閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
保利:北京兩保障房項(xiàng)目虧損 尚未找到盈利模式
從2006年上市至今,保利地產(chǎn)已經(jīng)從年銷(xiāo)售幾十億迅速發(fā)展至年銷(xiāo)售600億,坐穩(wěn)了國(guó)內(nèi)上市房企的把交椅。
年報(bào)顯示,保利地產(chǎn)2010年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入357.1億元,同比增55.35%;凈利潤(rùn)49.05億元,同比增39.39%;基本每股收益1.07元,同比增32.1%。截至2010年底,保利總資產(chǎn)達(dá)1500億元,同比增長(zhǎng)68.6%;去年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率則由為17.97%,同比下降0.67%。
基金融資
3月23日,保利地產(chǎn)股東大會(huì)通過(guò)決議,修改2010年度非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案,把原來(lái)17.9元的增發(fā)底價(jià)大幅下調(diào)至11.6元,同時(shí)非公開(kāi)發(fā)行數(shù)量由此前的7億股增加至9.1億股,以保證96億的融資規(guī)模不變。
上述非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案是保利地產(chǎn)在2010年3月19日公布,計(jì)劃向保利大股東在內(nèi)的不超過(guò)10名特定對(duì)象增發(fā)不超過(guò)7億股,募資不超過(guò)96億元,用于開(kāi)發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
2010年4月18日,保利發(fā)布公告稱(chēng),公司實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)公司收到國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批復(fù),同意公司本次非公開(kāi)發(fā)行及保利集團(tuán)以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)公司非公開(kāi)發(fā)行股份的方案。
但保利地產(chǎn)的增發(fā)方案遞交證監(jiān)會(huì)之后再無(wú)動(dòng)靜。
事實(shí)上,自2009年8月起,地產(chǎn)公司的再融資計(jì)劃再?zèng)]能得到監(jiān)管層的批準(zhǔn),叫停地產(chǎn)公司的再融資也成為樓市調(diào)控政策的一部分。當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱(chēng),上市地產(chǎn)公司再融資除證券監(jiān)管部門(mén)外,還需國(guó)土部審批。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,上市公司增發(fā)獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后至較終實(shí)施,不得超過(guò)6個(gè)月,逾期須重新申報(bào)。因此,在市場(chǎng)調(diào)整的量度與長(zhǎng)度尚無(wú)法確定的情況,短期內(nèi)上市公司即使大幅下調(diào)增發(fā)價(jià),仍無(wú)法確保能順利實(shí)現(xiàn)再融資。
時(shí)隔一年之后,保利再次調(diào)整增發(fā)方案,顯然并未完全放棄增發(fā)融資的希望。
另一方面,雖然增發(fā)一途不通,但2010年保利地產(chǎn)仍然通過(guò)別種融資手段獲得了大量資金。
保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)在3月23號(hào)的投資者會(huì)議上介紹了保利去年完成的信?;鹁唧w事宜。
岳勇堅(jiān)表示,成立信?;鹗潜@禺a(chǎn)在房地產(chǎn)金融方面的嘗試。這種融資方式是“未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì),像國(guó)外大約有70億左右的資金來(lái)自于房地產(chǎn)基金,包括來(lái)自于銀行或者這種資本市場(chǎng)的融資”,而目前中國(guó)完成發(fā)改委備案的房地產(chǎn)基金只有兩支,信?;鹗瞧渲兄?。
岳勇堅(jiān)透露,信保基金在短期內(nèi)已經(jīng)完成了募集,截至2010年年底融資24億元,同時(shí)迅速的展開(kāi)了投資。此外,該基金目前也在洽談一個(gè)大的客戶(hù),預(yù)計(jì)今年信保基金的規(guī)模有望到60億到100億元。
對(duì)于信保基金未來(lái)的發(fā)展思路,岳勇堅(jiān)表示目前基金正和幾個(gè)保險(xiǎn)巨頭在做積極的溝通和洽談,將有意結(jié)合保利的養(yǎng)老地產(chǎn),開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的金融屬性。
“我們也在考慮通過(guò)基金的平臺(tái)把保利商業(yè)地產(chǎn)做一些資本化的運(yùn)作、一些證券化的考量”。岳勇堅(jiān)稱(chēng)。
保障房盈利模式
3600萬(wàn)套保障房計(jì)劃出臺(tái)之后,保障房進(jìn)入市場(chǎng)對(duì)商品房的沖擊和房企的考驗(yàn)成為了無(wú)法逃避的話(huà)題。
萬(wàn)科總裁郁亮在此之前已經(jīng)表示,萬(wàn)科目前并沒(méi)有找到靠保障房賺錢(qián)的很好的辦法。萬(wàn)科參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任,若建設(shè)保障房政府只要給萬(wàn)科1塊錢(qián)利潤(rùn)就夠了。而為何索取1塊錢(qián)的利潤(rùn),郁亮解釋?zhuān)f(wàn)科可以告訴股東做這個(gè)項(xiàng)目不虧錢(qián)。
面對(duì)相同的問(wèn)題,保利的回答是:保障房的盈利模式我們始終沒(méi)有找到,但保障房的經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)該是國(guó)家多做一些贊助。
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表態(tài)稱(chēng),保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式,但同時(shí)也要對(duì)股東負(fù)責(zé)。宋廣菊表示,在不損害股東利益的前提下,哪怕只有3%到5%的利潤(rùn)也要去參與保障房建設(shè)。
截至目前,保利已經(jīng)擁有3個(gè)共計(jì)84萬(wàn)平方米保障房項(xiàng)目,包括其在2007年獲得的全國(guó)頭個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目廣州西子灣,其余兩個(gè)項(xiàng)目位于北京。
宋廣菊坦言,廣州西子灣項(xiàng)目的利潤(rùn)有10%左右,但北京項(xiàng)目卻處于虧損狀況。原因則是北京項(xiàng)目到了政府之前規(guī)定的銷(xiāo)售時(shí)間,但政府方面的銷(xiāo)售方案還沒(méi)有出臺(tái),導(dǎo)致該項(xiàng)目所有樓盤(pán)不能按時(shí)銷(xiāo)售,參與該項(xiàng)目的7家開(kāi)發(fā)商全部虧損。
保利方面認(rèn)為,在保障房建設(shè)方面成本控制是一個(gè)關(guān)鍵,因?yàn)檫@需要開(kāi)發(fā)商拿出性?xún)r(jià)比非常好的產(chǎn)品回報(bào)給保障房居住的客戶(hù)群,又要有盈利回報(bào)股東。保利稱(chēng),這一點(diǎn)上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽,共同探討盈利手段和模式。
雖然目前保障房有公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房三種模式,但宋廣菊認(rèn)為,目前公租房在管理上尚有難度,因此較可能實(shí)施的還是廉租房模式,不過(guò)廉租房目前的管理模式和難度也還是很大。
商業(yè)地產(chǎn)的2015
在3月23日兩場(chǎng)活動(dòng)上,保利商業(yè)地產(chǎn)的布局表現(xiàn)也成為了股東及投資者較為關(guān)心的問(wèn)題之一。
據(jù)宋廣菊表示,在戰(zhàn)略上保利地產(chǎn)是在積極穩(wěn)妥的拓展自己的商業(yè)。2011年保利獲取了一些成本比較低的綜合性項(xiàng)目,在成本上本身就具有優(yōu)勢(shì)。同時(shí),由于是綜合性項(xiàng)目,所以在銀行貸款和住宅是沒(méi)有什么兩樣的。
宋廣菊強(qiáng)調(diào),對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的貸款,目前來(lái)看銀行是非常看好的,所以不存在資金上的問(wèn)題。
目前保利地產(chǎn)已經(jīng)成立了自己的商業(yè)團(tuán)隊(duì),在總部有商業(yè)管理,同時(shí)在佛山、寧波、天津、成都和廣州的商業(yè)項(xiàng)目也已經(jīng)進(jìn)入各種運(yùn)作階段。
因此,在有了團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,保利下一步會(huì)尋求更專(zhuān)業(yè)的管理的結(jié)合。
回顧保利商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,宋廣菊稱(chēng)在十一五期間是適當(dāng)?shù)脑龀?,既有主?dòng)也有被動(dòng)的接受,但是保利畢竟沒(méi)有像萬(wàn)科那樣完全排斥。所以保利在十一五期間實(shí)際上是適度的增持,帶有被動(dòng)的接受商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)。
十二五期間,保利將變成有計(jì)劃的增持,也就是說(shuō)目前保利的商業(yè)地產(chǎn)有計(jì)劃的、主動(dòng)的發(fā)展,而同時(shí)也接受被動(dòng)的項(xiàng)目。
在被動(dòng)接受商業(yè)地產(chǎn)之后,截至2010年底,保利商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)5億元。而在主動(dòng)發(fā)展的十二五規(guī)劃期末2015年,保利準(zhǔn)備將持有的商業(yè)地產(chǎn)提升至總資產(chǎn)的10%,一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億到25億。
保利方面預(yù)期,到2015年會(huì)逐步形成相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)收入的品牌。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)問(wèn)題,宋廣菊坦言,在國(guó)內(nèi)用成本會(huì)計(jì)法核算的話(huà),可能很難說(shuō)。
以保利在佛山運(yùn)作比較成功的洲際酒店為例,宋廣菊表示,以成本代替法來(lái)計(jì)算的話(huà),4月份開(kāi)業(yè)到12月底營(yíng)業(yè)收入已接近9千萬(wàn),這在全國(guó)排名里面應(yīng)該都算是不錯(cuò)的。但是,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講,因?yàn)橛?千萬(wàn)的折舊。那么,9千萬(wàn)里面大概有4千萬(wàn)的折舊費(fèi)用,因此回報(bào)率就無(wú)法計(jì)算。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 保利:北京兩保障房項(xiàng)目虧損 尚未找到盈利模式
從2006年上市至今,保利地產(chǎn)已經(jīng)從年銷(xiāo)售幾十億迅速發(fā)展至年銷(xiāo)售600億,坐穩(wěn)了國(guó)內(nèi)上市房企的把交椅。
年報(bào)顯示,保利地產(chǎn)2010年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入357.1億元,同比增55.35%;凈利潤(rùn)49.05億元,同比增39.39%;基本每股收益1.07元,同比增32.1%。截至2010年底,保利總資產(chǎn)達(dá)1500億元,同比增長(zhǎng)68.6%;去年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率則由為17.97%,同比下降0.67%。
基金融資
3月23日,保利地產(chǎn)股東大會(huì)通過(guò)決議,修改2010年度非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案,把原來(lái)17.9元的增發(fā)底價(jià)大幅下調(diào)至11.6元,同時(shí)非公開(kāi)發(fā)行數(shù)量由此前的7億股增加至9.1億股,以保證96億的融資規(guī)模不變。
上述非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案是保利地產(chǎn)在2010年3月19日公布,計(jì)劃向保利大股東在內(nèi)的不超過(guò)10名特定對(duì)象增發(fā)不超過(guò)7億股,募資不超過(guò)96億元,用于開(kāi)發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
2010年4月18日,保利發(fā)布公告稱(chēng),公司實(shí)際控制人中國(guó)保利集團(tuán)公司收到國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批復(fù),同意公司本次非公開(kāi)發(fā)行及保利集團(tuán)以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)公司非公開(kāi)發(fā)行股份的方案。
但保利地產(chǎn)的增發(fā)方案遞交證監(jiān)會(huì)之后再無(wú)動(dòng)靜。
事實(shí)上,自2009年8月起,地產(chǎn)公司的再融資計(jì)劃再?zèng)]能得到監(jiān)管層的批準(zhǔn),叫停地產(chǎn)公司的再融資也成為樓市調(diào)控政策的一部分。當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱(chēng),上市地產(chǎn)公司再融資除證券監(jiān)管部門(mén)外,還需國(guó)土部審批。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,上市公司增發(fā)獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后至較終實(shí)施,不得超過(guò)6個(gè)月,逾期須重新申報(bào)。因此,在市場(chǎng)調(diào)整的量度與長(zhǎng)度尚無(wú)法確定的情況,短期內(nèi)上市公司即使大幅下調(diào)增發(fā)價(jià),仍無(wú)法確保能順利實(shí)現(xiàn)再融資。
時(shí)隔一年之后,保利再次調(diào)整增發(fā)方案,顯然并未完全放棄增發(fā)融資的希望。
另一方面,雖然增發(fā)一途不通,但2010年保利地產(chǎn)仍然通過(guò)別種融資手段獲得了大量資金。
保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)在3月23號(hào)的投資者會(huì)議上介紹了保利去年完成的信?;鹁唧w事宜。
岳勇堅(jiān)表示,成立信保基金是保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)金融方面的嘗試。這種融資方式是“未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì),像國(guó)外大約有70億左右的資金來(lái)自于房地產(chǎn)基金,包括來(lái)自于銀行或者這種資本市場(chǎng)的融資”,而目前中國(guó)完成發(fā)改委備案的房地產(chǎn)基金只有兩支,信?;鹗瞧渲兄?。
岳勇堅(jiān)透露,信?;鹪诙唐趦?nèi)已經(jīng)完成了募集,截至2010年年底融資24億元,同時(shí)迅速的展開(kāi)了投資。此外,該基金目前也在洽談一個(gè)大的客戶(hù),預(yù)計(jì)今年信?;鸬囊?guī)模有望到60億到100億元。
對(duì)于信保基金未來(lái)的發(fā)展思路,岳勇堅(jiān)表示目前基金正和幾個(gè)保險(xiǎn)巨頭在做積極的溝通和洽談,將有意結(jié)合保利的養(yǎng)老地產(chǎn),開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的金融屬性。
“我們也在考慮通過(guò)基金的平臺(tái)把保利商業(yè)地產(chǎn)做一些資本化的運(yùn)作、一些證券化的考量”。岳勇堅(jiān)稱(chēng)。
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