申銀萬國一份研報指出，海南樓市目前的成交量已經(jīng)跌到谷底，預(yù)計開發(fā)商將開始大幅降價促銷。而降價將進一步引發(fā)市場對海南資產(chǎn)價格縮水的悲觀預(yù)期，這將持續(xù)壓制雅居樂的估值(公司三分之一土地儲備位于海南)

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    券商下調(diào)雅居樂評級至“中性”

　　2010年，雅居樂實現(xiàn)簽約金額323億元，而海南清水灣項目就貢獻了99億元，占比全部銷售額的30.65%。

　　今年以來，截至10月份，雅居樂實現(xiàn)合約銷售金額262億元。事實上，自3月份開始全國范圍內(nèi)的限購以來，雅居樂簽約金額的同比增幅已經(jīng)連續(xù)7個月遞減。雅居樂自己也表示，“在剩下的兩個月時間里完成全年的銷售目標(biāo)存在較大挑戰(zhàn)。”

　　而作為旗艦項目的清水灣，其銷售情況令券商們表示“失望”：申銀萬國一份研報表示，海南目前的成交量已經(jīng)跌到谷底，預(yù)計開發(fā)商將開始大幅降價促銷。而“降價將進一步引發(fā)市場對海南資產(chǎn)價格縮水的悲觀預(yù)期，這將持續(xù)壓制雅居樂的估值(公司三分之一土地儲備位于海南)”。

　　申萬在研報中進一步預(yù)測，雅居樂全年銷售或?qū)⒈仍媱?70億的銷售目標(biāo)低13%，進而“在此情況下，期末凈負(fù)債率將上升至83%，更值得擔(dān)憂的是，根據(jù)我們測算期末公司現(xiàn)金余額將驟降至28億元。”

　　在申萬看來，自8月19日其下調(diào)雅居樂評級以來，公司股價已經(jīng)下跌了40%。考慮到海南市場的黯淡前景，申萬進一步下調(diào)了雅居樂的評級至“中性”，建議投資者在近期的反彈中獲利了結(jié)。

　　在由國泰君安出具的研報中，進一步顯示，自5月份以來雅居樂銷售均價逐步下降：從11643元/㎡降至10480元/㎡。而在限購和緊縮的信貸控制下，國泰君安預(yù)期雅居樂均價年內(nèi)將繼續(xù)下滑。

　　而對于雅居樂在“十一黃金周”期間的表現(xiàn)，國泰君安也表示“遠遜于我們的預(yù)期”：雅居樂預(yù)售額同比下跌了73%至8億元，簽約面積同比下降了61%至0.8萬㎡。

　　在雅居樂均價下滑、銷售放緩，國內(nèi)房產(chǎn)市場更為緊縮的政策和悲觀預(yù)期下，國泰君安同樣下調(diào)了雅居樂的評級至“中性”。

　　就相關(guān)事項，記者向雅居樂發(fā)去采訪要求，但是截至發(fā)稿日并未能得到對方回復(fù)。
 

　　11月16日，雅居樂(3383.HK)發(fā)布10月銷售通訊。1-10月，雅居樂簽約銷售金額達到262億元，合約銷售面積約為250萬㎡，較去年同期分別增長16%及22%——這已經(jīng)是自今年3月份以來，全國各地展開限購后，雅居樂銷售金額同比增幅連續(xù)第7個月下跌。

　　其中，雅居樂打造的海南清水灣項目在7-10月的4個月時間里，簽約成交金額僅為21億元。就此，包括申銀萬國在內(nèi)的多家券商表示，雅居樂在10月份的銷售表現(xiàn)“令人失望”。

　　11月17日，記者向海南有關(guān)人士咨詢了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。據(jù)其表示，海南住宅的銷售“非常慘”，而明年情形將會“更糟糕”。

　　海南清水灣4個月僅簽約成交21個億

　　雅居樂的海南清水灣項目，實實在在見證了開發(fā)商“化腐朽為神奇”的功力——這塊當(dāng)年拿地成本僅為245元/㎡的土地，在重金打造下已經(jīng)成為雅居樂面向全國銷售的明星項目。

　　公開資料顯示，雅居樂計劃在2011年實現(xiàn)清水灣項目竣工120.95萬㎡。同時，今年推出的“瀚海銀灘”酒店式公寓項目，擬銷售均價在20000元/㎡-28000元/㎡之間，附帶每平米4000元的裝修;“瀚海銀灘”濱海洋房項目，擬售均價每平米人民幣18000元起;另有“星海傳說”歐式低密度住宅項目，每套750萬元起，附帶每平米3000元的裝修。

　　1-6月份，海南清水灣項目銷售情況相對良好，總計簽約銷售46億元。而進入到下半年以來，清水灣項目則成交乏力：7-10月份僅簽約成交21億元。

　　事實上，據(jù)雅居樂方面表示，購購海南清水灣項目的客戶，79%的人士都使用自有資金支付購房款。粗略算來，10月份以來，清水灣項目為雅居樂回籠了近53億的現(xiàn)金。而低廉的購地成本，使得清水灣項目的毛利率一直居于高位。

　　然而，“金九銀十”的慘淡真正讓樓市見識到調(diào)控政策的威力，市場正式進入觀望期。作為面向全國銷售的高端項目，清水灣在下半年的銷售表現(xiàn)開始“令人失望”了。

　　海南“慘淡”的樓市現(xiàn)狀與未來

　　“現(xiàn)在海南樓市的情況，真的是非常慘”，11月17日，有關(guān)人士接受記者采訪時如此表示。

　　據(jù)其表示，在?？诘貐^(qū)無論是高端還是普通商品住宅，銷售情況只能用“蕭條”一詞來形容。“有開發(fā)商手中的項目，一年只銷售出去十幾套房子”，上述人士表示。更令人驚訝的是，上述開發(fā)商推出的是80-100㎡的普通商品住宅。

　　至于高端住宅項目，所受影響更大，“目前已經(jīng)有7折的項目出現(xiàn)”，上述人士坦言。據(jù)悉，知名房企富力甚至打出6折促銷的廣告。

　　事實上，早在海南被定性為國際旅游島后，就開始自上而下推行“大規(guī)劃、大項目、大企業(yè)、大投入、大營銷”的策略。而包括富力、中信、雅居樂等知名開發(fā)商這些早早在海南布局的房企，更是開始大手筆的進行旅游地產(chǎn)的開發(fā)。

　　然而，與大型開發(fā)商的入駐熱情和被熱炒的國際旅游島概念相對應(yīng)的是，作為海南城市?？谠趦?nèi)的地區(qū)，住房空置率已經(jīng)很高了。彼時，有當(dāng)?shù)厝耸繉τ浾弑硎?，其周邊小區(qū)至少有一半左右的住房被空置。

　　而以外地人、投資客作為重要目標(biāo)客戶的海南樓市，在調(diào)控政策的不斷深入以及整體經(jīng)濟環(huán)境偏緊的情形下，已經(jīng)率先走入蕭條之中。

　　有報道指出，海南省住建廳表示，目前海南在建項目、新報建未動工項目約5300萬㎡，而市場年銷售量約500萬㎡。也即，海南地區(qū)未來去庫存任務(wù)相當(dāng)艱巨。

　　彼時，一度認(rèn)為房市在長期向好、進而堅持投資地產(chǎn)的觀點已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變——“我的看法是，明年海南的情形將會更糟”，上述人士如是表示。

　　悄然間，海南房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

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