開篇的話：隨著生態(tài)保護(hù)意識(shí)和可持續(xù)發(fā)展觀念的不斷增強(qiáng)，發(fā)達(dá)國(guó)家近年來(lái)也在反思他們?cè)诠I(yè)化、城市化過(guò)程中的非理性擴(kuò)張對(duì)自然資源，特別是對(duì)土地資源所造成的浪費(fèi)與破壞。目前，不少國(guó)家都已經(jīng)在土地規(guī)劃的編制與實(shí)施管理等方面探索出了一條適合自己國(guó)情的發(fā)展道路。不僅如此，各國(guó)政府還通過(guò)法律，不斷規(guī)范人們?cè)谕恋厝〉?、保有、使用等方面的行為，限制人們?duì)土地的過(guò)度占有，促進(jìn)對(duì)土地的節(jié)約、集約使用。

人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情。保護(hù)土地更是關(guān)乎中華民族生存與發(fā)展，關(guān)系廣大人民群眾根本利益的大事。如何讓土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變、由大手大腳用地向厲行節(jié)約用地轉(zhuǎn)變、由寬松優(yōu)惠供地向從嚴(yán)從緊供地轉(zhuǎn)變、由約束性不強(qiáng)的管理向依法嚴(yán)格管理轉(zhuǎn)變，這些問(wèn)題都值得我們研究與重視。為此，本刊特地編輯了一組國(guó)外是如何集約化利用土地的稿件，以饗讀者。

①　求同篇

歐美國(guó)家的城市建設(shè)和城市土地利用格局、方式及土地集約利用程度各具特點(diǎn)，互不相同，但城市發(fā)展水平和城市發(fā)展歷程卻無(wú)多少差異，在城市土地集約利用的變化特征上也基本相同

為土地減壓　讓日子變好

法國(guó)巴黎、德國(guó)漢堡、美國(guó)芝加哥、英國(guó)倫敦等大都市都經(jīng)歷了城市化初始階段的高度集中到城市化成熟階段的空城化的發(fā)展過(guò)程。次世界大戰(zhàn)后，城市人口隨經(jīng)濟(jì)復(fù)興而增長(zhǎng)集中，導(dǎo)致了以疏散為的城市規(guī)劃調(diào)整，控制城市的高度集約利用。但自20世紀(jì)50－60年代起，又出現(xiàn)了城市人口減少、郊區(qū)人口增加的逆城市化現(xiàn)象，導(dǎo)致市區(qū)衰退，趨向荒涼，稅收減少；而且晝夜人口差別大。大多發(fā)達(dá)國(guó)家都面臨了市區(qū)就業(yè)與人口矛盾大這一問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，慢慢也就將“疏散”政策再次改為吸引居民回市就業(yè)、定居的方針。

市區(qū)土地集約利用

芝加哥是美國(guó)的大城市，位于美國(guó)中西部密執(zhí)安湖的西岸，也是美國(guó)高層建筑的故鄉(xiāng)，在現(xiàn)代建筑史上占有重要地位，“芝加哥學(xué)派”在建筑史上頗具影響。芝加哥相對(duì)紐約發(fā)展較晚，1840年人口只有5000多人，而紐約已是人口達(dá)40萬(wàn)的海港城市了。但芝加哥人口迅速增長(zhǎng)，至1890年，人口已近180萬(wàn)。1893年，芝加哥舉行了世界性的萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)，興建了許多高大的公共建筑，坐落在密執(zhí)安湖一側(cè)的芝加哥市是因一條環(huán)繞老商業(yè)區(qū)的高架快速公交系統(tǒng)而繁榮的，擁有4萬(wàn)多間客房，140多家大銀行、全國(guó)保險(xiǎn)公司、、證券大樓主要集于此。面積僅1．6平方公里的土地上就業(yè)人口達(dá)80多萬(wàn)，其中，80％是乘坐交通工具上下班的。20世紀(jì)70年代初相繼建設(shè)的大批高層建筑高度集約利用越來(lái)越稀缺的土地。但是鬧市區(qū)高層林立，民眾意見很多。

為了改善環(huán)境，芝加哥和舊金山等城市都采用建筑容積率來(lái)控制。在芝加哥區(qū)，規(guī)劃建議高層建筑不得超過(guò)40－50層。如在建筑基地內(nèi)留出公共廣場(chǎng)，在建筑物低層透空并向公眾開放，或建筑上層向內(nèi)收縮，其高度還可以增加。

居住用地集約利用

居住用地集約利用變化呈現(xiàn)市區(qū)居住用地減少，郊區(qū)居住用地增大的趨勢(shì)。人口、工業(yè)、經(jīng)濟(jì)的高度集中導(dǎo)致出現(xiàn)城市病，居住環(huán)境惡化，城市居住條件不能符合居民現(xiàn)代生活質(zhì)量水準(zhǔn)。而且擁擠的城市用地發(fā)展受到很大限制，于是，人們離開城市市區(qū)到郊區(qū)尋找更優(yōu)越的居住環(huán)境。歐美各國(guó)在城市規(guī)劃的調(diào)整過(guò)程中都是通過(guò)具體措施加速居住的郊區(qū)化，并對(duì)居住用地的開發(fā)強(qiáng)度給予一定的限制。

德國(guó)漢堡是德國(guó)和歐洲的港口城市、世界性的商業(yè)貿(mào)易金融城市和工業(yè)基地之一，是國(guó)際性的休養(yǎng)和娛樂(lè)城市。該市在居住用地的集約利用上是通過(guò)居住面積密度來(lái)控制的。

居住面積密度實(shí)際就是居住用地容積率，既反映了建筑容量，又表達(dá)了土地容量，是土地利用集約度衡量的一個(gè)重要指標(biāo)。此外，在漢堡及其周圍地區(qū)的發(fā)展模型中，還有一個(gè)密度分配模型。這個(gè)模型規(guī)定，在有快速鐵路客運(yùn)的軸線上的居住區(qū)，居住密度較高，且靠近快速火車站步行時(shí)間不到5時(shí)辰的范圍內(nèi)允許更高密度住宅，反之逐漸降低。居住面積密度同時(shí)還間接地決定著建筑類型和住宅形式。如該密度小于0．6時(shí)，允許采用不同的居住形式混合修建；為0．9時(shí)，只能采用多層或高層，停車場(chǎng)也要采用高層建筑；為1．3時(shí)，要求采用十分集中的住宅布局，停車場(chǎng)設(shè)在地下，用以在地面留出更多的綠地。

工業(yè)搬出市

巴黎是法國(guó)較重要和完備的工業(yè)區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大、項(xiàng)目齊全、勞動(dòng)力豐富、交通便捷，但這也進(jìn)一步加劇了工業(yè)在巴黎集中的速度和程度。工業(yè)和居住混合的情況，帶來(lái)了對(duì)土地需求的持續(xù)增加，也導(dǎo)致了地價(jià)大幅上揚(yáng)。隨著地價(jià)的不斷飆升，工業(yè)成本也不斷增加，工業(yè)建筑不得不向高層發(fā)展，巴黎的城市環(huán)境也因此受到了嚴(yán)重的污染。因此，嚴(yán)格控制工業(yè)的集中，將工業(yè)向其他城市疏散，已成為巴黎市政規(guī)劃當(dāng)中的一項(xiàng)重要任務(wù)。

由于單一市會(huì)給城市的土地利用帶來(lái)較大壓力，為此，很多發(fā)達(dá)城市為了減輕辦公和商業(yè)活動(dòng)以及交通對(duì)市的壓力，平衡城市土地的利用強(qiáng)度，紛紛采取了建設(shè)城市副的政策。巴黎就在它的近郊建了9個(gè)郊區(qū)(副)；德國(guó)漢堡市為了滿足辦公商業(yè)用房劇增的需求，同時(shí)避免由高度集中而產(chǎn)生弊病，也專門在距離市6公里的地方新建了“北商業(yè)城”，作為市級(jí)輔助。（吳南雁/文）

②　農(nóng)村篇

阿根廷是世界農(nóng)牧業(yè)大國(guó)之一，在其每年的出口總值中，農(nóng)產(chǎn)品及其加工產(chǎn)品大約占40％至50％。阿根廷的農(nóng)業(yè)得以迅速發(fā)展，除去土地和氣候的自然優(yōu)勢(shì)外，還有

靠專業(yè)公司占盡先機(jī)

阿根廷糧食產(chǎn)區(qū)的情況與我國(guó)的東北地區(qū)比較相似。在單位土地的產(chǎn)量上，我國(guó)東北地區(qū)稍高于阿根廷糧區(qū)，但我們?cè)趩挝煌恋厣系馁Y金和勞力投入也大大高于阿根廷，因此從經(jīng)營(yíng)效益上比較，阿根廷的農(nóng)產(chǎn)品顯然更具競(jìng)爭(zhēng)力。

土地規(guī)?；徒?jīng)營(yíng)專業(yè)化是阿根廷農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源之一。據(jù)阿根廷農(nóng)業(yè)部門的統(tǒng)計(jì)，阿根廷農(nóng)場(chǎng)的平均面積是美國(guó)農(nóng)場(chǎng)的兩倍。在阿根廷，100公頃以下的農(nóng)場(chǎng)一般被認(rèn)為是小農(nóng)場(chǎng)，100至500公頃算是中型農(nóng)場(chǎng)，500公頃以上才算大農(nóng)場(chǎng)。有的大農(nóng)場(chǎng)占地達(dá)數(shù)萬(wàn)公頃。

近年來(lái)，阿根廷土地集中化的趨勢(shì)在發(fā)展，中型農(nóng)場(chǎng)日益消失，大農(nóng)場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大。大型農(nóng)場(chǎng)多采用公司式的經(jīng)營(yíng)模式，絕大部分大農(nóng)場(chǎng)主都不在農(nóng)村生活，一年當(dāng)中也很少回農(nóng)村。農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)委托給一位經(jīng)理，經(jīng)理主要負(fù)責(zé)資金管理、采購(gòu)、銷售及市場(chǎng)跟蹤等。具體的農(nóng)務(wù)則由一位農(nóng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的工頭負(fù)責(zé)，工頭以下，又雇傭一批農(nóng)業(yè)工人。在收割季節(jié)，可從外部聘請(qǐng)專業(yè)收割公司。

近年來(lái)，阿根廷還出現(xiàn)了新式的農(nóng)業(yè)公司。農(nóng)業(yè)公司本身不一定擁有土地產(chǎn)權(quán)，而主要向農(nóng)場(chǎng)主租土地。原先在農(nóng)場(chǎng)工作的農(nóng)業(yè)員工一般都保留。阿根廷的土地市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，土地購(gòu)賣價(jià)格和租賃價(jià)格靈活透明。農(nóng)業(yè)公司在租到大片土地后，根據(jù)對(duì)國(guó)際糧食市場(chǎng)形勢(shì)的預(yù)測(cè)，決定播種品種，然后組織播種、收割、確定出售時(shí)機(jī)。農(nóng)業(yè)公司的員工各司其職，分別負(fù)責(zé)與銀行、糧食交易所、外部服務(wù)公司打交道。具體的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)則實(shí)施外包或者由原土地上的農(nóng)業(yè)工頭負(fù)責(zé)。這種經(jīng)營(yíng)模式不僅具有規(guī)?；蛯I(yè)化的優(yōu)勢(shì)，在爭(zhēng)取金融支持、把握市場(chǎng)信息、推廣科技投入等方面也占盡了先機(jī)。?。ㄐ】担?/P>

③　管制篇

通過(guò)法律和行政的手段，把宏觀調(diào)控和微觀管理有效結(jié)合起來(lái)，日本的土地利用形成了一個(gè)比較完善的體系

分區(qū)管制　嚴(yán)限購(gòu)賣

日本的土地利用規(guī)劃體系由國(guó)土綜合開發(fā)規(guī)劃、國(guó)土利用規(guī)劃、土地利用基本規(guī)劃和城市規(guī)劃等部分構(gòu)成。按層次分為全國(guó)規(guī)劃，都、道、府、縣規(guī)劃和市、鎮(zhèn)、村規(guī)劃三級(jí)，每級(jí)規(guī)劃都是對(duì)各自區(qū)域內(nèi)國(guó)土利用合理組織所應(yīng)采取的措施和設(shè)想。到目前為止，日本已完成了五次國(guó)土綜合開發(fā)規(guī)劃，根據(jù)各項(xiàng)公共事業(yè)的性質(zhì)、建設(shè)地點(diǎn)以及計(jì)劃的實(shí)施程度，對(duì)國(guó)土資源利用進(jìn)行綜合調(diào)整。

為確保公共事業(yè)建設(shè)所需土地，日本制定了完整的計(jì)劃，以確保土地開發(fā)的順利進(jìn)行；為了緩和土地的供需矛盾，日本政府鼓勵(lì)建設(shè)高層公共住宅；為能充分利用土地，政府也鼓勵(lì)合理開發(fā)地下空間，有效擴(kuò)展城市容量，提高土地利用率。此外，日本還大力開發(fā)地下交通，發(fā)展**體系，以此擴(kuò)展土地經(jīng)濟(jì)的供給能力。

為防止城市的無(wú)序擴(kuò)張，日本還實(shí)行了土地使用分區(qū)管制政策，嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用。日本將城市區(qū)域劃分為“市街化區(qū)域”和“市街化調(diào)整區(qū)域”，在市街化調(diào)整區(qū)域以外，將農(nóng)地分為一、二、三類。原則上不許可一類農(nóng)地轉(zhuǎn)用，許可三類農(nóng)地轉(zhuǎn)用，當(dāng)在三類農(nóng)地中轉(zhuǎn)用有困難或不適當(dāng)時(shí)才準(zhǔn)許二類農(nóng)地轉(zhuǎn)用。

同時(shí)，日本還建立了一整套以限制土地交易為主要目的的土地交易管理制度。在該制度體系中，較重要的是土地交易審批制度，用以直接控制某些地區(qū)的地價(jià)水平及土地使用目的。日本的都、道、府、縣各地方政府在自己的行政區(qū)范圍內(nèi)確定“限制區(qū)域”。限制區(qū)域一經(jīng)確定，其時(shí)效一般為5年，過(guò)了5年后，或者重新確定該地區(qū)仍然為“限制區(qū)域”，或者自動(dòng)取消。限制區(qū)域確定后，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的土地交易如果面積超過(guò)一定的標(biāo)準(zhǔn)，就必須得到地方政府的批準(zhǔn)。土地交易雙方正式簽訂交易合同以前，必須向地方政府提出申請(qǐng)，政府對(duì)土地交易主要是從土地交易價(jià)格和土地使用目的兩個(gè)方面進(jìn)行審查。交易價(jià)格審查以交易土地附近的地價(jià)水平及政府確定的限制價(jià)格為依據(jù)，使用目的審查以城市規(guī)劃要求為依據(jù)。（李珍貴/文）

④　城市規(guī)劃篇

美國(guó)的城市建設(shè)都是由專業(yè)機(jī)構(gòu)先提出建議，專業(yè)管理部門審核，召開聽證會(huì)，較后由當(dāng)?shù)刈h會(huì)通過(guò)

百年大計(jì)始于規(guī)劃

美國(guó)的城市建設(shè)都是先規(guī)劃再開發(fā)，沒(méi)有規(guī)劃一切無(wú)從談起。同時(shí)，他們對(duì)城市

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