元；6月下旬，中國海外子公司中國海外興業(yè)也聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資西安、青島、沈陽的三個項目，并將西安項目30%股權(quán)、青島項目30%股權(quán)和沈陽項目31.85%股權(quán)出售給基金公司，總價12億港元。

除了通過股權(quán)基金的形式吸引外資外，一些開發(fā)商通過發(fā)債也籌集了大量資金。8月4日，碧桂園發(fā)布公告稱，將針對海外市場發(fā)行4億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)。事實上，早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進行過一次5.5億美元的融資計劃。

統(tǒng)計顯示，金地集團、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等相繼推出海外融資計劃。僅在地產(chǎn)新政發(fā)布的4月份，國內(nèi)就有恒大地產(chǎn)、碧桂園等7家房企宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。

然而大批房企的海外融資代價十分高昂。以發(fā)行海外債券為例，從發(fā)債的利率看，雅居樂債券利率區(qū)間定在8.875%-9%；碧桂園的債券利率為11.25%；恒大地產(chǎn)為13%；佳兆業(yè)則高達13.5%。顯然，發(fā)行高息債券雖然籌得了資金，但是高額的利息支付比率也相應(yīng)吞噬了企業(yè)的部分利潤，并且加大了債務(wù)的成本和風(fēng)險。

監(jiān)管存在薄弱環(huán)節(jié)

今年4月，國務(wù)院《關(guān)于進一步做好利用外資工作的若干意見》發(fā)布，規(guī)定《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中總投資(包括增資)3億美元以下的鼓勵類、允許類項目，除《政府核準的投資項目目錄》規(guī)定需由國務(wù)院有關(guān)部門核準之外，由地方政府有關(guān)部門核準。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問題的通知》，再次對該審批權(quán)下放進一步說明。

該意見發(fā)布之時，便有學(xué)者提出質(zhì)疑，認為將會助推熱錢流入。也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，當前土地收入是各地方政府收入的主要來源，不少地方政府也把推高房價作為謀求GDP增長的工具，因此，審批權(quán)的下放，在一定程度上便利了外資涌入房地產(chǎn)。

一位人士指出，外資對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的大舉進入，使得國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢進一步惡化，同時也會造成國內(nèi)居民財富分配越來越不公，一些外資存在著投機成分，對于國內(nèi)房地產(chǎn)價格的推高作用顯而易見。

目前國內(nèi)對外資投資房地產(chǎn)的政策性規(guī)定并不多。2006年，建設(shè)部、商務(wù)部等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重；也對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為進行規(guī)范。

《意見》還明確了各相關(guān)部門和地方人民政府的監(jiān)管責(zé)任，要求加強對外資進入房地產(chǎn)市場的管理和引導(dǎo)，并提出了完善外資進入房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作機制的要求。

經(jīng)濟學(xué)家陳湛勻認為，四年前出臺對房地產(chǎn)市場外資準入規(guī)范和管理辦法，現(xiàn)在看來很有必要，比如外國人想投資中國房地產(chǎn)，必須設(shè)立外資企業(yè)，注冊資本不得低于投資總額的50%，這樣可以控制市場風(fēng)險，具有合理性。

但有業(yè)內(nèi)人士認為，目前國內(nèi)進行的房地產(chǎn)調(diào)控，通過銀行、資本市場收緊閘門的方式，壓縮國內(nèi)開發(fā)商資金，以逼迫其加快推盤變現(xiàn)，增加市場供應(yīng)，從而達到遏制房價過快上漲的目的。但是外資資金來源于外國，基本不受我國對房地產(chǎn)商融資調(diào)控的影響，而目前歐美不少國家貨幣政策仍然十分寬松，因此外資進入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦形成趨勢，將在一定程度上對沖我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在這次房地產(chǎn)調(diào)控中，并未出臺專門針對外資投資房地產(chǎn)的相應(yīng)政策。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)密切監(jiān)視外資的舉動，必要時出臺相應(yīng)調(diào)控措施。

不過，也有不同意見認為，房地產(chǎn)市場的投資更多屬于市場行為，無論是外資也好，內(nèi)資也罷，政策不應(yīng)過多加以干涉。

國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果有所顯現(xiàn)，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。是抄底，還是投機？外資的流入會否干擾我國房地產(chǎn)調(diào)控新政？對此，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。（來源：中國證券報）

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