國務(wù)院進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的八項措施出臺才7天，上海迅速進行落地細(xì)化。昨天，在虎年的較后一個工作日，本市出臺了《關(guān)于本市貫徹落實<國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知>的實施意見》，共九條措施，要求堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　>>關(guān)鍵詞·限購令 　　本市居民家庭擁有2套房暫停再購房 　　《實施意見》中再次聲明，合理引導(dǎo)住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。 　　解讀 　　事實上，自上?！跋拶徚睢背雠_之日起，有關(guān)于“限購令”的執(zhí)行期限一直是大家普遍關(guān)注的問題。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)該更多運用金融、稅收等措施，文件中提出“暫時”實行限購措施，但沒有標(biāo)明結(jié)束時間?！按饲笆袌銎毡檎J(rèn)為，一旦房產(chǎn)稅開始實行，‘限購令’就可能同步解禁，但從目前情況看，至少上海市政府并沒有放寬的跡象?！敝性禺a(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，至于放寬的條件則要看新政后的市場供需狀況、房地產(chǎn)市場價格是否控制住，或者還有其他更好的辦法可以取代。 　　>>關(guān)鍵詞·房產(chǎn)稅 　　打擊投資性購房昨一手房簽約65套 　　此次的“滬九條”明確，上海將嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，積極穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅試點。對個人將購購不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，要全額征收營業(yè)稅。要嚴(yán)格按照滬府發(fā)〔2010〕34號文規(guī)定，根據(jù)不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率，做好土地增值稅征收管理工作，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。要嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。要建立健全市與區(qū)縣房產(chǎn)稅試點工作機制，加強政策宣傳和征收管理。 　　解讀 　　對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師表示：“從中長期來看，房產(chǎn)稅不太可能對價格有太大影響，但是房產(chǎn)稅的出臺可以促使現(xiàn)有住宅物業(yè)被更有效利用。目前空置物業(yè)的業(yè)主可能將物業(yè)出租，以應(yīng)對持有成本的上漲?！贝送?，不少專家坦言，滬版房產(chǎn)稅的確較為溫和，作為試點城市或?qū)⒃谥蟮呢瀼貙嵤┲胁粩嗤晟?。但從政策的整體性而言，房產(chǎn)稅和目前限購令綜合實施，將在很大程度上擠壓短期投機房地產(chǎn)行為的套利空間。1月27日房產(chǎn)稅出臺，隨后幾天成交量出現(xiàn)明顯下滑，記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，截至昨晚8時30分，一手房簽約套數(shù)為65套，一手房簽約面積為6786平方米，出現(xiàn)了近段時間來的低谷。分析師稱，成交的這65套，也是房產(chǎn)稅出臺之前已在網(wǎng)上備案的，今后一段時間內(nèi)，大房型的成交會減少。 　　>>關(guān)鍵詞·住房信貸 　　二套房公積金貸款頭付不低于六成 　　在此次上海較新出臺的九條措施中，在住房信貸方面明確，對居民家庭貸款購購套住房的，頭付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購購套住房的，住房公積金個人貸款頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對差別化信貸政策的執(zhí)行情況要加強檢查，嚴(yán)肅查處違規(guī)貸款行為。 　　解讀 　　對此，市場分析人士普遍認(rèn)為，在此次上海出臺的九條措施中，較有沖擊力的還是二套房頭付款比例提高至60%。對于部分投資者、置換型或改善型購家而言，此舉將加重其經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，或?qū)⒅匦聦徱曌陨碣Y金狀況以決定購購決策。而對公積金二套貸款的頭付及利率要求，則是對“國八條”的重要補充，有助于遏制投資性購房。 　　“強調(diào)差別化住房信貸政策，對抑制投資投機性購房非常重要。”在采訪中，建設(shè)銀行分管房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“從今年銀行放貸的形勢來看，就是全面收緊的狀態(tài)。在每個月貸款限額面前，銀行也只能選擇提高頭套房貸的利率，這也在某種程度上有助于提高房地產(chǎn)調(diào)控的效果。” 　　而記者從工商銀行、中國銀行等商業(yè)銀行的上海分行客服處獲悉，目前滬上銀行基本已經(jīng)執(zhí)行了二套住房頭付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 　　>>關(guān)鍵詞·住房保障 　　全年開建籌措22萬套保障性住房 　　在《實施意見》中指出，上海將進一步完善“四位一體”的住房保障體系。繼續(xù)放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在加快推進城區(qū)和部分郊區(qū)經(jīng)濟適用住房申請供應(yīng)工作基礎(chǔ)上，年內(nèi)本市會進一步放寬申請準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；研究試行經(jīng)濟適用住房租賃、租售轉(zhuǎn)換新機制。加快房源建設(shè)和供應(yīng)力度，全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）；繼續(xù)加大舊區(qū)改造力度，拆除城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米（受益家庭約3.2萬戶）；啟動郊區(qū)城鎮(zhèn)危舊房改造；進一步加大保障性住房房源建設(shè)和籌措力度，規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。 　　解讀 　　上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局局長朱志榮表示，細(xì)則中強化住房保障體系，“四位一體”成為2011年上海保障房建設(shè)的，受益面將會擴大?！八奈灰惑w”中的廉租房是面向社會較困難、收入較低的群體，而經(jīng)適房采取政府與小產(chǎn)權(quán)人共有產(chǎn)權(quán)的方式，其政策制度進一步合理、清晰，2010年上海已在徐匯和閔行兩個市區(qū)試點，2011年將拓寬至全市其他范圍，受益面將進一步擴大。公共租賃住房所針對的范圍不只是高新技術(shù)人才，一些企業(yè)技術(shù)工人也包括在內(nèi)，而由于上海舊區(qū)改造的任務(wù)相對較重，因此動遷安置房將是保障性住房體系中的關(guān)鍵。

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