認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只漲不跌的是傻子，預(yù)言樓市馬上崩盤的是瘋子！ 　　關(guān)于樓市崩盤的預(yù)言已經(jīng)流行好多年了，溫和的說要跌30%，激進(jìn)的說會(huì)跌80%，聽起來“解氣”，而我了解到的是，開發(fā)商沒有一個(gè)看空房地產(chǎn)，不然他們不會(huì)這樣瘋狂的加大投入，制造一個(gè)又一個(gè)“地王”出來。 　　較近網(wǎng)上搞出的樓市“崩盤時(shí)間表”，通過對(duì)比中日兩國的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011年崩盤。有趣的是，某網(wǎng)站的調(diào)查顯示，網(wǎng)友中有70%的人認(rèn)同此觀點(diǎn)。 　　只是，崩盤論者只說因?yàn)榉績(jī)r(jià)高所以必然崩，卻并不能給出哪怕較粗略的崩盤“流程”。而根據(jù)我的認(rèn)為，中國房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)要出現(xiàn)所謂的崩盤，確實(shí)是一種不切實(shí)際的幻想。 　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上考量，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤，必須要滿足幾個(gè)要素：需求量萎縮、購購力嚴(yán)重不足、政策轉(zhuǎn)變，或者是產(chǎn)品價(jià)格嚴(yán)重脫離其價(jià)值。在此前提下，產(chǎn)業(yè)里的企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈吃緊，降價(jià)甚至倒閉。而消費(fèi)者普遍持幣觀望甚至是拒絕購購。 　　以房地產(chǎn)為例，要形成崩盤，以下四個(gè)環(huán)節(jié)是必不可少的： 　　，房?jī)r(jià)超過市場(chǎng)承受能力，成交量暴跌——這是購購力問題。 　　，開發(fā)商資金鏈吃緊開始拋售，價(jià)降促銷漸成風(fēng)潮——這是產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)。 　　第三，百姓購漲不購落，越跌越不購——這是消費(fèi)者表現(xiàn)。 　　第四，開發(fā)商成批倒閉，房子像“大白菜一樣便宜”可還是沒有人購，房?jī)r(jià)跌向無底深淵——崩盤。 　　以上四個(gè)環(huán)節(jié)，任何一個(gè)被打斷，“崩盤”就不可能成立。 　　然而，事實(shí)如何呢？ 　　先談個(gè)環(huán)節(jié)——購購力問題。房?jī)r(jià)是否合理，較主要的依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比。以北京為例，2009年家庭平均年收入 為11.3萬元；同期四環(huán)以內(nèi)期房均價(jià)為 17478元/平方米；平均單套面積為 113平方米。據(jù)此可以算出房?jī)r(jià)與家庭收入的比值為17.5。這個(gè)比值無疑是有參考價(jià)值的。 　　當(dāng)然，按平均數(shù)計(jì)算的弊端極為明顯?，F(xiàn)在社會(huì)兩極分化趨勢(shì)已成共識(shí)（且不說是否合理），在北京收入較低的三分之一家庭可能不吃不喝30年也購不起上述房子，而收入較高的那三分之一家庭用5~6年的收入就可以購套房子（這個(gè)比值與發(fā)達(dá)國家“合理”的數(shù)值相等）。 　　然而，我們忽略了一個(gè)事實(shí)：北上廣深半數(shù)以上的高端物業(yè)由全國、全世界的富人購購，誰能統(tǒng)計(jì)他們的房?jī)r(jià)收入比呢？有三分之一的高薪支撐，有全中國、全世界的“外援”，按平均數(shù)計(jì)算出來的房?jī)r(jià)收入比不能成為崩盤的必要條件。（當(dāng)然，兩極分化提醒政府調(diào)整收入分配并且加大保障房供給。） 　　而更重要的事實(shí)，卻是較近二三級(jí)城市房地產(chǎn)普遍漲價(jià)，個(gè)別發(fā)達(dá)地區(qū)縣城也達(dá)到了上萬元的高價(jià)。誰在購？當(dāng)我們?yōu)樽约嚎蓱z的腰包哀嘆時(shí)，身邊的有錢人似乎越來越多，一個(gè)個(gè)都奔擁到了各種層次的開發(fā)樓盤面前。在這樣的事實(shí)面前，房地產(chǎn)的剛性需求顯然是成立的。 　　再看個(gè)環(huán)節(jié)：產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)。房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是新聞。房地產(chǎn)商在中國富豪排行榜里的比例長(zhǎng)年穩(wěn)居，說他們會(huì)因?yàn)橘Y金鏈緊張而導(dǎo)致行業(yè)崩盤，幾乎是笑話。2009年全國商品房銷售面積9.3億平方米、竣工面積7億平方米，開發(fā)商庫存減少了2.3億平方米，降幅超過20%；全年開發(fā)總投資3.6萬億，融資及銷售回款合計(jì)10.1萬億，也就是說開發(fā)商手里的現(xiàn)金增加了6.5萬億！金融危機(jī)曾讓多數(shù)開發(fā)商措手不及，個(gè)別激進(jìn)者的確到了崩潰的邊緣，故有潘石屹的“百日巨變論”。但應(yīng)對(duì)危機(jī)的政策措施挽救了開發(fā)商。如今，扛過危機(jī)的開發(fā)商已經(jīng)吸取了教訓(xùn)、學(xué)精了，預(yù)期稍一偏空就會(huì)降低施工進(jìn)度、延緩向建筑承包方支付款項(xiàng)，推遲開盤，停止參與“招拍掛”……也就說一手握緊現(xiàn)金，另一手控制可售商品房的供應(yīng)。坐擁百億現(xiàn)金的大地產(chǎn)商不下幾十家，“主營”與“兼營”房地產(chǎn)的央企有94家，如果哪個(gè)民營開發(fā)商真的撐不住了，可以選擇與大佬“項(xiàng)目合作”渡過難關(guān)，或干脆將項(xiàng)目賣給央企也勝于在市場(chǎng)上拋售?？傊_發(fā)商庫存減少、現(xiàn)金大增，較困難的時(shí)刻已經(jīng)過去，加之“金主”環(huán)伺，指望“體弱”的開發(fā)商拋盤自救是不現(xiàn)實(shí)的。 　　第三個(gè)環(huán)節(jié)，也就是百姓的觀望心理道是可能暫時(shí)導(dǎo)致房市“量?jī)r(jià)齊跌”。但歷史是明鏡。2008下半年至2009年上半年間，的確出現(xiàn)過這種類似的情況。但短暫的觀望期之后，卻迅速迎來了更高的房?jī)r(jià)！而如果真的觀望成風(fēng)，各項(xiàng)救市政策和言論必然又會(huì)紛至踏來——因?yàn)楫?dāng)前的政策走向非常清楚：是“防止房?jī)r(jià)過快上漲”而并非不漲甚至是成交萎縮。 　　前三個(gè)環(huán)節(jié)不成立，較后的第四個(gè)環(huán)節(jié)要出現(xiàn)，自然就是一種幻想。 　　說到底，房子有實(shí)用價(jià)值、有剛性需求，這與股票根本不同的屬性。基本的人性以及中國人傳統(tǒng)骨子里對(duì)房子的渴求，決定了他們會(huì)在承受范圍內(nèi)盡力爭(zhēng)取較好的居住條件。假如一對(duì)白領(lǐng)夫婦未來30年的預(yù)期收入是600萬元，他們不會(huì)只用30萬購個(gè)媧居，花200萬元是正常的。剩下的問題是200全能購到住房的大小和位置。在這個(gè)基礎(chǔ)條件下，如果北京CBD100平方米的公寓能降到200萬元以內(nèi)，購者云集，不等跌到180萬就已經(jīng)購光了。何言崩盤？ 　　一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤不可能是獨(dú)立事件。我們仰望著房?jī)r(jià)離普通市民越來越遠(yuǎn)，于是阿Q式地咒罵兩句，但是，咒罵并不能趙太爺意外死掉。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一個(gè)遠(yuǎn)比趙太爺要強(qiáng)大多少倍的厲害人物，甚至可以說，房地產(chǎn)一打噴嚏，中國經(jīng)濟(jì)必然感冒。 　　2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億，銷售4.4萬億，政府賣地收入1.5萬億，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)有50多個(gè)。粗算下來，房地產(chǎn)崩盤將牽動(dòng)15萬億。而2009年我們的GDP為30萬億，沒有了這15萬億中國經(jīng)濟(jì)會(huì)安然無恙嗎？多少企業(yè)會(huì)倒掉，銀行出現(xiàn)多少壞賬，多少人要失業(yè)！難道樓市可以“單獨(dú)崩盤”，360行中的其他359行仍然興旺，打工族就業(yè)無憂、薪資豐厚，可用原價(jià)的兩、三成購到稱心如意的房子……這是意淫，還是童話？ 　　事實(shí)上，現(xiàn)在真的完全住不上房子的，只是極少數(shù)——不管是低價(jià)房，單位房，還是個(gè)人租房。我們想罵的，一方面是現(xiàn)實(shí)社會(huì)各種不公平的現(xiàn)象，另一方面卻是向往著那些地段好品質(zhì)好而我們購不起的樓盤，但如果真的房地產(chǎn)崩盤了，房地產(chǎn)商沒有了，我們還會(huì)有那些美好的房子讓我們向往嗎？ 　　冷靜看來，中國低收入家庭確實(shí)多，所占比例也很大，但有一個(gè)事實(shí)我們不能忽視，目前能購得起房的家庭從完全數(shù)上看也不少，這只能告訴我們的就是中國人太多，就按一些專家評(píng)估，未來10年中國將達(dá)到5%的富裕，這個(gè)數(shù)也不是一個(gè)小數(shù)，它所影響中國樓市的消費(fèi)，并非普通老百姓想象的那么簡(jiǎn)單，未來中國樓市較可能的就是增長(zhǎng)緩慢，而不是我們大多數(shù)人希望的崩盤，崩盤說明顯是一種幻想。

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