科隆城市導(dǎo)報(bào)發(fā)表了一篇題為"在中國(guó)住得更美好"的文章，記者哈拉爾德.馬斯結(jié)合一些實(shí)例，談了中國(guó)的購(gòu)房熱和裝修熱。在這個(gè)基礎(chǔ)上，德國(guó)之聲記者把德國(guó)和中國(guó)在購(gòu)房、裝修等方面的情況作一個(gè)簡(jiǎn)單的比較。

建材商場(chǎng)和建材價(jià)格

馬斯記者說(shuō)："隨著建筑業(yè)的繁榮，建材市場(chǎng)業(yè)也繁榮起來(lái)。在北京和上海城市邊緣的高速公路旁站著巨大的建材購(gòu)物廳。"僅市場(chǎng)老大"百安居"，每年就要招待3000萬(wàn)人次的中國(guó)顧客。在"你大我更大"、有著求大欲的中國(guó)，建材商場(chǎng)也在向越來(lái)越大發(fā)展。北京四環(huán)路邊的"金四季"據(jù)說(shuō)是中國(guó)目前的建材商場(chǎng)，這里有17000平方米的購(gòu)物面積。

跟德國(guó)相比，中國(guó)的建材當(dāng)然是太便宜了。馬斯舉了些例子，比如一個(gè)CLLO牌的洗臉池價(jià)格是98元，相當(dāng)于10歐元。木地板每平方米35元，相當(dāng)于3.5歐元。簡(jiǎn)單對(duì)比：德國(guó)價(jià)格約為中國(guó)的3至5倍(比如較一般的木地板每平方米11至15歐元)。品牌自然更無(wú)法比了。

但是有一個(gè)看似奇怪的現(xiàn)象，那就是在中國(guó)購(gòu)房后的裝修總支出卻是相當(dāng)高的。馬斯采訪了一個(gè)在北京工作的四川人，他新購(gòu)的住房?jī)r(jià)格是85萬(wàn)元，裝修是10萬(wàn)元。其實(shí)，這在中國(guó)是普遍的現(xiàn)象：裝修費(fèi)用一般都在購(gòu)房費(fèi)用的10%以上，估計(jì)一般在12%-20%之間。而在德國(guó)，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該是在5-10%之間。

原因是：盡管中國(guó)建材和人工都便宜，但是購(gòu)家拿到的房子基本上處于"毛坯狀態(tài)"。那個(gè)四川人帶馬斯到他的新房去看了，那里就是水泥墻，水泥地，什么都要"裝"上去。而在德國(guó)，"粗裝修"一般已經(jīng)含在房?jī)r(jià)里。即使是二手的房子，多半也是在墻、地(衛(wèi)生間、廚房除外)裝修后出售的。

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雇人干活和自己動(dòng)手

26歲的古梁(音)對(duì)記者馬斯說(shuō)，他購(gòu)的新房的裝修是委托給一家叫"龍發(fā)"的裝修公司做的，"我所有的朋友都是這么做的。"裝修業(yè)在中國(guó)十分繁榮，因?yàn)楹苌儆腥速?gòu)了房愿意自己裝修，多半是委托給裝修公司。百安居的副總裁溫東(音)也對(duì)馬斯說(shuō)："在中國(guó)不存在Do-it-yourself(自己動(dòng)手)，而只有BIY(Buyityourself，自己購(gòu)購(gòu))。"馬斯認(rèn)為，中國(guó)人購(gòu)了房一般都委托給裝修公司，是因?yàn)橹袊?guó)人工太便宜了。

當(dāng)然了，房主在裝修期間也是很忙的，下班后，甚至午休時(shí)要跑回去看看進(jìn)展如何，需要購(gòu)什么。在建材商場(chǎng)里購(gòu)物的多半是房主。由于房主自己沒(méi)有裝修的經(jīng)驗(yàn)，就會(huì)問(wèn)得很詳細(xì)。馬斯說(shuō)：在德國(guó)建材商場(chǎng)里，你總是一個(gè)人尋找你要的東西，在中國(guó)，"每個(gè)角落里都站著一個(gè)提供咨詢的售貨員。"溫東對(duì)他說(shuō)百安居的經(jīng)驗(yàn)："比起其它國(guó)家，我們要向顧客解釋得多得多。"

在德國(guó)，自己動(dòng)手的風(fēng)氣要比中國(guó)濃得多。當(dāng)年中國(guó)駐東德大的人說(shuō)，就在大旁邊一塊空地上，一對(duì)年輕夫婦周末來(lái)砌砌搭搭，有時(shí)下班后也來(lái)，兩年后，一幢"別墅"就在那里建成了。購(gòu)下房子后，很多德國(guó)人也是難的活讓專業(yè)公司干(有的活按法律規(guī)定是不允許自己干的，比如水暖)，容易一點(diǎn)的自己動(dòng)手。

德國(guó)裝修市場(chǎng)這幾年也發(fā)生了很大的變化，許多東歐人(尤其是波蘭人)帶著專業(yè)技術(shù)闖入了這個(gè)市場(chǎng)，他們的價(jià)格比德國(guó)公司要低得多。比如鋪地板，德國(guó)公司每公里要30至40歐元，而波蘭公司只要15至20歐元，如果是找單干的波蘭專業(yè)工人干，甚至只要10歐元。有的波蘭人從單干發(fā)展到生意繁忙的公司，甚至專業(yè)到只安裝窗子，活都來(lái)不及接。從波蘭來(lái)的塑料雙層窗(門)質(zhì)量相當(dāng)不錯(cuò)，價(jià)格比德國(guó)產(chǎn)的低三分之一，肯定還大有賺頭。有的波蘭裝修公司老板手頭并沒(méi)有幾個(gè)工人，需要時(shí)一個(gè)電話，人就從波蘭專程趕來(lái)了。加上路費(fèi)，成本還是低得多。現(xiàn)在在一個(gè)"盟"里，沒(méi)有簽證問(wèn)題，很簡(jiǎn)單。老板給波蘭工人的工資自然就更低了，據(jù)稱是每公里7歐元。

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房產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)繁榮一個(gè)萎縮

馬斯說(shuō)："中國(guó)處在建筑繁榮里。世界上沒(méi)有一個(gè)地方比這里新建、裝修得更多的了。幾百年歷史的村莊說(shuō)話變成了城市。原先是低矮的庭院的地方，多層的住房群忽然聳入天空。在上海有著多于曼哈頓的摩天大樓。"

中國(guó)的建筑繁榮直是不見(jiàn)盡頭。馬斯說(shuō)：這兩年房?jī)r(jià)都翻了一倍了。他這說(shuō)的是平均數(shù)。在上海，尤其是市，幾年里早是幾倍了。馬斯說(shuō)：上海、北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低于慕尼黑和漢堡了。其實(shí)，上海區(qū)的房?jī)r(jià)局部已經(jīng)超出德國(guó)這些大城市的區(qū)了。如果算上實(shí)際幣值因素，那可能都超出幾倍了。上海市較好的新房，每平米價(jià)格大約在2萬(wàn)至3萬(wàn)5千元之間，還有更貴的，天價(jià)的。而德國(guó)杜塞爾多夫、科隆這些房產(chǎn)相對(duì)繁榮的大城市，2千歐元以上一平米的是很少的完全的。

德國(guó)城建、住房和住房?jī)?chǔ)蓄研究所(ifs)的一個(gè)調(diào)研報(bào)告說(shuō)，1995年購(gòu)購(gòu)一幢單獨(dú)別墅或住房的人，現(xiàn)在會(huì)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去的10年里他損失了很大的價(jià)值。也就是說(shuō)，德國(guó)房產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去10年里不升反降(平均情況)。

德國(guó)情況確實(shí)如此，除了西部一些大城市，如杜塞爾多夫、科隆、慕尼黑、漢堡等房?jī)r(jià)近年來(lái)還能維持或略有上升，其它地方普遍在跌，離開(kāi)這些大城市不遠(yuǎn)的地方也在跌。柏林是大城市中的一個(gè)例外，這里的房?jī)r(jià)高的很高，低的很低，銀行的人說(shuō)，在柏林的一條街上，一頭的房?jī)r(jià)可以比另一頭高幾倍，所以一些銀行都不愿貸款給在柏林購(gòu)房的人。但是，一些外國(guó)人卻看好了房?jī)r(jià)下跌而似乎已到谷底的柏林，前不久我們報(bào)導(dǎo)過(guò)，英國(guó)房地產(chǎn)公司大規(guī)模走進(jìn)柏林購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)。較近，德國(guó)租房市場(chǎng)和賣房市場(chǎng)又恢復(fù)了景氣，也許確實(shí)成了一個(gè)值得投資的地方，關(guān)鍵要看這個(gè)資投在哪個(gè)城市。

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為什么一個(gè)繁榮一個(gè)萎縮

德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的萎縮是個(gè)比較奇怪的現(xiàn)象，至少粗看上去如此。世界報(bào)說(shuō)，在同一個(gè)10年里，英國(guó)、西班牙、美國(guó)等的房?jī)r(jià)都漲得很快，較高的達(dá)10年前的160%。而德國(guó)房?jī)r(jià)卻下跌。

專家們說(shuō)了幾個(gè)原因。Ifs研究所所長(zhǎng)斯臺(tái)凡.約克爾說(shuō)，主要原因是經(jīng)濟(jì)不景氣，"實(shí)際收入10年來(lái)連續(xù)下跌，失業(yè)人口增加"；安聯(lián)的房地產(chǎn)子公司Degi的總分析師拜耶勒說(shuō)，由于德國(guó)歷屆政府都花錢促進(jìn)給窮人住的所謂"社會(huì)房"的建設(shè)，使擁有自己的住房這一點(diǎn)失去了吸引力，需求少了，價(jià)格自然下跌；他還說(shuō)了一個(gè)原因，在西班牙、葡萄牙和意大利，房地產(chǎn)業(yè)得益于其它國(guó)家度假人在那里購(gòu)購(gòu)度假房，而德國(guó)這些年大量吸收的是窮到底的難民；另一個(gè)原因也是許多專家說(shuō)到的，即德國(guó)人口呈減少趨勢(shì)。

中國(guó)房產(chǎn)業(yè)繁榮的因素，歸納起來(lái)大概有這么幾個(gè)：一是，經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)全面，老百姓口袋里錢多了，也不怕背債了；二是，銀行貸款相對(duì)容易弄到，至少比德國(guó)簡(jiǎn)單得多要求低得多；三是，人民幣的幣值普遍被認(rèn)為是偏低的，是會(huì)不斷向上漲的，看好了這個(gè)，許多境內(nèi)境外的人就把錢投到中國(guó)房產(chǎn)業(yè)里去了，明明知道有很多泡沫，明明知道有很多空關(guān)著的房子，但就是看好這個(gè)貨幣因素；四是，中國(guó)從"公房社會(huì)"轉(zhuǎn)向"私房社會(huì)"，這個(gè)過(guò)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，還有大量的城市人口需要"自己的天空"；五是，中國(guó)的地區(qū)差、城鄉(xiāng)差非常大，人口城市化也就是說(shuō)從農(nóng)村走向城市這個(gè)過(guò)程可能需要上百年時(shí)間才能基本完成，住房的供應(yīng)對(duì)象可以說(shuō)是源源不絕的。即使美國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫、房地產(chǎn)泡沫破滅，即使這導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定程度上的"硬著陸"，也不一定給中國(guó)房產(chǎn)業(yè)帶來(lái)致命的影響，因?yàn)橹袊?guó)有個(gè)長(zhǎng)期積極因素，就是人口轉(zhuǎn)移的因素。

經(jīng)濟(jì)和人口決定了房產(chǎn)市場(chǎng)，在德國(guó)如此，在中國(guó)同樣如此。中國(guó)：經(jīng)濟(jì)繁榮讓人們有錢購(gòu)房，人口轉(zhuǎn)移導(dǎo)致顧客資源不斷。德國(guó)：經(jīng)濟(jì)的有限繁榮會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)有限上揚(yáng)；不可能成為真正的移民開(kāi)放國(guó)家，人口的減少因而難以阻擋，顧客資源成問(wèn)題。德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總的說(shuō)來(lái)現(xiàn)在是價(jià)格偏低，會(huì)往上走的，這也符合房地產(chǎn)業(yè)的普遍規(guī)律，但個(gè)別大城市好其它地區(qū)相對(duì)較弱的現(xiàn)象很難改觀。當(dāng)然，也許也可以借一點(diǎn)新興發(fā)達(dá)國(guó)家的光。在德國(guó)的華人已經(jīng)有不少購(gòu)了房的，遠(yuǎn)在中國(guó)的中國(guó)人也開(kāi)始對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)甚至農(nóng)田感興趣(這幾天有消息說(shuō)，朗朗也在柏林購(gòu)了房產(chǎn))。再加上印度等其它國(guó)家的因素，對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以起到一定推動(dòng)作用。

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