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楊紅旭:解答限購令之下房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新聞晨報 閱讀 1384 次
近日,經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)抖出猛料:海口市擬停止執(zhí)行樓市限購令。新聞一出籠,便引起眾多媒體的轉(zhuǎn)載和社會廣泛關(guān)注。雖然??诠俜诫S后否認(rèn)消息的真實性,但在國務(wù)院八個督察組剛剛收兵之際,出現(xiàn)這種疑似事件,也頗費思量。通過這篇文章,暫作兩種反思吧。
反思之一:有些地方政府是否存在放松限購的動機(jī)?以海口為例,今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)收入快速下滑,其中房地產(chǎn)稅收大降三成以上。稅收下滑的原因是市場交易清淡,而市場低迷的原因又是樓市調(diào)控,調(diào)控政策中當(dāng)屬限購令較嚴(yán)厲。這一系列的現(xiàn)象與原因倒過來思考,不難排除地方政府有著放松限購的驅(qū)動力。
房地產(chǎn)業(yè)對地方財政收入的貢獻(xiàn)可分為兩個方面。一是房地產(chǎn)相關(guān)稅收,一般占到地方稅收總量的20%-40%。從全國來看,2010年全國城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅等五項稅收總額,占全國總稅收的8.9%,若加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅,預(yù)計占比將是百分之十幾。二是土地出讓金,一般占地方總收入的30%-50%。 2010年全國土地出讓金為2.9萬億元,占地方本級收入的71%,占地方財政收入總量(包括返還部分和轉(zhuǎn)移支付)的40%。
很多人都會質(zhì)疑“土地財政”。其實地方錢多錢少,并不關(guān)對與錯,問題的關(guān)鍵是錢是否花到了應(yīng)該花的地方。1994年和地方實行分稅制后,形成了地方事多稅少的不良格局,在地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、建設(shè)城市、改善民生乃至追求政績等過程中,慢慢形成了對房地產(chǎn)業(yè)的高度依賴。
不可否認(rèn),確實存在部分地方長官為了政績、面子工程而亂花錢,但我們要看主流,地方財政的絕大部分,還是花在了合適的地方。隨著樓市持續(xù)調(diào)整,很多地方將像??谝粯?,感受到房地產(chǎn)收入劇減帶來的壓力。僅舉一例:今年要求各地共新開工1000萬套保障性安居房,經(jīng)過測算,其中5000億元需要政府拿錢,而政府只拿出1293億元,其余需要地方出錢。就當(dāng)前這種形勢,地方財政將越來越捉襟見肘。這就形成一種悖論:今年地方政府完不成房價控制目標(biāo),將被問責(zé);完不成保障目標(biāo),同樣要被問責(zé)。除非和地方一起在籌錢上面想出好辦法,否則此事難兩全。{$page$}
反思之二:限購“這碗水”如何端得平?限購,是一種標(biāo)準(zhǔn)的行政干預(yù)手段,是在對調(diào)控效果屢屢失望之后,不得已使出的狠招。對于地方政府而言,恐怕很少有心甘情愿接招的。去年4月的“國十條”,頭次提出希望高房價城市限購,結(jié)果只有北京于5月出臺;9月的“國五條”再次強(qiáng)調(diào),陸續(xù)有二十余城市加入限購陣營;今年1月的“國八條”嚴(yán)厲程度再加碼,結(jié)果呢,很多城市都沒能在規(guī)定的“2月中旬之前”出臺限購令,有些城市甚至至今仍沒有聲音。
而在已出臺的約40個城市中,尺度不一。東部城市較嚴(yán)格,限購范圍較大:全部商品住宅、全市(或市區(qū)),且沒有明確退出時間;中西部省會較寬松,限購范圍較?。翰糠种幌拗鞒菂^(qū),甚至某環(huán)線內(nèi)(比如貴陽只限一環(huán)內(nèi)),非全部商品住宅(比如長沙只限戶型90平米以下新房),部分城市明確退出時間為今年12月31日。
由于本輪房地產(chǎn)調(diào)控是部分房價過高城市,主要指代東部一二線城市,限購措施因地制宜也不能算錯。但各地之間存在如此大的松緊差異,那些從嚴(yán)執(zhí)行的城市或許難免有些想法,而當(dāng)樓市低迷顯著影響到財政收入之后,這種想法勢必轉(zhuǎn)化成暗地里放松限購政策。想要放松政策,方法有很多,筆者不必列舉了。眼下,??谑挟?dāng)然不敢明目張膽地取消限購,但其放松限購的心態(tài)多少也從側(cè)面反映出來,其實,別的一些地方又何嘗不是這般?
行政性干預(yù)市場的措施,結(jié)果大多如此。而放在萬般復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè),更容易變成一團(tuán)亂麻。隨著市場的持續(xù)調(diào)整,尤其是土地流標(biāo)再現(xiàn)江湖,則下半年關(guān)于限購的諸多矛盾,估計將會更加凸顯出來。如何調(diào)整、優(yōu)化,和地方政府恐怕都得細(xì)細(xì)思量了。
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