閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
在中國古代,較不利于職業(yè)開發(fā)商生存的,還是政策因素。具體些說,就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。在唐朝,商人屬賤民,賤民老板去購地,即使是上百口人的大家庭,較多也只能購購20畝地,用這20畝地搞開發(fā),一兩年就倒騰光了。而每超出一畝指標(biāo),即須挨10大板。
古代有今天意義上的房產(chǎn)商嗎?大量囤地會(huì)受什么懲罰
白居易蘇東坡當(dāng)年是怎樣購房的
一個(gè)宋朝房奴的艱辛生活
房子,可以說是現(xiàn)代人較較關(guān)心的話題,特別是近年來房價(jià)不斷瘋漲的形勢(shì),令所有人都瘋狂起來。有半夜排隊(duì)購房的,有手里拿著一大批房不肯賣的,有甘愿賭上后半輩子幸福也要購大房的,還有更多人只能眼睜睜看著房價(jià)往上漲而購不起的……
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)里各種光怪陸離的現(xiàn)象,我們不禁要問,是否只有現(xiàn)代人才會(huì)面對(duì)如此緊張的房產(chǎn)問題?如果生活在古代,我們還需要為購房發(fā)愁嗎?
兩千九百多年前的一樁地產(chǎn)交易
要了解古代的房地產(chǎn)市場(chǎng),頭先要知道古代是否有房地產(chǎn)交易。在多數(shù)人的印象中,房地產(chǎn)交易也就是較近二十幾年的事情,而售樓部、開發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶,這些熱門詞匯都是較近這些年才出現(xiàn)的。其實(shí),事情并不是我們想象的那樣。
研究古代房地產(chǎn)多年的專欄作家李開周告訴記者,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的現(xiàn)象在古代也有,根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明,中國在西周時(shí)就出現(xiàn)了土地交易,在戰(zhàn)國時(shí)就有房屋購賣。
在一個(gè)名字叫“盉”的西周青銅器上,就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文,意思大致就是在公元前919年農(nóng)歷三月份,一個(gè)叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人,換來了價(jià)值一百串貝殼的幾件 品,包括兩塊玉,一件鹿皮披肩,一條帶花的圍裙。
這是目前發(fā)現(xiàn)的較早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。
而就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后,也就是周厲王三十二年又發(fā)生了一宗土地購賣。這宗土地購賣的交易過程也被刻在青銅器上。
這次記錄的是周厲王購地的事,周厲王為擴(kuò)建王宮,購下一個(gè)叫鬲從的人的地,沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬,周厲王派人對(duì)鬲從說:“你別怕,我一定會(huì)照價(jià)付款的,如果我賴賬,就讓上天罰我被流放好了。”這是個(gè)很毒的誓。
周厲王購地花了多少錢,銘文上沒寫。不過李開周說,有人購地,有人賣地,說明當(dāng)時(shí)除了有土地抵押,還存在土地購賣,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了雛形。
有土地購賣,就應(yīng)該有房產(chǎn)商開發(fā)。那么,較早的房地產(chǎn)商究竟出現(xiàn)在什么時(shí)候呢?是否這時(shí)候就已經(jīng)有了開始琢磨著從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人呢?
古代只有二手房購賣,倒騰房地產(chǎn)多為玩票
李開周告訴記者,如果我們所說的開發(fā)商指的是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),那么中國古代肯定是沒有這樣的開發(fā)商的,因?yàn)橹袊糯鷽]有企業(yè),而且在古代,房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是以二手房購賣為主。
在古代,一套住房的代業(yè)主,一般都是自主建房,也就是說,這套住房較開始一般都不是從市場(chǎng)上購來的,都是代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后,因?yàn)榉N種原因,這套房子被賣掉,賣給代業(yè)主,然后再賣給第三代、第四代業(yè)主??偟膩碚f,從戰(zhàn)國到明清,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣來賣去的主要是二手房,也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。
不過到隋唐時(shí),倒是有人專門開發(fā)商鋪,蓋好之后,或租或賣,從某種意義上講,他們也可算是開發(fā)商。有個(gè)叫竇乂的人,就是其中的佼佼者。
李開周說,竇乂這個(gè)人非常傳奇,他生在陜西,很小的時(shí)候就死了爹娘,無依無靠,跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個(gè)公務(wù)員,住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢,后來有了80萬錢的身家,于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍。當(dāng)時(shí)長安西市有一個(gè)廢棄的化糞池,面積不小,有十幾畝,閑置七八年了,一直沒人購。竇乂把它購了下來,雇人填平,在上面蓋了20間店鋪,租給波斯胡人做生意,平均每天都收上來幾千錢的房租。
再后來,竇乂聽說當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球,于是斥資70萬錢購下一塊地,又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場(chǎng),給了李晟。李晟很高興,從此跟竇乂結(jié)成死黨,有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護(hù)航,竇乂發(fā)得更快了,不到40歲就成了長安頭富,人稱“竇半城”。
除了像竇乂這樣的開發(fā)商,古代的開發(fā)商還有一些是公務(wù)員、退休干部等,甚至官府自己就是開發(fā)商。
比如在北宋,政府下面就有個(gè)專門搞開發(fā)的機(jī)構(gòu),叫做“修完京城所”。這個(gè)機(jī)構(gòu)本來只能是修筑城墻和宮殿,后來城墻修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,這個(gè)機(jī)構(gòu)就開始轉(zhuǎn)型,開始給財(cái)政搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢?修完京城所向朝廷請(qǐng)示,劃撥給他們大片地皮,他們?cè)谏厦嫔w住宅蓋店鋪,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國庫做了很大貢獻(xiàn)。
但是李開周說,所有這些開發(fā)商都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā)。也就是說,他們搞房產(chǎn)開發(fā)只是多元化經(jīng)營的一種,沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末,中國一直沒有職業(yè)的開發(fā)商,只有業(yè)余的開發(fā)商。
職業(yè)開發(fā)商到民國才正式出現(xiàn)
為什么古代沒有純粹的開發(fā)商。李開周告訴記者,頭先,從漢朝開始,傳統(tǒng)中國一貫重農(nóng)抑商,單靠造房子賺錢,會(huì)被大伙瞧不起。北宋初年有個(gè)人叫陶轂,據(jù)他描述,當(dāng)時(shí)只要有人蓋房子往外出租,大伙就說這人是市井小人,掙來的錢就叫“癡錢”。就是呆傻的意思。可見在那時(shí)候,連做房東都受歧視,更別說做開發(fā)商了。
其次,做開發(fā)商較需要的是錢。購地、購建材、雇人、擺平關(guān)系,哪個(gè)環(huán)節(jié)都得花錢。尤其購地,流動(dòng)資金不能少,錢不夠,就得找同行拆借,或者找銀行貸款。古代沒有銀行,但有錢莊,可是錢莊規(guī)模一般很小,即使有一些大型的全國連鎖的錢莊,他們也不做開發(fā)商的生意,都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個(gè)辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子,一個(gè)是南北朝時(shí)候的梁朝郡王蕭宏,讓人家拿著房契去貸款,一張房契較多只貸給幾千錢;還有一個(gè)是明朝嘉慶年間山陰縣的一個(gè)富戶,名叫求仲,較多的一次才貸給15000文。這點(diǎn)兒錢別說搞開發(fā),吃一頓大餐都不夠。
直到民國時(shí)期,外國銀行紛紛到中國開展業(yè)務(wù),開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業(yè)開發(fā)商直到民國才出現(xiàn)。
古代開發(fā)商如果大量囤地得挨板子
不過李開周說,在中國古代,較不利于職業(yè)開發(fā)商生存的,還是政策因素。具體些說,就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。
以唐朝為例。唐玄宗在位時(shí),土地政策里有這么一條:“應(yīng)給園宅地者,良口三口以下給一畝,每三口加一畝,賤口五口給一畝,每五口加一畝,……諸購地者不得過本制?!币馑季褪钦f,政府給老百姓劃撥宅基地,劃撥的宅基地大小取決于家庭等級(jí)和家庭人口,如果是平民家庭,每三口人給一畝宅基;如果是賤民家庭,每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購購宅基,但是購購的面積有限,不能超過政府規(guī)定的指標(biāo)。
政府規(guī)定的指標(biāo)是多少呢?平民家庭購地,每三口人,較多只能購一畝宅基;如果是賤民家庭購地,每五口人,才能購一畝宅基。
在唐朝,商人也屬于賤民,再有錢的商人也是賤民,賤民老板去購地,即使是上百口人的大家庭,較多也只能購購20畝地,用這20畝地搞開發(fā),一兩年就倒騰光了。而如果超標(biāo)大量購地會(huì)怎么樣呢?
唐朝法律規(guī)定:“諸占田過限者,一畝笞十?!币馑际琴彽爻^指標(biāo)的,得挨板子,每超出一畝指標(biāo),挨10大板。
北宋開封的拆遷費(fèi)每戶相當(dāng)45600元人民幣
雖然古代開發(fā)商沒有現(xiàn)如今的開發(fā)商這么“牛”,環(huán)境和政策對(duì)他們都不太有利,但是在拆遷問題上,始終還是開發(fā)商們占優(yōu)勢(shì)。就比如竇乂,他就知道要搞房地產(chǎn),頭先得朝上有人,于是傍上了當(dāng)朝太尉。
古代拆遷過程更為暴力,因?yàn)槠仗熘?,莫非王土,國家要用哪里就用哪里。?dāng)然,在古代,也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年(1083年),開封外城向外拓展,規(guī)劃中的新修城墻要占用120戶居民的住宅,宋神宗讓開封府制定拆遷補(bǔ)償計(jì)劃,開封府寫報(bào)告說,總共需要補(bǔ)償款兩萬零六百貫,平均每戶至少能拿到補(bǔ)償款171貫。
當(dāng)時(shí)的171貫銅錢,大約等于現(xiàn)在的四萬五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝購到房?
不撈錢的蘇東坡只能借房子讓兒子結(jié)婚
李開周說,古代的房價(jià),也是有高有低。就說北宋,頭都開封的房價(jià)不是普通人能承受得起的,連很多名人都是購不起房子的。比如蘇東坡,他一生也沒能在開封購到房子,只是在其他小地方購了幾套。他兒子在開封結(jié)婚,沒有新房,蘇東坡很著急,較后還是借了一個(gè)朋友的房子,才算把喜事辦了。
蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年,到七十歲那年才購上房子,而且不是在頭都開封購的,是在開封南邊的一個(gè)城市許昌購的。在購房之前,蘇轍寫過一頭詩,說“我生發(fā)半白,四海無尺椽”,又說“我老未有宅,諸子以為言”,意思是,我活了大半生,頭發(fā)都花白了,還沒弄上一套房子,搞得自己在兒子們面前抬不起頭來,他們還老是抱怨我。
購不起市區(qū)房的白居易權(quán)當(dāng)候鳥族
古代人購房子,也跟現(xiàn)在人一樣,要考慮很多因素。
也是看房價(jià)是否承受得起。不管是古代購房者,還是現(xiàn)代購房者,購房之前都會(huì)掂量一下樓盤的價(jià)格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟,一輩子也沒在頭都購房,而是到其他相對(duì)便宜的地方購房。而唐代詩人白居易購房更有意思,跟現(xiàn)代都市打工族的購房經(jīng)歷很像。
白居易二十八歲考中舉人,二十九歲考中進(jìn)士,三十二歲參加工作,干的是“校書郎”,就是在辦公廳負(fù)責(zé)校對(duì)紅頭文件的工作人員。級(jí)別呢,是正九品,相當(dāng)于一個(gè)小縣的縣長,不過工資卻不低,每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂里租了四間茅屋,因?yàn)殡x上班的地方遠(yuǎn),又養(yǎng)了一匹馬代步,此外還雇了兩個(gè)保姆,這樣每月的開銷是七千五百錢,剩下八千五百錢存起來。但是存了十年,他也沒能在長安購下一套房子。
后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法,就跑到陜西渭南縣,也就是長安城的衛(wèi)星城,購下一處宅子,平時(shí)住在單位,逢假期和休息日就回渭南的家。有點(diǎn)和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多,在
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