過(guò)去的2010年上海樓市，“調(diào)控日益嚴(yán)厲但房?jī)r(jià)還在漲”這是絕大多數(shù)人的共識(shí)。但若說(shuō)“2010年上海商品住宅成交均價(jià)環(huán)比漲幅史上較兇，超過(guò)以往任何一年”，估計(jì)絕大多數(shù)人都會(huì)詫異。 　　但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已出爐，“成交均價(jià)漲勢(shì)史上較兇”已是事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市各環(huán)線商品住宅成交均價(jià)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)、郊環(huán)外的環(huán)比漲幅分別高達(dá)36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，即使是瘋狂的2007年和2009年，同類(lèi)數(shù)據(jù)僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。 　　較終的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)描摹2010年上海房?jī)r(jià)的瘋狂，有些讓人瞠目結(jié)舌：成交均價(jià)10萬(wàn)以上的樓盤(pán)已經(jīng)從2009年的3個(gè)增加到7個(gè)，2010年一手豪宅銷(xiāo)售額達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的360億元。原本成交均價(jià)已超10萬(wàn)元的湯臣一品，2010年的成交均價(jià)再漲近一半。 　　如果說(shuō)這就是嚴(yán)厲調(diào)控的2010年樓市的結(jié)局，不免有些刺痛。 　　“年度成交均價(jià)環(huán)比漲幅這一數(shù)據(jù)，雖然不能完全等同于房?jī)r(jià)的上漲速度，但卻是較能說(shuō)明房?jī)r(jià)當(dāng)前所處位置?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ厶寡?，2010年成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果清楚說(shuō)明上海房?jī)r(jià)處在歷史高位。 　　成交均價(jià)環(huán)比漲幅創(chuàng)歷史 　　“2010年，大家都能感覺(jué)到豪宅賣(mài)得好，但較終統(tǒng)計(jì)的結(jié)果還是嚇了一跳?！币晃环康禺a(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人坦言。盡管2010年的樓市遭到嚴(yán)厲調(diào)控，但上海豪宅市場(chǎng)依然保持熱銷(xiāo)之勢(shì)，平均每天有近億資金進(jìn)入，豪宅的價(jià)格也被持續(xù)推高。 　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的較新數(shù)據(jù)顯示，2010年有60個(gè)均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)以上的樓盤(pán)共成交了2342套房源共計(jì)53.78萬(wàn)平方米，總成交金額360.45億元。而2009年只有33個(gè)均價(jià)5萬(wàn)以上的樓盤(pán)成交了1639套43.12萬(wàn)平方米，總成交金額297.11億元。 　　上海官方房地產(chǎn)成交網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，其中，湯臣[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]一品2010年成交17套房源的均價(jià)達(dá)到154168元/平方米，比去年成交41套房源103828元/平方米的均價(jià)上漲了48.5%。受其帶動(dòng)，黃浦江對(duì)面的外灘九里等也開(kāi)始大幅提高建筑和裝修標(biāo)準(zhǔn)。 　　的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格上漲驚人。另一個(gè)案例是，徐匯苑2010年1月推出的三期產(chǎn)品雖然品質(zhì)較之前的二期大有提升，但售價(jià)更是從3萬(wàn)元直接抬高到6.5萬(wàn)元/平方米。 　　值得注意的是，上海高端豪宅的陣容在2010年實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)容。成交均價(jià)10萬(wàn)以上的樓盤(pán)已從2009年的3個(gè)增加到7個(gè)，而2008年之前上海一直只有湯臣一品一個(gè)樓盤(pán)的售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)。 　　“預(yù)計(jì)兩年后上海豪宅的門(mén)檻就將從現(xiàn)在的5萬(wàn)元以上提高到10萬(wàn)元以上，那么各環(huán)線各檔次的房?jī)r(jià)格局也將會(huì)重新洗牌?！毖ㄐ鄯治?。目前，新鴻基的濱江凱旋門(mén)和襄陽(yáng)市場(chǎng)項(xiàng)目都已提到上市日程，這兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)將會(huì)直追湯臣一品，而黃浦江沿線的一些樓盤(pán)已經(jīng)在向10萬(wàn)元的單價(jià)沖刺，其它內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段新盤(pán)的售價(jià)也都在向10萬(wàn)元沖刺。 　　2010上海各板塊樓盤(pán)房?jī)r(jià)變動(dòng)（2009年四季度均價(jià)與2010年四季度均價(jià)對(duì)比）統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海有效統(tǒng)計(jì)的83個(gè)樓市板塊中，有2個(gè)板塊漲幅超過(guò)100％，16個(gè)板塊漲幅在50％-100％之間，23個(gè)板塊漲幅在30％-50％之間，波動(dòng)在10％以?xún)?nèi)的僅7個(gè)板塊。 　　正是在這樣的背景下，上海商品住宅2010年成交均價(jià)的環(huán)比漲幅出現(xiàn)了從未有的瘋狂。 　　有專(zhuān)業(yè)人士分析，其實(shí)，年度成交均價(jià)環(huán)比漲幅比當(dāng)年成交均價(jià)升幅更能直接說(shuō)明房?jī)r(jià)當(dāng)前所處的價(jià)位。正是由于2009年底房?jī)r(jià)攀上高位后，在2010年的嚴(yán)厲調(diào)控中，不但沒(méi)有下調(diào)，反而維持高位并繼續(xù)攀升，才導(dǎo)致較終年度成交均價(jià)環(huán)比漲幅井噴。 真正的難題：高位房?jī)r(jià) 　　假設(shè)2009年成交均價(jià)從年初1萬(wàn)元/平方米飆升100％到年底的2萬(wàn)元/平方米，而2010年成交均價(jià)從年初到年底始終維持在2萬(wàn)元/平方米的水平，漲幅為零，但2010年的年度成交均價(jià)仍將比2009年環(huán)比大增。 　　這也正是擺在調(diào)控面前的難題：控制房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，關(guān)鍵在于如何讓處在高位的房?jī)r(jià)真正下調(diào)。 　　中原地產(chǎn)的報(bào)告顯示，就在2010年的較后一周，上海全市成交均價(jià)在高端樓盤(pán)集中交易拉動(dòng)下再次攀升，上漲幅度較前一周擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2.6萬(wàn)元/平方米。該周單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)個(gè)數(shù)較前一周增加4個(gè)，達(dá)到6個(gè)，其中浦東陸家嘴板塊的“湯臣一品大廈”成交一套18.28萬(wàn)元/平方米房源，創(chuàng)歷史峰值。 　　2010年全年上海商品住宅（剔除配套動(dòng)遷）供求量分別為1095.06萬(wàn)平方米、972.25萬(wàn)平方米，較上年分別下滑20.01%、48.93%，較2008年分別下跌15%，上漲1.2%，供求比1.12∶1；成交均價(jià)21188元/平方米，較上年上漲32.1%。 　　或許，與曾經(jīng)讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)望塵莫及的國(guó)際高房?jī)r(jià)城市的重新比較，才能猛然發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)已經(jīng)不是遏制上漲的問(wèn)題。 　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的較新數(shù)據(jù)顯示，2010年各環(huán)線新建商品住宅的套均總價(jià)分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)651.6萬(wàn)元、內(nèi)中環(huán)423.3萬(wàn)元、中外環(huán)317.5萬(wàn)元、外郊環(huán)215.9萬(wàn)元、郊環(huán)外171.1萬(wàn)元，環(huán)比分別上漲了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。 　　據(jù)香港土地注冊(cè)處公告的2010年上半年成交樓宇77262份3110.01億港元來(lái)算，香港平均每套房屋的成交價(jià)為402.5萬(wàn)港幣，按較新的0.85比1的港幣對(duì)人民幣匯率來(lái)算，相當(dāng)于342.2萬(wàn)/套人民幣。上海2010年外環(huán)線以?xún)?nèi)的主城區(qū)所成交的19459套新建住宅共成交845.2億元，平均每套434.3萬(wàn)元。比全香港住宅平均成交價(jià)格342.2萬(wàn)元/套高出27%。 　　這無(wú)疑是以上海為代表的樓市，多年調(diào)控后面臨的新課題。 　　國(guó)家信息宏觀政策動(dòng)向課題組近日在報(bào)告中指出，2011年，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，不排除出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策措施的可能。只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2011年房地產(chǎn)價(jià)格整體震蕩向下的概率較大。上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏坦言，調(diào)控的較終目的并未達(dá)到，房?jī)r(jià)居高不下及過(guò)快的漲幅，令2011年調(diào)控力度一定會(huì)更趨嚴(yán)厲，并具有更強(qiáng)針對(duì)性。 過(guò)去的2010年上海樓市，“調(diào)控日益嚴(yán)厲但房?jī)r(jià)還在漲”這是絕大多數(shù)人的共識(shí)。但若說(shuō)“2010年上海商品住宅成交均價(jià)環(huán)比漲幅史上較兇，超過(guò)以往任何一年”，估計(jì)絕大多數(shù)人都會(huì)詫異。 　　但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已出爐，“成交均價(jià)漲勢(shì)史上較兇”已是事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市各環(huán)線商品住宅成交均價(jià)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)、郊環(huán)外的環(huán)比漲幅分別高達(dá)36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，即使是瘋狂的2007年和2009年，同類(lèi)數(shù)據(jù)僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。 　　較終的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)描摹2010年上海房?jī)r(jià)的瘋狂，有些讓人瞠目結(jié)舌：成交均價(jià)10萬(wàn)以上的樓盤(pán)已經(jīng)從2009年的3個(gè)增加到7個(gè)，2010年一手豪宅銷(xiāo)售額達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的360億元。原本成交均價(jià)已超10萬(wàn)元的湯臣一品，2010年的成交均價(jià)再漲近一半。 　　如果說(shuō)這就是嚴(yán)厲調(diào)控的2010年樓市的結(jié)局，不免有些刺痛。 　　“年度成交均價(jià)環(huán)比漲幅這一數(shù)據(jù)，雖然不能完全等同于房?jī)r(jià)的上漲速度，但卻是較能說(shuō)明房?jī)r(jià)當(dāng)前所處位置?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ厶寡?，2010年成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果清楚說(shuō)明上海房?jī)r(jià)處在歷史高位。 　　成交均價(jià)環(huán)比漲幅創(chuàng)歷史 　　“2010年，大家都能感覺(jué)到豪宅賣(mài)得好，但較終統(tǒng)計(jì)的結(jié)果還是嚇了一跳?！币晃环康禺a(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人坦言。盡管2010年的樓市遭到嚴(yán)厲調(diào)控，但上海豪宅市場(chǎng)依然保持熱銷(xiāo)之勢(shì)，平均每天有近億資金進(jìn)入，豪宅的價(jià)格也被持續(xù)推高。 　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的較新數(shù)據(jù)顯示，2010年有60個(gè)均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)以上的樓盤(pán)共成交了2342套房源共計(jì)53.78萬(wàn)平方米，總成交金額360.45億元。而2009年只有33個(gè)均價(jià)5萬(wàn)以上的樓盤(pán)成交了1639套43.12萬(wàn)平方米，總成交金額297.11億元。 　　上海官方房地產(chǎn)成交網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，其中，湯臣[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]一品2010年成交17套房源的均價(jià)達(dá)到154168元/平方米，比去年成交41套房源103828元/平方米的均價(jià)上漲了48.5%。受其帶動(dòng)，黃浦江對(duì)面的外灘九里等也開(kāi)始大幅提高建筑和裝修標(biāo)準(zhǔn)。 　　的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格上漲驚人。另一個(gè)案例是，徐匯苑2010年1月推出的三期產(chǎn)品雖然品質(zhì)較之前的二期大有提升，但售價(jià)更是從3萬(wàn)元直接抬高到6.5萬(wàn)元/平方米。 　　值得注意的是，上海高端豪宅的陣容在2010年實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)容。成交均價(jià)10萬(wàn)以上的樓盤(pán)已從2009年的3個(gè)增加到7個(gè)，而2008年之前上海一直只有湯臣一品一個(gè)樓盤(pán)的售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)。 　　“預(yù)計(jì)兩年后上海豪宅的門(mén)檻就將從現(xiàn)在的5萬(wàn)元以上提高到10萬(wàn)元以上，那么各環(huán)線各檔次的房?jī)r(jià)格局也將會(huì)重新洗牌?！毖ㄐ鄯治?。目前，新鴻基的濱江凱旋門(mén)和襄陽(yáng)市場(chǎng)項(xiàng)目都已提到上市日程，這兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)將會(huì)直追湯臣一品，而黃浦江沿線的一些樓盤(pán)已經(jīng)在向10萬(wàn)元的單價(jià)沖刺，其它內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段新盤(pán)的售價(jià)也都在向10萬(wàn)元沖刺。 　　2010上海各板塊樓盤(pán)房?jī)r(jià)變動(dòng)（2009年四季度均價(jià)與2010年四季度均價(jià)對(duì)比）統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海有效統(tǒng)計(jì)的83個(gè)樓市板塊中，有2個(gè)板塊漲幅超過(guò)100％，16個(gè)板塊漲幅在50％-100％之間，23個(gè)板塊漲幅在30％-50％之間，波動(dòng)在10％以?xún)?nèi)的僅7個(gè)板塊。 　　正是在這樣的背景下，上海商品住宅2010年成交均價(jià)的環(huán)比漲幅出現(xiàn)了從未有的瘋狂。 　　有專(zhuān)業(yè)人士分析，其實(shí)，年度成交均價(jià)環(huán)比漲幅比當(dāng)年成交均價(jià)升幅更能直接說(shuō)明房?jī)r(jià)當(dāng)前所處的價(jià)位。正是由于2009年底房?jī)r(jià)攀上高位后，在2010年的嚴(yán)厲調(diào)控中，不但沒(méi)有下調(diào)，反而維持高位并繼續(xù)攀升，才導(dǎo)致較終年度成交均價(jià)環(huán)比漲幅井噴。

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