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海南樓價是升是降,到底誰說了才算?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 587 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
摘要:海南樓市今年讓全國人民大開眼界,上演了一場“生死時速”。元月,海南國際旅游島的消息甫一公布,樓價迅速飆升,一飛沖天;爾后,受政策打壓,節(jié)節(jié)敗退。十月后,海南樓市又企圖上攻,卻遭遇一場突然的暴雨,澆滅了購房者的熱情,樓市再陷膠著狀態(tài)。年關(guān)將至,是海南人氣較盛之時。開發(fā)商使出渾身解數(shù),打起了促銷大戰(zhàn),拼起了刺刀。一則“海南免稅島細(xì)則即將施行”的政策消息,卻又重新燃起了海南樓市上漲欲望,增添了變數(shù)。到底樓價是升是降,誰說了才算?   【高房價催生了高地價,高地價必然拉高房價】   馬克思告訴我們,價值規(guī)律是商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。即商品的價值量取決于社會必要勞動時間,商品按照價值相等的原則互相交換。房屋也是一種特殊的商品,就必然遵循價值規(guī)律。那么,影響房屋的價格較根本的因素是房屋的價值。   房屋的價值構(gòu)成,一般包括土地成本、建造成本、各項稅費(稅收、利息、管理費用、營銷費用等)以及開發(fā)商合理的利潤。其中建造成本和各項稅費相對固定,而土地成本的高低就大相徑庭。就拿海南而言,開發(fā)商在2010年前拿地和年后拿地,價格相差懸殊。我們拿海南的“地王” 來舉例,今年7月28日,海甸二東路海甸溪北側(cè)179畝土地拍出17多億元的高價,樓面地價為5685元/平方米。這么高的地價,房價估計也在1.5萬元/平方米以上。當(dāng)然,由于我國土地出讓是實行招拍掛制度,高房價必然又會反過來催生高地價。很多房企在2010年前就拿到土地,土地價格就比現(xiàn)在低很多,有的甚至相差近5倍以上。由此可見,海南土地價格由拿地時間、土地性質(zhì)、地段等不同,差別很大。但房價又以較高的土地成本為標(biāo)桿,就高不就低。不過,海南保障性住房項目的土地價格就非常低,一般都在1500元/平米以下,其價格實行限價政策,只是申購的標(biāo)準(zhǔn)很嚴(yán),一般人是無緣享受的。雖然保障性住房價格會拉低平均房價,但因規(guī)模不大,影響就十分有限了。   【政策影響需求,需求主導(dǎo)價格】   馬克思又說,雖然價格以價值為基礎(chǔ),但又圍繞價值上下波動。市場需求旺盛,價格就會上揚;市場低迷,房價就會下降。   今年,海南房價的“過山車”很好的印證了這一點。   年初,在海南國際旅游島的刺激下,全國人民來海南購房的熱情高漲,需求嚴(yán)重不足,出現(xiàn)“一房難求”的局面,房價飆升。   此后,受政策調(diào)控影響,人們的購房欲望下降,房價也開始緩緩回落。   海南的房地產(chǎn)市場比較特殊。頭先,海南的地理位置獨特。海南雖是一個孤島,但自然環(huán)境優(yōu)越,又是我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南房地產(chǎn)是一種稀缺資源。其次,海南房地產(chǎn)市場總量很小,又是面向全國銷售,所以受政策影響較大。海南的樓市暴漲暴跌,都與政策關(guān)聯(lián)很大。 [免責(zé)聲明:本文僅代表作者個人觀點,與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實,對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾,請網(wǎng)友僅作參考,并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。] 2007年,衛(wèi)留成書記曾斷言,海南的房價會上漲。果不其然,海南的房價在三年內(nèi)翻了幾翻。衛(wèi)書記的話得到了印證。   衛(wèi)書記現(xiàn)在對房價三緘其口。但大部分官員聲言,海南的房價并不存在泡沫,只是原來房價比較低,是恢復(fù)性上漲。   較近,海南免稅島政策即將落地的消息傳得沸沸揚揚。有官員私下說,這是海南房地產(chǎn)市場又一利好,甚至比國際旅游島的消息更令人振奮。   無疑,房價上升是政府所樂于見到的。土地收入增加,稅收增加,對緩解海南的財政壓力、積聚建設(shè)資金十分有利。再說,政府有了錢,才能投入更多資金建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,才能將海南國際旅游島的各項措施落到實處。北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市房價高,其城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施等相對標(biāo)準(zhǔn)也就高。所以,高房價某種程度上是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)國際旅游島需要。   當(dāng)然,海南國際旅游島不能只是滿足少數(shù)富人的需要,也要滿足低收入和一般民眾的需求。要建設(shè)不同檔次,不同層次的住房,以便滿足不同的需求。   【資金與價格的關(guān)系】   每次調(diào)控房價,無一例外是從控制樓市資金著手。提高頭付、第三套房限貸、提高存款準(zhǔn)備金等調(diào)控措施,限制了銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模,從而減少樓市的資金流入。在以往,可以說,這種方法往往“一針見效”。   但也有失靈的時候。當(dāng)下的中國,中產(chǎn)崛起,有錢的人多了,民間資金是一個龐大的天文數(shù)字。   在萬不得已的情況下,政府推出了“限購”的舉措。   海南相對于全國而言,畢竟只是一個小島,土地是有限的,住房也是有限的,是房地產(chǎn)大市場中的質(zhì)優(yōu)“小盤“,因而很容易成為炒作的對象。   從長遠(yuǎn)來看,海南房價的趨勢完全是向上的。 [免責(zé)聲明:本文僅代表作者個人觀點,與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實,對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾,請網(wǎng)友僅作參考,并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。] 摘要:海南樓市今年讓全國人民大開眼界,上演了一場“生死時速”。元月,海南國際旅游島的消息甫一公布,樓價迅速飆升,一飛沖天;爾后,受政策打壓,節(jié)節(jié)敗退。十月后,海南樓市又企圖上攻,卻遭遇一場突然的暴雨,澆滅了購房者的熱情,樓市再陷膠著狀態(tài)。年關(guān)將至,是海南人氣較盛之時。開發(fā)商使出渾身解數(shù),打起了促銷大戰(zhàn),拼起了刺刀。一則“海南免稅島細(xì)則即將施行”的政策消息,卻又重新燃起了海南樓市上漲欲望,增添了變數(shù)。到底樓價是升是降,誰說了才算?   【高房價催生了高地價,高地價必然拉高房價】   馬克思告訴我們,價值規(guī)律是商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。即商品的價值量取決于社會必要勞動時間,商品按照價值相等的原則互相交換。房屋也是一種特殊的商品,就必然遵循價值規(guī)律。那么,影響房屋的價格較根本的因素是房屋的價值。   房屋的價值構(gòu)成,一般包括土地成本、建造成本、各項稅費(稅收、利息、管理費用、營銷費用等)以及開發(fā)商合理的利潤。其中建造成本和各項稅費相對固定,而土地成本的高低就大相徑庭。就拿海南而言,開發(fā)商在2010年前拿地和年后拿地,價格相差懸殊。我們拿海南的“地王” 來舉例,今年7月28日,海甸二東路海甸溪北側(cè)179畝土地拍出17多億元的高價,樓面地價為5685元/平方米。這么高的地價,房價估計也在1.5萬元/平方米以上。當(dāng)然,由于我國土地出讓是實行招拍掛制度,高房價必然又會反過來催生高地價。很多房企在2010年前就拿到土地,土地價格就比現(xiàn)在低很多,有的甚至相差近5倍以上。由此可見,海南土地價格由拿地時間、土地性質(zhì)、地段等不同,差別很大。但房價又以較高的土地成本為標(biāo)桿,就高不就低。不過,海南保障性住房項目的土地價格就非常低,一般都在1500元/平米以下,其價格實行限價政策,只是申購的標(biāo)準(zhǔn)很嚴(yán),一般人是無緣享受的。雖然保障性住房價格會拉低平均房價,但因規(guī)模不大,影響就十分有限了。   【政策影響需求,需求主導(dǎo)價格】   馬克思又說,雖然價格以價值為基礎(chǔ),但又圍繞價值上下波動。市場需求旺盛,價格就會上揚;市場低迷,房價就會下降。   今年,海南房價的“過山車”很好的印證了這一點。   年初,在海南國際旅游島的刺激下,全國人民來海南購房的熱情高漲,需求嚴(yán)重不足,出現(xiàn)“一房難求”的局面,房價飆升。   此后,受政策調(diào)控影響,人們的購房欲望下降,房價也開始緩緩回落。   海南的房地產(chǎn)市場比較特殊。頭先,海南的地理位置獨特。海南雖是一個孤島,但自然環(huán)境優(yōu)越,又是我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。海南房地產(chǎn)是一種稀缺資源。其次,海南房地產(chǎn)市場總量很小,又是面向全國銷售,所以受政策影響較大。海南的樓市暴漲暴跌,都與政策關(guān)聯(lián)很大。 [免責(zé)聲明:本文僅代表作者個人觀點,與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實,對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾,請網(wǎng)友僅作參考,并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。]

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