雖然手段多樣、密度頻繁、力度強(qiáng)勁,半年的房地產(chǎn)調(diào)控卻也有讓人意外的效果。近日四大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“萬(wàn)保金招”陸續(xù)公布中期業(yè)績(jī),部分?jǐn)?shù)據(jù)卻出乎意料地好。其中,萬(wàn)科以半年367.6億元的銷售額成功刷新銷售紀(jì)錄,金地則實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)同比327.02%的大漲,招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)201.18%,保利地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了報(bào)告期內(nèi)217.55億元的銷售額。“史上較嚴(yán)厲新政”的壓制下,這些上市房企巨鱷的業(yè)績(jī),似乎與之前的市場(chǎng)預(yù)測(cè)相左。

在去年房地產(chǎn)行業(yè)全面回暖的強(qiáng)大慣性支持下,今年上半年實(shí)際仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭,盡管這一趨勢(shì)已由于宏觀調(diào)控的持續(xù)加力而急劇減速。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù),1-7月,全國(guó)商品房銷售面積4.58億平方米,比去年同期增長(zhǎng)9.7%,增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅銷售面積增長(zhǎng)7.1%,辦公樓增長(zhǎng)39.4%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)36.6%。1-7月,商品房銷售額2.29萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)16.8%,增幅比上半年回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅銷售額增長(zhǎng)11.7%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)74.3%和47.9%。尤其值得一提的是,1-7月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積21747萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)33.3%,土地購(gòu)置費(fèi)5054億元,同比增長(zhǎng)88.2%。

市場(chǎng)成交的紅利,看似被一向冒尖的行業(yè)巨頭們攫取。銷售金額的增長(zhǎng),尤其是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng),成為上半年上市房企表現(xiàn)中較搶眼的一塊。在強(qiáng)調(diào)“結(jié)構(gòu)治理”的調(diào)控新政下,強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)正越來(lái)越明顯。半年已過(guò),調(diào)控成效成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)何以越戰(zhàn)越勇?下半年的房地產(chǎn)走向,是否又將為這些巨鱷的業(yè)績(jī)錦上添花?房地產(chǎn)政策,又將往何處去?種種疑問(wèn)和爭(zhēng)議占據(jù)近期行業(yè)討論話題的較熱點(diǎn)。有的人認(rèn)為新政只是“空調(diào)”,有的人期待調(diào)控迅速放松,有的人越來(lái)越迷惑,有的人越來(lái)越興奮。

顯然,對(duì)于2010年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),半年的變幻和激蕩帶來(lái)的,遠(yuǎn)不止是驚訝。

年中播報(bào)

　五大地產(chǎn)商接連喜報(bào)

　萬(wàn)科:上半年銷售額達(dá)歷史較好

8月10日,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公布了2010年度中期報(bào)告。上半年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬(wàn)平方米,銷售金額367.7億元,為有史以來(lái)的較好水平。盡管上半年竣工較少,萬(wàn)科上半年已售未結(jié)資源較年初上升了50%,合同金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的573億元。但創(chuàng)紀(jì)錄的已售未結(jié)數(shù)字,預(yù)示萬(wàn)科全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)已指日可待。

由于去年上半年結(jié)算項(xiàng)目大部分為2008年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)售出,萬(wàn)科去年中期結(jié)算利潤(rùn)率處于近年來(lái)的低位。隨著利潤(rùn)率的修復(fù),萬(wàn)科今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28.1億元,同比增長(zhǎng)11.4%。

今年4月政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來(lái),主要城市成交大幅縮量,而堅(jiān)持以普通住宅為主的萬(wàn)科依靠靈活的銷售策略取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。剛剛公布的月度銷售公報(bào)顯示,繼6月以87.7億元?jiǎng)?chuàng)造歷史單月較高銷售額后,萬(wàn)科7月又實(shí)現(xiàn)銷售金額84.4億元,同比增長(zhǎng)64.9%。至此,今年以來(lái)萬(wàn)科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額452.1億元。今年后5個(gè)月,萬(wàn)科只要月均銷售額達(dá)到40億元,全年銷售業(yè)績(jī)就將穩(wěn)超2009年。

截至中期,萬(wàn)科手持現(xiàn)金191億元,在行業(yè)中處于領(lǐng)跑位置,不僅財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健,也有望在下半年的土地市場(chǎng)上抓住可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

南方日?qǐng)?bào)記者關(guān)麗

　保利:實(shí)現(xiàn)217.55億元銷售額

保利地產(chǎn)半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.45億元,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)16.27億元,同比分別增長(zhǎng)35.63%和16.56%。上半年,公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積267.09萬(wàn)平方米、銷售金額217.55億元,比去年同期分別增長(zhǎng)5.81%和3.33%。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示,“我們的局限是上半年貨量不足,但在已推項(xiàng)目中銷售成績(jī)不錯(cuò)。”不過(guò)他強(qiáng)調(diào)說(shuō),“完成銷售目標(biāo)沒(méi)有問(wèn)題。”據(jù)了解,在銷售方面,杭州保利東灣、上海保利葉上海、佛山保利花園和成都保利公園198等4個(gè)項(xiàng)目單盤簽約額突破10億元。

盡管受調(diào)控影響,保利地產(chǎn)在2010年上半年并未放緩擴(kuò)張步伐。今年上半年所取得的新增項(xiàng)目就達(dá)15個(gè),分布在全國(guó)北京、上海、天津、中山、成都、武漢、青島、沈陽(yáng)等多個(gè)城市,共計(jì)權(quán)益容積率面積506萬(wàn)平方米。

除住宅開(kāi)發(fā)銷售外,保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也穩(wěn)步提升。上半年經(jīng)營(yíng)面積約55萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約2億元。4月10日佛山保利洲際酒店正式開(kāi)業(yè),成為洲際品牌頭家開(kāi)業(yè)三個(gè)月即實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。保利地產(chǎn)在公告中表示,將穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資,增加持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重；開(kāi)拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù),增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

南方日?qǐng)?bào)記者李廣軍

　招商地產(chǎn):營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)201.18%

招商地產(chǎn)公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.81億元,同比增長(zhǎng)142.76%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)18.3億,同比增長(zhǎng)201.18%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)10.5億元,同比增長(zhǎng)115.71%。

報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量大幅增加,是其營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)的主要原因。招商地產(chǎn)一直以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較高,這得益于其大股東原有注入資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性,本期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到42.76%,預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率在44%左右。但是,隨著公司未來(lái)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)結(jié)算完畢,公司更多地進(jìn)入二三線城市,毛利率將不可避免的下降,屆時(shí)需要公司提高存貨的周轉(zhuǎn)率以維持凈資產(chǎn)收益率。

逆市增加土地儲(chǔ)備。招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備超千萬(wàn)平方米,商業(yè)物業(yè)增加。上半年,公司新增土地儲(chǔ)備46萬(wàn)平方米,報(bào)告期末公司總儲(chǔ)備達(dá)到1005萬(wàn)平方米。另外,公司目前約有70萬(wàn)平米可租物業(yè),大部分集中在蛇口海上世界商業(yè)圈,公司規(guī)劃在未來(lái)增持商業(yè),包括大股東對(duì)建設(shè)蛇口太子灣國(guó)際郵輪母港和海上世界CBD的大手筆規(guī)劃,以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。

南方日?qǐng)?bào)記者關(guān)麗

　金地:股東凈利潤(rùn)同比大漲327.02%

金地集團(tuán)日前公布的中期報(bào)告顯示,2010年上半年金地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.27億元,同比增長(zhǎng)327.02%。根據(jù)數(shù)據(jù),金地集團(tuán)2010年上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)到87.4億元,同比增長(zhǎng)150.32%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)18.6億元,同比增長(zhǎng)257.89%,其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.27億元,同比增長(zhǎng)327.02%。

另?yè)?jù)公告顯示,2010年上半年,金地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積74.32萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)87.11%,結(jié)算收入84.91億元,同比增長(zhǎng)159.82%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率約為24.85%,比上年同期增加0.73個(gè)百分點(diǎn)。

2010年上半年金地實(shí)現(xiàn)銷售面積48.29萬(wàn)平方米,銷售金額53.76億元,分別較上年同期減少42.83%和37.31%。金地方面表示,銷售面積和銷售金額同比下降的主要原因是上半年庫(kù)存偏少,無(wú)充足房源可供銷售。下半年公司將有足夠房源供應(yīng),預(yù)計(jì)下半年新增可銷售資源200萬(wàn)平方米。

金地董秘徐家俊早前表示,金地今年仍維持開(kāi)工388萬(wàn)平方米的原計(jì)劃,不會(huì)大規(guī)模調(diào)整。受調(diào)控影響,預(yù)計(jì)較差的銷售量有可能跌到原有的三分之一,但也不會(huì)影響金地的推盤進(jìn)度。

南方日?qǐng)?bào)記者李廣軍

　恒大地產(chǎn):前7月銷售面積全國(guó)

8月9日,恒大地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布7月業(yè)績(jī),數(shù)據(jù)顯示:恒大7月合約銷售面積達(dá)86.1萬(wàn)平方米、1-7月的累計(jì)合約銷售面積為420.0萬(wàn)平方米,銷售面積繼續(xù)保持全國(guó)。

在傳統(tǒng)樓市淡季的7月,恒大單月合約銷售額頭度突破50億元,合約銷售額同比增長(zhǎng)近200%。再度刷新2010年以來(lái)較高紀(jì)錄,實(shí)現(xiàn)下半年銷售開(kāi)門紅。

7月恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額50.8億元,較2009年同期的18.7億元,增長(zhǎng)172.4%,再度刷新今年以來(lái)單月較高銷售紀(jì)錄；合約銷售面積86.1萬(wàn)平方米,較2009年同期的38.4萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)124.3%,創(chuàng)下今年以來(lái)單月較高銷售面積；合約銷售均價(jià)5900元/平方米,較2009年同期的4857元/平方米,增長(zhǎng)21.5%。

記者了解到,2010年1至7月,恒大地產(chǎn)集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額260.6億元,完成年初計(jì)劃全年銷售目標(biāo)360億的72.3%,即使以7月上調(diào)的全年銷售目標(biāo)400億元計(jì),也完成了上調(diào)后目標(biāo)的65.2%,成為全國(guó)銷售目標(biāo)完成率較高的房地產(chǎn)企業(yè)。

恒大業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,7月合約銷售額占比較高的地區(qū)包括:濟(jì)南21.6%、成都及周邊10.3%、廣東8.0%、重慶7.9%、長(zhǎng)沙7.2%、沈陽(yáng)6.6%。

在政策調(diào)控期內(nèi),恒大全新進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)開(kāi)工、建設(shè)并連開(kāi)兩盤,在市場(chǎng)低迷的7月貢獻(xiàn)超過(guò)兩成的銷售業(yè)績(jī)。

今年以來(lái),恒大無(wú)論是新進(jìn)入?yún)^(qū)域還是已進(jìn)入?yún)^(qū)域的新盤,均成功實(shí)現(xiàn)了快速開(kāi)發(fā)的恒大模式,比如:濟(jì)南恒大綠洲,從拿地到開(kāi)盤共計(jì)用時(shí)5個(gè)月,7月開(kāi)盤當(dāng)天合約銷售896套,成交金額當(dāng)月累計(jì)7.4億元；天津恒大綠洲,從拿地到開(kāi)盤共計(jì)用時(shí)6個(gè)月,6月開(kāi)盤當(dāng)天合約銷售152套,成交金額當(dāng)月累計(jì)3.00億元。

南方日?qǐng)?bào)記者關(guān)麗

數(shù)據(jù)連線

全國(guó)70城市:1到7月銷售面積同比增一成北上浙粵負(fù)增長(zhǎng)

今年的樓市,像是坐上了摩天輪,高低起伏不定。1-7月,全國(guó)商品房銷售面積4.58億平方米,比去年同期增長(zhǎng)9.7%,增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一線城市成為樓市成交深度調(diào)整的主力軍。但1-7月份,北京、上海、浙江、廣東等省市商品房銷售面積分別同比增長(zhǎng)-37.3%、-42.1%、-20.9%和-6.6%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)9.7%的平均銷售增速。

縱觀今年以來(lái)的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù),隨著政策的變化而反復(fù)不定。

2010年1月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%,漲幅比去年12月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；2月份,數(shù)據(jù)顯示全國(guó)70個(gè)大中城市樓市繼續(xù)上漲房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%,漲幅比1月份擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%。今年前兩個(gè)月,全國(guó)總計(jì)銷售面積7155.18萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)38.2%；銷售額達(dá)4115.74億元,同比增長(zhǎng)70.2%。

3月樓市在兩會(huì)后出現(xiàn)了小陽(yáng)春情況。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%,環(huán)比上漲1.1%。今年1-3月,全國(guó)商品房銷售面積15361萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)35.8%。其中,商品住宅銷售面積增長(zhǎng)34.2%。同期,商品房銷售額7977億元,同比增長(zhǎng)57.7%。其中,商品住宅銷售額增長(zhǎng)55.2%。值得注意的是,在今年1、2月連續(xù)收窄后,房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅再次上揚(yáng)。其中,?？诤腿齺喅蔀闈q幅的兩個(gè)城市,分別為64.8%、57.5%。

而4月隨著樓市新政的重磅出臺(tái),房?jī)r(jià)和銷售開(kāi)始進(jìn)入徘徊階段。2010年4月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%,其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4%,商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%。前四個(gè)月全國(guó)銷售總面積達(dá)23412.16萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)32.8%；銷售額為12425.24億元,同比增長(zhǎng)55.4%。

4月的政策5月開(kāi)始在樓

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