閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
國務(wù)院進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的八項措施出臺才7天,上海迅速進行落地細(xì)化。昨天,在虎年的較后一個工作日,本市出臺了《關(guān)于本市貫徹落實<國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知>的實施意見》,共九條措施,要求堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則,采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施,多管齊下,有效遏制投資投機性購房,逐步解決居民住房問題,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
>>關(guān)鍵詞·限購令
本市居民家庭擁有2套房暫停再購房
《實施意見》中再次聲明,合理引導(dǎo)住房需求,嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的,不予辦理房地產(chǎn)登記。
解讀
事實上,自上?!跋拶徚睢背雠_之日起,有關(guān)于“限購令”的執(zhí)行期限一直是大家普遍關(guān)注的問題。對此,業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)該更多運用金融、稅收等措施,文件中提出“暫時”實行限購措施,但沒有標(biāo)明結(jié)束時間?!按饲笆袌銎毡檎J(rèn)為,一旦房產(chǎn)稅開始實行,‘限購令’就可能同步解禁,但從目前情況看,至少上海市政府并沒有放寬的跡象?!敝性禺a(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為,至于放寬的條件則要看新政后的市場供需狀況、房地產(chǎn)市場價格是否控制住,或者還有其他更好的辦法可以取代。
>>關(guān)鍵詞·房產(chǎn)稅
打擊投資性購房昨一手房簽約65套
此次的“滬九條”明確,上海將嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策,積極穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅試點。對個人將購購不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的,要全額征收營業(yè)稅。要嚴(yán)格按照滬府發(fā)〔2010〕34號文規(guī)定,根據(jù)不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率,做好土地增值稅征收管理工作,對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目,進行土地增值稅清算和稽查。要嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。要建立健全市與區(qū)縣房產(chǎn)稅試點工作機制,加強政策宣傳和征收管理。
解讀
對此,21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師表示:“從中長期來看,房產(chǎn)稅不太可能對價格有太大影響,但是房產(chǎn)稅的出臺可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)被更有效利用。目前空置物業(yè)的業(yè)主可能將物業(yè)出租,以應(yīng)對持有成本的上漲?!贝送?,不少專家坦言,滬版房產(chǎn)稅的確較為溫和,作為試點城市或?qū)⒃谥蟮呢瀼貙嵤┲胁粩嗤晟?。但從政策的整體性而言,房產(chǎn)稅和目前限購令綜合實施,將在很大程度上擠壓短期投機房地產(chǎn)行為的套利空間。1月27日房產(chǎn)稅出臺,隨后幾天成交量出現(xiàn)明顯下滑,記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到,截至昨晚8時30分,一手房簽約套數(shù)為65套,一手房簽約面積為6786平方米,出現(xiàn)了近段時間來的低谷。分析師稱,成交的這65套,也是房產(chǎn)稅出臺之前已在網(wǎng)上備案的,今后一段時間內(nèi),大房型的成交會減少。
>>關(guān)鍵詞·住房信貸
二套房公積金貸款頭付不低于六成
在此次上海較新出臺的九條措施中,在住房信貸方面明確,對居民家庭貸款購購套住房的,頭付款比例不得低于60%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購購套住房的,住房公積金個人貸款頭付比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對差別化信貸政策的執(zhí)行情況要加強檢查,嚴(yán)肅查處違規(guī)貸款行為。
解讀
對此,市場分析人士普遍認(rèn)為,在此次上海出臺的九條措施中,較有沖擊力的還是二套房頭付款比例提高至60%。對于部分投資者、置換型或改善型購家而言,此舉將加重其經(jīng)濟負(fù)擔(dān),或?qū)⒅匦聦徱曌陨碣Y金狀況以決定購購決策。而對公積金二套貸款的頭付及利率要求,則是對“國八條”的重要補充,有助于遏制投資性購房。
“強調(diào)差別化住房信貸政策,對抑制投資投機性購房非常重要。”在采訪中,建設(shè)銀行分管房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言:“從今年銀行放貸的形勢來看,就是全面收緊的狀態(tài)。在每個月貸款限額面前,銀行也只能選擇提高頭套房貸的利率,這也在某種程度上有助于提高房地產(chǎn)調(diào)控的效果。”
而記者從工商銀行、中國銀行等商業(yè)銀行的上海分行客服處獲悉,目前滬上銀行基本已經(jīng)執(zhí)行了二套住房頭付比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
>>關(guān)鍵詞·住房保障
全年開建籌措22萬套保障性住房
在《實施意見》中指出,上海將進一步完善“四位一體”的住房保障體系。繼續(xù)放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在加快推進城區(qū)和部分郊區(qū)經(jīng)濟適用住房申請供應(yīng)工作基礎(chǔ)上,年內(nèi)本市會進一步放寬申請準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);研究試行經(jīng)濟適用住房租賃、租售轉(zhuǎn)換新機制。加快房源建設(shè)和供應(yīng)力度,全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套);繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度,拆除城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶);啟動郊區(qū)城鎮(zhèn)危舊房改造;進一步加大保障性住房房源建設(shè)和籌措力度,規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。
解讀
上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局局長朱志榮表示,細(xì)則中強化住房保障體系,“四位一體”成為2011年上海保障房建設(shè)的,受益面將會擴大?!八奈灰惑w”中的廉租房是面向社會較困難、收入較低的群體,而經(jīng)適房采取政府與小產(chǎn)權(quán)人共有產(chǎn)權(quán)的方式,其政策制度進一步合理、清晰,2010年上海已在徐匯和閔行兩個市區(qū)試點,2011年將拓寬至全市其他范圍,受益面將進一步擴大。公共租賃住房所針對的范圍不只是高新技術(shù)人才,一些企業(yè)技術(shù)工人也包括在內(nèi),而由于上海舊區(qū)改造的任務(wù)相對較重,因此動遷安置房將是保障性住房體系中的關(guān)鍵。
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