2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨新的發(fā)展形勢(shì)，海南1646.6億元 增速11.7%。全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升。全省生產(chǎn)總值1646.6億元，比上年增長(zhǎng)11.7%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1002.5億元，增長(zhǎng)41.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額534.5億元，增長(zhǎng)19.2%，投資、消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α７康禺a(chǎn)業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。 下面從宏觀層面分析房地市場(chǎng)的走勢(shì)。根據(jù)海南省較新出臺(tái)的《貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見(jiàn)》，11條措施在于加強(qiáng)對(duì)商品住房交易的監(jiān)管，打擊炒房囤地。 海南省決定自2010年5月1日起，實(shí)行商品住房購(gòu)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品住房購(gòu)賣(mài)合同后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記。省財(cái)政從市、縣收取的土地出讓金10%部分以及省和市、縣一般預(yù)算新增財(cái)力部分向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜，2010年新建10.09萬(wàn)套保障性住房?；\罩在“國(guó)際旅游島”光環(huán)下的海南樓市僅風(fēng)光了一個(gè)多月，目前的海南樓市到處彌漫著濃厚的觀望情緒。 　　海南實(shí)行商品住房購(gòu)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度，對(duì)政府而言，的好處就是房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更真實(shí)，有利于動(dòng)態(tài)管理；對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響，就是增加了操作的難度，稍微一捂盤(pán)，政府部門(mén)只要認(rèn)真去查，就能清清楚楚地知道。說(shuō)句實(shí)在話，過(guò)去開(kāi)發(fā)商搞的銷控表，真假讓人琢磨不透。其實(shí)，這一條對(duì)購(gòu)房者也有一定的影響，意味著今后政府對(duì)投機(jī)、炒房的打擊力度更大，由于一大批炒房者需備案、更名，繳稅，會(huì)增加更多經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，樓市因此會(huì)降溫。 自2010年5月1日起，商品住房預(yù)售款應(yīng)存放于開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。5月1日起，實(shí)行商品住房預(yù)售款監(jiān)管制度。預(yù)售所得款項(xiàng)應(yīng)用于該預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)，不得挪作他用，并接受預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行監(jiān)管。這一條款執(zhí)行起來(lái)有點(diǎn)牽強(qiáng)，因?yàn)橹袊?guó)還沒(méi)有一個(gè)條款可以限制私人購(gòu)房用現(xiàn)金，這樣以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商就會(huì)上有政策，下有對(duì)策。 《實(shí)施意見(jiàn)》提出，加強(qiáng)完善土地市場(chǎng)監(jiān)管，防范惡意炒賣(mài)土地行為。對(duì)已出讓的土地，未按規(guī)定的開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，土地行政主管部門(mén)應(yīng)按照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定予以處置，依照規(guī)定應(yīng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決予以收回。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，投資額未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資(入股)和抵押。嚴(yán)禁變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格比市、縣土地價(jià)格主管部門(mén)委托評(píng)估價(jià)低20%或比區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)低20%的，市、縣人民政府可以優(yōu)先收購(gòu)。 手里圈有多塊土地的開(kāi)發(fā)商，在政府部門(mén)督促下限期開(kāi)工，面臨同時(shí)開(kāi)工建設(shè)的多個(gè)項(xiàng)目，需大量資金跟上，而傳統(tǒng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)資金無(wú)法收到，另外預(yù)售款只能?？顚Ｓ?，半年后，許多中小開(kāi)發(fā)商將面臨資金壓力，嚴(yán)重缺錢(qián)的將不惜代價(jià)處理其下在售項(xiàng)目。制度是好的，貴在認(rèn)真，貴在信息共享。他指出，投資未達(dá)25%，土地禁轉(zhuǎn)讓、合作、抵押，這一條款確實(shí)是可行的，但從以往的操作實(shí)踐看，開(kāi)發(fā)商往往采取變更股份的形式運(yùn)作，往往是工商、稅務(wù)、國(guó)土、建設(shè)部門(mén)資源不共享，各念各的經(jīng)，導(dǎo)致國(guó)家稅收流失，制度形同虛設(shè)。強(qiáng)調(diào)要正確引導(dǎo)住房消費(fèi)理念，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。 對(duì)頭次購(gòu)購(gòu)普通商品住房的，在貸款頭付比例和利率優(yōu)惠等方面，金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)按有關(guān)政策予以優(yōu)惠。對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)套或套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格審查其貸款條件，貸款頭付款比例不得低于總房?jī)r(jià)的40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 對(duì)購(gòu)購(gòu)普通商品住房、非普通商品住房、頭次購(gòu)房、非頭次購(gòu)房的，繼續(xù)實(shí)行差別化稅收政策。以家庭為單位，不管過(guò)去有沒(méi)有出現(xiàn)貸款，現(xiàn)在都算套。如果這樣執(zhí)行起來(lái)，現(xiàn)在島外來(lái)海南購(gòu)房的或在海南改善性居房的，無(wú)疑先要選擇把老家的房子先賣(mài)了，再圓購(gòu)房夢(mèng)。 通過(guò)稅收引導(dǎo)住房稅收，第三套房征收房產(chǎn)稅，雖然政策還沒(méi)有落實(shí)，但可以說(shuō)，對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊很大。完善預(yù)售許可制度，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。商品住房項(xiàng)目規(guī)模在3萬(wàn)平方米以下的，應(yīng)一次性申請(qǐng)預(yù)售許可。 批準(zhǔn)商品住房預(yù)售許可后10日內(nèi)，應(yīng)一次性對(duì)外公布全部房源和每套商品住房的房?jī)r(jià)。商品住房銷售應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，經(jīng)營(yíng)者在公開(kāi)銷售前24公里，應(yīng)在商品住房交易場(chǎng)所醒目位置公示商品住房?jī)r(jià)目表(書(shū)、牌)，明確標(biāo)示商品住房銷售價(jià)格，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何費(fèi)用。海南開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入一個(gè)整合期或適應(yīng)期，有效地控制了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為，及控制炒房者合伙炒房等行為，使樓市“游戲規(guī)則”有所改變。 完善涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)配套費(fèi)征收政策。價(jià)格、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要結(jié)合我省房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，研究完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收政策，按照區(qū)域、房地產(chǎn)發(fā)展類型等不同情況，適當(dāng)調(diào)整提高商品房建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)保障性住房實(shí)行適當(dāng)減免。該意見(jiàn)能否有效整治海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，能否有效調(diào)控海南房?jī)r(jià)保持在一個(gè)平穩(wěn)水平，兩個(gè)字即“落實(shí)”，就是具體相關(guān)部門(mén)的執(zhí)行度，別來(lái)一個(gè)說(shuō)的是一套，做起來(lái)又是另外一套。對(duì)不良企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)予以曝光，并依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理. 　　雖然國(guó)家面臨宏觀調(diào)控貨幣從緊，但是細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有值得一投資。

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