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仲量聯(lián)行亞太區(qū)CEO:全球樓市仍處
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 469 次
去年下半年以來,全球商業(yè)地產(chǎn)市場的衰退開始加速,在資本價值和租金雙雙下跌的影響下,新興市場的處境尤為艱難。根據(jù)特許測量師學(xué)會(Rics)之前發(fā)布的全球房地產(chǎn)調(diào)查報告:今年季度資本價值下滑速度加快,同時,幾乎世界所有國家的租金都出現(xiàn)下滑。
與那些希望中國可以成為此輪經(jīng)濟復(fù)蘇“領(lǐng)頭羊”的從業(yè)者一樣,商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行亞太區(qū)頭席執(zhí)行官Alastair Hughes也對中國樓市寄予厚望。在接受CBN記者少有專訪時,他明確表示,中國樓市的復(fù)蘇可能帶來整個國民經(jīng)濟的整體回暖。事實上,這正是現(xiàn)在一片慘淡的亞太市場較急于看到的。
CBN記者:是什么導(dǎo)致了上一輪全球的房地產(chǎn)泡沫,以至于到現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍停滯不前?
Alastair:在2007年年中,經(jīng)濟增長形勢高亢,企業(yè)大膽擴張,招兵購馬,紛紛搬入更大更好的辦公樓,這都導(dǎo)致租金飛漲。企業(yè)可獲得的“便宜的貸款”成為上一輪高速擴張的罪惡之源。
以前銀行直接按照房屋估值發(fā)放貸款,這意味著,一幢價值100萬元的公寓,購家只需10萬元的自有資金,剩下的90萬元是通過銀行獲取的便宜貸款。
金融危機下,當(dāng)這幢100萬元的公寓縮水至90萬元時,10%的價值縮水將意味著購家失去了所有的自有資金,而假設(shè)縮水30%呢?通常來說,購家會直接把鑰匙放在銀行家的面前,說一句“歸你了”。銀行此時大呼上當(dāng),他們所“借”出去的90萬元縮水到70萬元,甚至更低。在這條利益鏈上,銀行成了較慘的輸家。
一直到現(xiàn)在,相較于住宅貸款的順暢,銀行依然對購購商業(yè)物業(yè)的放貸持有高度的懷疑態(tài)度——在中國也是如此。
CBN記者:較近半年以來亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何,不同的國家和地區(qū)市場差別又何在?
Alastair:這是自1940年以來頭度全球性的經(jīng)濟衰退,亞太地區(qū)的辦公租金平均下調(diào)了30%到60%,物業(yè)價值下跌了25%到50%。而在此之前,很多的衰退以及物業(yè)價值的下調(diào)都只發(fā)生在部分國家和地區(qū)。
令人擔(dān)憂的是,現(xiàn)在亞太部分國家和地區(qū)的實體經(jīng)濟還沒有實現(xiàn)實質(zhì)性的恢復(fù)。在新加坡,受限于金融系統(tǒng)一蹶不振、油價下跌、進出口萎靡,房地產(chǎn)市場也在走低。同時還有90萬平方米的新建寫字樓物業(yè)等待上市。所以,在過去的6個月間,新加坡寫字樓租金狂瀉60%。
同樣正在經(jīng)歷寫字樓供應(yīng)放大的還有中國上海,這也是上海在此前半年為何辦公樓租金下跌的原因所在。
CBN記者:現(xiàn)在的亞太商業(yè)辦公樓市場處于一個怎樣的調(diào)整期,何時“見底”?
Alastair:沒人說得清我們現(xiàn)在到哪兒了,是拋物線的底端,還是左邊,或是右邊。但不管怎樣,我們就是在拋物線下面那個“盆地”的方位。
每個國家和地區(qū)“見底”的時間不盡相同。相比我們對北京明年寫字樓租金調(diào)整即將見底、租金整體下調(diào)較高四成的預(yù)測,上?!耙姷住钡臅r間節(jié)點可能將被推遲到2012年,整體寫字樓租金跌幅可能高達45%到55%。
新加坡所處的境地就悲慘多了。這個國家大約可以于2011年調(diào)整到位,到時候的租金下調(diào)幅度將較高達八成,屆時的物業(yè)價值的整體調(diào)整也將在縮水60%到70%之間。
CBN記者:中國這一波樓市反彈是否會對亞太以及全球經(jīng)濟復(fù)蘇有負面影響?
Alastair:為什么要這么說呢?樓市購家的活躍起碼表明大家對于樓市的信心,沒人會在不動產(chǎn)價格一瀉千里時購入物業(yè),難道不是這么個邏輯嗎?況且現(xiàn)在住宅回暖,雖然商業(yè)物業(yè)仍沒有出現(xiàn)大舉反彈。
無論如何,中國現(xiàn)在正在經(jīng)歷的經(jīng)濟復(fù)蘇產(chǎn)生了龐大的需求,這為亞太區(qū)其他國家創(chuàng)造出無盡的商機,令他們的服務(wù)業(yè)有生存與發(fā)展的空間,從而抵消歐美經(jīng)濟衰退所產(chǎn)生的巨大缺口。這對于實體經(jīng)濟的恢復(fù)來說有利無弊。
所以現(xiàn)在歐美的購家也在尋求購購中國的物業(yè),這是因為“中期”看來一定是好的,也就是說,只要不是“賭博式”的購入,5年后物業(yè)價值一定會有所提升。
(作者:郝倩)
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