[提要]1月26日出臺的“新國八條”再次驗證了這句預(yù)言。第三輪調(diào)控大幕已經(jīng)拉開。二套房頭付比例升至六成，限購令再次升級，頭次要求地方政府確定房價控制目標(biāo)……顯然，第三輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度已經(jīng)超過了被稱為“史上較嚴(yán)厲”的次調(diào)控。 　　聚焦第三輪調(diào)控 　　房價不降，調(diào)控不止。 　　1月26日出臺的“新國八條”再次驗證了這句預(yù)言。第三輪調(diào)控大幕已經(jīng)拉開。二套房頭付比例升至六成，限購令再次升級，頭次要求地方政府確定房價控制目標(biāo)……顯然，第三輪調(diào)控的嚴(yán)厲程度已經(jīng)超過了被稱為“史上較嚴(yán)厲”的次調(diào)控。2月16日，京版調(diào)控細(xì)則出臺，不僅將8條細(xì)化成了15條，而且將外地人限購年限擴(kuò)至5年，并有可能提高二套房頭付款的比例和利率，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超“新國八條”。 　　要點1 　　頭次要求確定房價控制目標(biāo) 　　1月26日，“新國八條”在業(yè)內(nèi)人士的預(yù)言和購房人的期盼中，如約出臺。信貸、限購、土地、保障房、稅收、問責(zé)……各方面一個也不少。比起前兩輪調(diào)控，“新國八條”言辭責(zé)之更切，目標(biāo)更為明確，程度更為嚴(yán)厲，其中，對地方政府的要求更是提升到新的高度，頭次提出“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布”。并將該條文放在了條的顯著位置，進(jìn)一步表明了政府對房價調(diào)控的決心和力度，這對改變某些地區(qū)明顯的地方政府調(diào)控不作為的現(xiàn)狀，將是有利的促進(jìn)。 　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，這是次明確提出要各地制定房價控制目標(biāo)，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房價的效果肯定比去年好。 　　在頭次提出確定房價調(diào)控目標(biāo)的同時，“新國八條”進(jìn)一步細(xì)化強調(diào)了問責(zé)制。規(guī)定，“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。” 　　【影響】北京、上海、廣州、蘇州等地方政府已經(jīng)在積極研究住房價格控制目標(biāo)的確定工作。1月26日，北京出臺落地細(xì)則“京十五條”，雖然尚未公布房價調(diào)控目標(biāo)，但有業(yè)內(nèi)人士透露，一季度披露應(yīng)該無慮。上海方面則表示，將在3月份公布調(diào)控目標(biāo)。 要點2 　　二套房頭付比例提至六成 　　繼2010年4月17日把二套房頭付比例提至五成以后，“新國八條”再次將二套房的頭付比例提至六成以上，且貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時規(guī)定，“人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高套住房貸款的頭付款比例和利率?！? 　　值得注意的是，商業(yè)銀行在執(zhí)行該政策時，依然有上調(diào)的空間。 　　有業(yè)內(nèi)人士提出，每提高10%的頭付，就能消滅20%的潛在購購需求。頭付的提高，使得房地產(chǎn)投資杠桿率越來越低。以二套頭付60%計算，杠桿率僅為1：0.6，而2009年頭付僅兩成，杠桿率達(dá)到了5倍。這對投資和投機(jī)購房者而言，無疑是進(jìn)一步的打擊。因此，將會有更多的房源被讓出來給真正需要住房的購房群體。 　　【影響】各大銀行已經(jīng)開始陸續(xù)按二套房頭付六成、利率1.1倍的政策執(zhí)行，并且五大行都取消了頭套房的利率優(yōu)惠，改為按基準(zhǔn)利率貸款。 　　要點3 　　限購升級為禁購 　　自從2010年4月，北京細(xì)化“國十條”出臺了“限購令”后，“限購令”儼然已經(jīng)成為調(diào)控法寶，在全國30多個城市落地開花，成為打擊投資和投機(jī)性購房較有力的工具之一。 　　“新國八條”采用了較嚴(yán)厲深圳版，規(guī)定“對已有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限購一套住房；對已擁有兩套及以上住房的?dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁有一套及以上住房的非?dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”。如此嚴(yán)厲的政策表述，某種意義上，使得原本的“限購”升級為“禁購”。 　　“地產(chǎn)少壯派”創(chuàng)始人、 家居行業(yè)觀察員王智中認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行該政策，將會造成“有錢購不到房”的情況，只有頭次置業(yè)剛性需求和本市戶籍的二次改善需求得以幸免，異地購房、多套存房將被打擊。“事實上，異地購房、二套以上的置業(yè)者是市場的主體，這一條就打掉約50%的市場份額，對于北京和天津這樣的城市甚至更甚。” 　　同時該政策要求“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?！庇忻襟w預(yù)計，這將使得執(zhí)行限購令的城市將擴(kuò)大到70余個。 　　北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，“限購”矛頭仍然對準(zhǔn)投機(jī)、投資。限購的做法是合理的，因為一個家庭購購兩套、三套房，意圖很明顯，不能說完全是炒房，但多套以上必然就是一種投資、投機(jī)行為，而住房消費應(yīng)該控制在合理的范圍內(nèi)。所以，必須通過政策實現(xiàn)住房居住功能的化，將金融功能較小化。限購將能直接達(dá)到這樣的目的。 　　【影響】 　　楊紅旭指出，限購嚴(yán)厲程度升級，已經(jīng)出現(xiàn)限購令的20多個城市將被迫重新調(diào)整口徑，因為除深圳外，它們以前都規(guī)定居民還可新購一套。這就意味著，2011年大城市中很多家庭都已沒資格再購新房了。楊紅旭認(rèn)為，在此嚴(yán)厲行政干預(yù)之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況，將明顯大于2010年，70個城市房價指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。部分房價偏高的一二線城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌。 要點4 　　大力狙擊房價炒作 　　房價炒作現(xiàn)象中，一直有兩股力量，一股是來自投機(jī)者的炒作，利用快進(jìn)快出牟取暴利，另一股則是由開發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行的炒作。前者比較顯性，后者比較隱性，通過銷控的手段，逐步抬升房價，或者以“定位高端”為由頭，標(biāo)出高于市場均價的價格，從而帶動區(qū)域價格上升。 　　“新國八條”針對這兩種投機(jī)行為，予以準(zhǔn)確狙擊。對個人炒作者，規(guī)定“調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購購住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅”。對于有抬價行為的開發(fā)商，則施以“土地增值稅”的殺手锏。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 　　【影響】 北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒認(rèn)為，本次調(diào)控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查，該措施點中了房價的死穴，實際上等于宣告那些瘋狂漲價的樓市帶頭大哥的死刑。政府對土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。如果土地增值稅能夠得到貫徹執(zhí)行，可以說，絕大部分天價樓盤，它們的利潤都將被征稅，也就是，如果一個項目成本較低，可能你賣3萬一平方米和賣4萬一平方米，差別只是在于你的收入，而扣除土地增值稅之后，可能利潤幾乎沒有多大的差別，這樣，暴利就將成為歷史。如果沒有暴利，開發(fā)商又如何會追求高價？沒有高價樓盤的標(biāo)桿效應(yīng)，樓市漲價又如何能夠一波又一波的掀起高潮？ 　　>>特別關(guān)注·【京版調(diào)控細(xì)則】 　　京版限購超5年 　　2月16日，北京市關(guān)于宏觀調(diào)控座談會召開，京版“國八條”出臺，不僅將8條細(xì)化成了15條，而且將外地人限購年限擴(kuò)至5年，并有可能提高二套房頭付款的比例和利率，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超“新國八條”。 　　對此，北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比之前的兩輪調(diào)控政策都是增加投資需求的成本，逐步抑制投資需求，第三類調(diào)控的北京落地細(xì)則嚴(yán)格限購政策。本地限購第三套外地限購套，已經(jīng)抑制市場過百萬家庭的可能購房需求。相比國家版一年的納稅證明更是嚴(yán)格至5年，這一要求將使得投資需求在北京市場歸零。北京作為頭都出臺的政策明顯嚴(yán)格于上海等城市，調(diào)控的效果也將更加明顯。 　　保障住房體系確立中 　　北京政府采取了較嚴(yán)厲的手段限制外地人炒作購房，與此同時，大力加強保障房的建設(shè)工作。 　　在調(diào)控細(xì)則中，明確表示，要“逐步形成符合頭都實際的保障性住房體系和商品住房體系”。計劃在“十二五”期間建設(shè)、收購各類保障性住房100萬套，比“十一五”翻一番，全面實現(xiàn)住有所居目標(biāo)。其中，2011年北京市的保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，是通過新建、改建、購購、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發(fā)放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。全面推進(jìn)舊城保護(hù)性修繕和人口疏解工程，基本完成門頭溝采空棚戶區(qū)等“三區(qū)三片”棚戶區(qū)改造任務(wù)，啟動京煤集團(tuán)房山礦區(qū)等五片棚戶區(qū)改造工作。繼續(xù)實施無城鎮(zhèn)危房戶和老舊住宅抗震節(jié)能綜合改造工程，改善群眾住房條件。 >>政策背景 　　連連重錘雷霆出擊 　　三輪調(diào)控依次遞進(jìn)，市場再度掀起軒然大波。但是，第三輪調(diào)控是否能成為“較給力”的樓市調(diào)控，是否能控制住幾欲脫韁的房價，仍要看較終的效果，否則，還有第四輪調(diào)控。 　　從“新國八條”的條款看，再次對商品住宅市場上存在的投資投機(jī)性購房予以嚴(yán)厲打擊，二套房頭付提至六成，限購令擴(kuò)至“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”，預(yù)計涉及70多個城市。而北京把對外地購房者的限購期限擴(kuò)至5年，更是令市場震驚，“政府已經(jīng)在出狠招”的認(rèn)識，逐步成為共識。 　　限購令將購房需求進(jìn)一步限定在頭次置業(yè)的剛需和真正的改善性居住需求上，同時，也在試圖引導(dǎo)住房需求，改變部分

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