中長期看，制度和政策將變得超預(yù)期重要。如果不增加制度性需求約束條件，增加土地供給和商品房供給只是個偽命題，實際上解決不了可以不斷自我強化、自我復(fù)制的需求問題。

　　如果沒有約束條件，預(yù)測11-20年住房剛性、改善性基本需求約為每年9-11億平米建筑面積，假設(shè)其60-80%由商品住宅市場解決（20-40%由保障房市場解決），則需要每年提供6.4-7.3億平米商品住宅。

　　每年10億平米建面基本需求要求每年6-8億平米土地供應(yīng)量，這是客觀上很難實現(xiàn)的土地供給數(shù)據(jù)。而且可供出讓土地大幅下降和土地財政模式，一二線城市土地供應(yīng)量下降。

　　沒有制度性約束條件下的需求在供給上難以滿足的矛盾將意味著壓制需求的政策和制度將越來越成為共識，壓制投資投機的不合理需求的政策將越來越成為主流、也必將越來越嚴厲。長期化的基本制度框架必將完善，主要將集中于細分需求和需求約束、土地財政和新開工到可供銷售的供給端，將涵蓋稅收、信貸等手段。

　　在長期化的基本制度沒有完善之前，房價上漲成為必然，基于短期目標的政策調(diào)控只能一段時期內(nèi)有效，而且容易嚴收就死、松放就亂。

　　中長期看，銷售額基本面未來15年平均增速15%，且將前高后低。

　　無論低估與否中國目前城市化率與經(jīng)濟所處階段尚不匹配。城市化（或城鎮(zhèn)化）雖不能保持行業(yè)高增長歷史，但能提供增長底線。

　　行業(yè)基本面發(fā)展更重要的是結(jié)構(gòu):行業(yè)發(fā)展趨勢轉(zhuǎn)向二三四線區(qū)域。

　　基于制度政策、行業(yè)基本面和美國、香港成熟階段行業(yè)估值，中長期看，地產(chǎn)股板塊估值預(yù)期10-25倍PE，16倍。雖地產(chǎn)股板塊平均PE高點不斷走低，但目前估值安全邊際很強。

　　11年行業(yè)預(yù)測:總體判斷11-12年回歸常態(tài)，處于銷量、房價下降—盤整—恢復(fù)的階段。

　　2011年行業(yè)投資策略:兩段論，目前維持中性和標配建議。即在上半年甚至更長時間基本面與政策面處于相持階段，板塊存在超跌反彈階段性投資機會，行業(yè)中性；下半年甚至更晚時間基本面向下調(diào)整且逐漸恢復(fù)，板塊存在趨勢性投資機會，行業(yè)可以增持。（金融界網(wǎng)）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！