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新年樓市十大猜想:房產(chǎn)稅、限購令都是個(gè)迷

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 641 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
“年年歲歲房相似,歲歲年年價(jià)不同”。別剛剛過去的房地產(chǎn)密集調(diào)控之年,新一年的中國房地產(chǎn)市場走向更加備受關(guān)注。從政策動態(tài)到市場走向,元旦前后,不少業(yè)內(nèi)人士梳理了樓市脈絡(luò),并對十大熱點(diǎn)問題進(jìn)行“猜想”。有人表示,在政策持續(xù)“給力”之下,今年廣州樓市將極可能是量價(jià)趨于穩(wěn)定的一年。   1 房產(chǎn)稅改革勢在必行?   房產(chǎn)稅改革這把“達(dá)摩克利斯之劍”到底什么時(shí)候落下?前段時(shí)間風(fēng)傳是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的上海和重慶都會在去年底出臺房產(chǎn)稅方案。不過直到昨日下午,兩地官方都沒有發(fā)布相關(guān)消息。   上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,房產(chǎn)稅改革勢在必行。他指出,今年發(fā)改委頭次將房產(chǎn)稅改革納入年度工作計(jì)劃,鑒于當(dāng)前調(diào)控房價(jià)效果不佳,部分熱點(diǎn)城市房價(jià)依然存在明顯上漲的沖動,早則季度上?;蛑貞c極有可能率先進(jìn)行試點(diǎn)征收,晚則明年必出。   不過,一位關(guān)注重慶“高端房產(chǎn)稅”的人士對本報(bào)記者分析指出,重慶兩會之前出臺房產(chǎn)稅方案的可能性不大。   2 限購令繼續(xù)可能性大?     目前在十多個(gè)限購城市中,廈門、福州、??谌齻€(gè)城市曾明確表示限購令到去年12月31日到期,而溫州去年10月啟動限購政策時(shí),也提出限購政策有效期為半年,其余城市則為“暫行”。   但據(jù)較新的報(bào)道,廈門、溫州和??谌匾衙鞔_表示“限購令”將在新的一年繼續(xù)執(zhí)行。北京、深圳、廣州的國土房管部門也都在近日表示暫時(shí)沒有取消限購令的計(jì)劃。   受訪專家普遍認(rèn)為限購令目前不宜退出。楊紅旭指出,抑制投機(jī)性需求的限購令今年將繼續(xù)執(zhí)行。若今年房價(jià)繼續(xù)上漲,不僅會有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺,實(shí)行限購的城市還將繼續(xù)增多。 3 今年會有第三輪調(diào)控?   從年初到年末,過去一年堪稱房地產(chǎn)市場的調(diào)控之年。歷經(jīng)兩波調(diào)控之后,第三輪調(diào)控會不會在今年到來成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。經(jīng)緯行研究經(jīng)理朱欣苑分析,從近期國土部、住建部等部委的密集表態(tài)看,第三輪調(diào)控在今年出臺的可能性很大,而出臺的時(shí)點(diǎn)估計(jì)在“五一”前后,新一輪調(diào)控可能還是會從抑制需求方面入手,例如進(jìn)一步提高二套房貸的頭付比例,同時(shí)政府也會加大打擊土地閑置的力度。如果房價(jià)仍然未能調(diào)整到理想狀態(tài),下半年可能會再出臺收緊開發(fā)商項(xiàng)目自有資本金率等措施。   4 樓市成交量與去年持平?   去年樓市在跌跌撞撞中踉蹌前行,成交量依然維持在較高水平。今年成交量又將如何?合富輝煌市場研究部日前就發(fā)布了《2011年廣州住宅市場發(fā)展預(yù)測報(bào)告》,預(yù)測今年樓市成交量繼續(xù)維持在低位,但樓價(jià)或會上升8%~15%。根據(jù)合富輝煌較新的消費(fèi)者調(diào)查,在通脹持續(xù)加劇下,消費(fèi)者投資需求仍然較高。因此,2011年廣州住宅市場成交量雖難有充分釋放,但仍有投資保值需求的支撐,預(yù)計(jì)年成交量為600萬~650萬平方米,與去年基本持平。   5 一線城市樓價(jià)趨于平穩(wěn)?   廣州房價(jià)過去一年上漲了38%,新的一年是高處不勝寒還是高處未算高呢?作為發(fā)展商,漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文的預(yù)期相對低調(diào),他認(rèn)為,在限購令下,廣州樓市今年的成交量肯定不會增加,而由于在去年歲末已經(jīng)明確表態(tài)要把房價(jià)維持在合理水平,所以部分剛需購家可能會再忍耐一年左右,像廣州這樣的一線城市房價(jià)或保持平穩(wěn)。但這也給了資金流向二、三線城市的機(jī)會,周邊的佛山等地今年可能會出現(xiàn)房價(jià)快速上漲的局面。 6 樓面地價(jià)依然會漲?   去年廣州的住宅用地供應(yīng)未完成年初5平方公里的目標(biāo),但賣地成績不俗,白云新城歲末頭次推出住宅用地便創(chuàng)下了超過2萬元/平方米的樓面地價(jià)新高。暨南大學(xué)教授胡剛表示,預(yù)計(jì)亞運(yùn)后廣州城區(qū)和外圍區(qū)域的住宅用地供應(yīng)量都會有所增加,預(yù)期地價(jià)將持續(xù)攀升。2萬元/平方米的樓面地價(jià)只是廣州土地市場新的起點(diǎn),今年城區(qū)再推出規(guī)劃成熟的宅地,樓面地價(jià)超過2萬元/平方米非常正常。   7 開發(fā)商錢袋下半年收緊?   “美國實(shí)施完輪量化寬松貨幣政策之后,很有可能繼續(xù)實(shí)施第三輪,中國為了壓制通脹,貨幣政策或會進(jìn)一步收緊?!?銀行業(yè)人士梁東暉分析,由于去年總體銷售成績理想,開發(fā)商目前大多處于“不差錢”的狀態(tài),而且經(jīng)過2008年的樓市調(diào)整,不少開發(fā)商都做足資金鏈防范措施。   但從今年開始,由于信貸收緊,開發(fā)商獲取貸款將變得越來越難,嚴(yán)格外匯管理也加大了開發(fā)商境外融資的難度,在相關(guān)部門整頓房地產(chǎn)信托的背景下,開發(fā)商獲得資金的渠道可謂受到前追后堵,估計(jì)今年下半年錢袋子將明顯收緊。   8 剛性購家“硬著陸”?   2011年會不會出手購房?不同購家給出了不同答案。有位投資客對后市看法謹(jǐn)慎,“現(xiàn)在不是大舉出手的時(shí)候”,他認(rèn)為,今年樓市調(diào)控會持續(xù),而且會越來越緊,“有銀行高層向我透露的信息是,今年的貸款額度會更加緊張”,在多方調(diào)控下,樓價(jià)可能會“穩(wěn)中有跌”,所以不會貿(mào)貿(mào)然出手。   但較近兩個(gè)月都在看房的“剛性購家”黎先生就表示,他很可能會在今年初出手。黎先生原本打算購車,但“看著樓價(jià)越來越高有點(diǎn)怕”,較后還是選擇了先購房再購車,“房子保值嘛”。不過由于資金有限,他打算先購套兩房,“總價(jià)六七十萬元而已。” 9 中介行業(yè)面臨大洗牌?   輪番調(diào)控加上廣州實(shí)施二手網(wǎng)簽,僧多粥少的中介行業(yè)會否面臨新一輪洗牌?廣州三大中介都表示會繼續(xù)擴(kuò)張,中原在今年計(jì)劃新開60家分店。滿堂紅則表示開店總量“劍指”200家。合富置業(yè)雖然沒有一個(gè)明確的擴(kuò)張目標(biāo),但依然希望保持廣州分行較多的市場地位。   中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為,今年中介會兩極分化,三大行繼續(xù)擴(kuò)張,而中小型中介面臨市場萎縮、規(guī)模縮小的局面。   滿堂紅研究部高端經(jīng)理周峰就認(rèn)為,雖然小型中介公司的日子難過,但由于樓價(jià)依然在高位,不少中介還是賺了很多利潤,新的一年會有中型中介企業(yè)進(jìn)入“集團(tuán)”。周峰認(rèn)為,限購令對中介的影響,“如果2011年不放松限購令,中介將會面臨致命沖擊?!?   10 出租回報(bào)率繼續(xù)跌?   2011年租賃市場的供需都會繼續(xù)提升。周峰指出,2010年已經(jīng)有3萬多套新樓交樓,而保守估計(jì)今年還將有2萬套新樓交付使用,這些新樓交付后很大一部分會流入租賃市場,租賃市場供應(yīng)量會持續(xù)增多。   不過市場需求量同樣會上升,“特別是三舊改造后,好多拆遷戶都需要租屋,市的房源會繼續(xù)供不應(yīng)求。”黃韜表示。   周峰認(rèn)為,需求會比供應(yīng)上漲得更多,所以租金依然看高。而隨著樓價(jià)進(jìn)一步高企,周峰估計(jì)今年的回報(bào)率會繼續(xù)下跌,數(shù)據(jù)顯示,廣州住宅2010年回報(bào)率僅為3.5%~3.6%,低于2009年的3.9%。   黃韜估計(jì),2011年房屋租金升幅不會太大,可能達(dá)到10%,“畢竟租屋的需求不及購房的那么大?!? “年年歲歲房相似,歲歲年年價(jià)不同”。別剛剛過去的房地產(chǎn)密集調(diào)控之年,新一年的中國房地產(chǎn)市場走向更加備受關(guān)注。從政策動態(tài)到市場走向,元旦前后,不少業(yè)內(nèi)人士梳理了樓市脈絡(luò),并對十大熱點(diǎn)問題進(jìn)行“猜想”。有人表示,在政策持續(xù)“給力”之下,今年廣州樓市將極可能是量價(jià)趨于穩(wěn)定的一年。   1 房產(chǎn)稅改革勢在必行?   房產(chǎn)稅改革這把“達(dá)摩克利斯之劍”到底什么時(shí)候落下?前段時(shí)間風(fēng)傳是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的上海和重慶都會在去年底出臺房產(chǎn)稅方案。不過直到昨日下午,兩地官方都沒有發(fā)布相關(guān)消息。   上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,房產(chǎn)稅改革勢在必行。他指出,今年發(fā)改委頭次將房產(chǎn)稅改革納入年度工作計(jì)劃,鑒于當(dāng)前調(diào)控房價(jià)效果不佳,部分熱點(diǎn)城市房價(jià)依然存在明顯上漲的沖動,早則季度上海或重慶極有可能率先進(jìn)行試點(diǎn)征收,晚則明年必出。   不過,一位關(guān)注重慶“高端房產(chǎn)稅”的人士對本報(bào)記者分析指出,重慶兩會之前出臺房產(chǎn)稅方案的可能性不大。   2 限購令繼續(xù)可能性大?     目前在十多個(gè)限購城市中,廈門、福州、??谌齻€(gè)城市曾明確表示限購令到去年12月31日到期,而溫州去年10月啟動限購政策時(shí),也提出限購政策有效期為半年,其余城市則為“暫行”。   但據(jù)較新的報(bào)道,廈門、溫州和??谌匾衙鞔_表示“限購令”將在新的一年繼續(xù)執(zhí)行。北京、深圳、廣州的國土房管部門也都在近日表示暫時(shí)沒有取消限購令的計(jì)劃。   受訪專家普遍認(rèn)為限購令目前不宜退出。楊紅旭指出,抑制投機(jī)性需求的限購令今年將繼續(xù)執(zhí)行。若今年房價(jià)繼續(xù)上漲,不僅會有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺,實(shí)行限購的城市還將繼續(xù)增多。

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