近日，有報(bào)道稱：今年前三季度全國30個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)近9000億元，同比增長近七成，大型房企拿地?zé)崆椴粶p。土地市場是房地產(chǎn)市場重要組成部分，因此上述數(shù)據(jù)，可能反映出房地產(chǎn)市場的一些特征。

　　眾所周知，穩(wěn)定房價(jià)是近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)，今年以來甚至稱得上是惟一目標(biāo)。然而，如果地價(jià)漲勢不能抑制，穩(wěn)定房價(jià)又談何容易？從成本上講，地價(jià)是構(gòu)成房價(jià)的較重要的組成部分；從市場規(guī)律上看，在當(dāng)前市場環(huán)境下，絕大部分房企都有意愿、也有能力使房價(jià)明顯高于地價(jià)，以獲得比較可觀的項(xiàng)目利潤。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明：今年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積25691萬平方米，同比增長37.9%，創(chuàng)2008年以來新高；土地購置費(fèi)6017億元，同比增長84.3%。按此計(jì)算，則土地成交均價(jià)較去年同期上漲33%；而1-8月份全國商品住宅成交均價(jià)只上上漲3.3%。由此證明地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超房價(jià)漲幅。

　　實(shí)際上，地價(jià)波幅大于房價(jià)，是近幾年我國房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要規(guī)律。在房價(jià)上漲期，地價(jià)往往漲得更快，從而助推房價(jià)，比如2007年和2009年。而在樓市調(diào)整期，地價(jià)下跌幅度明顯大于房價(jià)，但對房價(jià)的拉低作用，遠(yuǎn)小于樓市繁榮時(shí)對房價(jià)的推高作用，比如2008年。

　　因此，調(diào)控房價(jià)，必須同時(shí)抑制地價(jià)。國家政策中基本上沒提到過抑制地價(jià)上漲，倒是10月7日出臺(tái)的“滬12條”中明確表示：遏制地價(jià)和房價(jià)過快上漲。從今年前三季度情況來看，土地市場的成交量明顯超過前兩年的水平。原因有二：一是供應(yīng)量猛增，今年國土資源部計(jì)劃供應(yīng)18萬公頃居住用地，與去年全國住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃有大幅度增加。二是雖然有所調(diào)整，但今年土地市場比2008年好很多。

　　從成交價(jià)格上看，今年地王現(xiàn)象有所減少，但總體地價(jià)非但沒降，且有所上漲，只是火爆程度不如去年下半年。比如，今年以來很多優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率為50%左右，而100-300%溢價(jià)率的地塊比比皆是。這與房價(jià)密切相關(guān)，今年4月“國十條”出臺(tái)后，雖然房價(jià)漲幅收窄，但整體上依然處于高位，房價(jià)難以下跌，致使開發(fā)企業(yè)仍舊勇于以較高價(jià)格拿地。

　　今年以來，在土地市場中，央企和上市公司拿地?zé)崆檩^高。中鐵、華僑城、招商、保利、萬科等是拿地大戶。比如萬科僅8月就在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5公頃，金額78億元。這與今年樓市調(diào)整幅度不大有關(guān)，比如8月萬科以120億元刷新了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的單月銷售紀(jì)錄，孰料9月便將紀(jì)錄改寫為142億，前三季度銷售業(yè)績已超過去年全年。在宏觀調(diào)控背景下，業(yè)績居然如此輝煌，即便是萬科的企業(yè)品牌過硬、銷售策略對路，還是讓人有點(diǎn)吃驚。

　　與企業(yè)業(yè)績相對應(yīng)的，是城市的土地收入。與萬科同等耀眼的是上海。今年前三季度，上海土地成交額達(dá)1140億元，已超過去年全年成交金額。單是9月末，上海12幅土地成交金額就逾200億。不過，總體而言，今年二三線土地市場的增長率超過一線城市，這主要與開發(fā)商區(qū)域布局向二三線城市轉(zhuǎn)移有關(guān)，另外一線城市經(jīng)營性用地供應(yīng)越來越捉襟見肘。

　　土地市場成交活躍，卻離年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃仍有較大距離。截至9月初，廣州、北京和深圳分別僅完成年度計(jì)劃的18%、26%和33%。上海完成74%，節(jié)奏還算合理，所以上海的土地成交金額也是較高的。從全國來看，今年上半年住房用地供應(yīng)只完成了年度計(jì)劃的36%，而前三季度的數(shù)據(jù)至今尚未公布，不過近日舉行的2010年前三季度國土資源形勢分析中提及：建設(shè)用地供應(yīng)總量增長較快，供地區(qū)域分布趨于合理，但由于各地用地需求持續(xù)旺盛，供需矛盾十分突出。

　　由此看來，第四季度各地必須加快供地速度，尤其是房價(jià)較高、供應(yīng)緊張的廣州、北京和深圳等一線城市和部分二線城市，從而抑制地價(jià)上漲。否則，將影響后續(xù)的住宅供應(yīng)，而在供不應(yīng)求的市場形勢下，很難期望房價(jià)會(huì)明顯下跌。

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