在7月28日結(jié)束的省四屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議上，海南省住建廳對(duì)近來海南房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行了官方的分析，預(yù)見7月至10月海南旅游房地產(chǎn)還將維持低迷狀況。省住建廳指出，新政效應(yīng)已在海南逐漸顯現(xiàn)。 7月15日，金手指地產(chǎn)公然宣稱旗下兩大主力樓盤——海口高爾夫溫泉小鎮(zhèn)和興隆溫泉高爾夫公寓實(shí)行全線8折讓利。將于10月份開盤的南國(guó)威尼斯城也采取了一系列的優(yōu)惠措施：提前登記預(yù)定會(huì)享受一次性付款8.8折，按揭9折的優(yōu)惠，并免收3年的物業(yè)費(fèi)，對(duì)于島外的購(gòu)房者，開發(fā)商還將提供2000元以內(nèi)的往返機(jī)票。除此之外，?？诖蠖鄶?shù)樓盤也都在進(jìn)行打折優(yōu)惠，折扣多在9.5折左右。如此大的動(dòng)作在海南屬于頭次，這叫做“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”，萬科定律。 幾大因素造成海南樓價(jià)堅(jiān)挺不降，反而上漲的原因! 海南國(guó)際旅游到后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司相聚在海南，占據(jù)了全島較美的海灣，相繼開發(fā)了旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格從09年底的幾千到現(xiàn)在幾萬不等。像三亞灣的魯能地產(chǎn)，亞龍灣的中糧地產(chǎn)，清水灣雅居樂地產(chǎn)、香水灣的富力地產(chǎn)、神州半島的中信地產(chǎn)等。他們?cè)谥髟渍吆Ｄ下糜畏康禺a(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)，他們不降反而在升，主要原因是他們要地價(jià)格低，成本也就低。其他房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地圈來就貴，無法與他們成競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這樣政府就難以調(diào)控，如果他們降了，還是有錢賺。 1、土地入手低成本，產(chǎn)品賣出高價(jià)格 海南國(guó)際旅游島前，國(guó)內(nèi)大企業(yè)圈地會(huì)使用企業(yè)在當(dāng)?shù)嘏c政府的相關(guān)關(guān)系，以及上面關(guān)系來圈地，往往所圈過來的土地價(jià)格一定很低，臨近一線海景土地也就幾萬元一畝，或是通過關(guān)系變性所得綜合用地。 低成本圈進(jìn)來土地，經(jīng)過他們的品牌運(yùn)作，一賣出就樓面價(jià)住宅幾千到幾萬元，每平方米多賺1萬到幾萬元，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)下來就賺了不少，實(shí)在容易賺，只要想方法拿到地肯定賺到了，所以，很多央企或國(guó)企都是通過上面的關(guān)系給當(dāng)?shù)卣鑹?，想盡一切力量都要拿到土地。有一個(gè)電力企業(yè)很早就進(jìn)入海南，在三亞、海口、陳邁都圈著土地，而且很多，這次國(guó)際旅游島，轉(zhuǎn)賣了不少土地，賺了也較多。陵水某開發(fā)商把一個(gè)海灣一線土地都圈為自己所有，賣出去的價(jià)格肯定驚人。 7月28日，?？谑泻５槎|路南側(cè)海甸溪北岸中段的5塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在?？谑袊?guó)土資源局土地交易市場(chǎng)大廳競(jìng)拍，以14440元/平方米拍得，折合樓面價(jià)為5685元/平方米。 5685元/平方米的樓面地價(jià)，加上稅收與開發(fā)費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用及雜費(fèi)，至少出街價(jià)格在15000以上，新 的出現(xiàn)，將會(huì)近期帶動(dòng)海口新的價(jià)格。如此高的成本價(jià)格，拍賣企業(yè)怎樣才能有錢賺呢？看好的又是什么？真令行業(yè)人士費(fèi)解。 2、政策調(diào)控執(zhí)行力度不夠大 海南旅游房地產(chǎn)在國(guó)家政策調(diào)控越調(diào)越高，原因在哪里呢？我個(gè)人認(rèn)為，主要是新政出臺(tái)后不是時(shí)候，國(guó)家經(jīng)濟(jì)剛剛快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也過于嚴(yán)重，所有出臺(tái)政策過于限制投機(jī)者和購(gòu)房者，沒有找出真正造成房?jī)r(jià)過于快速上漲的原因，房?jī)r(jià)高速上漲原因是“地王”的出現(xiàn)和地方政府過于依賴土地的收入，為了政績(jī)不管區(qū)域的總體規(guī)劃，把廉價(jià)的土地轉(zhuǎn)賣給帶有背景的企業(yè)，才造成房?jī)r(jià)高速上漲。 3、小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)格控制 2010年針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，國(guó)務(wù)院日前已做出部署，責(zé)成國(guó)土資源部、住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門專業(yè)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國(guó)務(wù)院要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查；三是責(zé)成專業(yè)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。 海南小產(chǎn)權(quán)房在國(guó)際旅游島獲批后，城中村或附近農(nóng)村的集體使用土地成為某些人的發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)，因土地成本低，多數(shù)土地都是聯(lián)合開發(fā)或租賃，所以，房?jī)r(jià)很低，購(gòu)購(gòu)此類房產(chǎn)的消費(fèi)者都屬于中低層群體，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律不是很了解，貪便宜。但，海南政府也是致使小產(chǎn)權(quán)的幫手，為什么這樣講呢？一是房地產(chǎn)管理部門及相關(guān)部門監(jiān)管力度不夠；二是放松了政策條件；三是小產(chǎn)權(quán)房建好可順利辦理產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)在大張旗鼓對(duì)違建項(xiàng)目強(qiáng)拆，造成老百姓經(jīng)濟(jì)上的損失，為什么政府不在小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開始建設(shè)時(shí)來制止呢？這里又存在著什么？所以，小產(chǎn)權(quán)房的制止也是造成房?jī)r(jià)上漲的原因。 4、購(gòu)房客戶明顯增多 海南五月后，將迎來房地產(chǎn)的旺季，各個(gè)項(xiàng)目都在調(diào)整力量和營(yíng)銷策略，準(zhǔn)備在近期進(jìn)行中大規(guī)模營(yíng)銷大戰(zhàn)，從上月金手指降價(jià)和8折優(yōu)惠，加上各個(gè)樓盤的堅(jiān)挺日子已面臨著資金短缺，需要保持著資金的周轉(zhuǎn)，都推出不同降價(jià)策略，所以，購(gòu)房者也在持幣等待到房?jī)r(jià)大幅度降價(jià)機(jī)會(huì)，從近來海南房地產(chǎn)各指數(shù)表明，購(gòu)房客戶增多了，是價(jià)格降低的原因。 5、政府經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)外地消費(fèi)者的限制 《?？谑薪?jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法(草案)》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房單套核準(zhǔn)建筑面積控制在60平方米，物業(yè)管理費(fèi)用按本市物業(yè)管理的較低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，且產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，土地未辦理有償使用，不得出租、出借，5年內(nèi)不得上市交易。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)購(gòu)條件也過于苛刻，不是任何人都可以購(gòu)到，很多客戶在等待只是想看看政策，是否對(duì)自己有利，但是，目前?？诘恼卟]有放寬，越來越嚴(yán)格，造成了很多想購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房客戶轉(zhuǎn)向一手新房購(gòu)購(gòu)。 海口的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)往下調(diào)整，抄底還不是時(shí)候，估計(jì)今年十月后才是抄底時(shí)，到時(shí)房?jī)r(jià)真正回歸到理性，購(gòu)購(gòu)才是較好機(jī)會(huì)。 注：本文為作者觀點(diǎn)，不代表南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南

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