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養(yǎng)老地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)  粗放式困境亟待擺脫

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  閱讀 528 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

全國(guó)老齡委*新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,從2015到2035年,中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段,老年人口將從2.12億增加到4.18億,占比29%。隨之而來(lái)的是眾多資本和房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)愈加急迫的進(jìn)入,近期,包括綠城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、正榮等房企紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有所行動(dòng),保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多家公司早前都已試水養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)分析指出,這些企業(yè)雖然不乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài),但尚未找到能夠可持續(xù)盈利的商業(yè)模式,國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上仍舊處于探索階段,遭遇“粗放式”發(fā)展困境。

  養(yǎng)老地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)

  早在2014年,民政部、發(fā)改委曾經(jīng)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展養(yǎng)老綜合改革試點(diǎn)工作》的通知,針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出系列鼓勵(lì)措施。其中,要求將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃,可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。同時(shí),鼓勵(lì)民營(yíng)、境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

  在業(yè)內(nèi)看來(lái),這是未來(lái)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)機(jī)遇。而養(yǎng)老地產(chǎn),即是以老年人為主要消費(fèi)人群、把房地產(chǎn)與健康醫(yī)療服務(wù)有效結(jié)合的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品,通過(guò)不同服務(wù)體系與盈利模式實(shí)現(xiàn)收益,并*終實(shí)現(xiàn)老年人安享晚年的社會(huì)意義。因此,相較傳統(tǒng)的養(yǎng)老院,養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大,所參與的機(jī)構(gòu)更加專(zhuān)業(yè)化。

  人口老齡化的趨勢(shì),令養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)群體極為廣泛。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2004年至2013年間,中國(guó)老齡化人口(即60及65歲以上人口)增長(zhǎng)迅速,年均增長(zhǎng)率為8.2%,至2013年底達(dá)到2億人,遠(yuǎn)超過(guò)同期總?cè)丝?.5%的年均增長(zhǎng)率,老齡化人口比重達(dá)到14.9%,表明中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)。

  太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部的研究資料顯示,未來(lái)中國(guó)老齡化程度將進(jìn)一步深化,截至2015年底及2030年底,中國(guó)老齡化人口比重預(yù)計(jì)將分別達(dá)到15%及23%左右,人數(shù)分別為2.07億人及3.42億人。全國(guó)老齡委*新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,從2015到2035年,中國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段,老年人口將從2.12億增加到4.18億,占比29%。龐大的且在不斷擴(kuò)大的老年群體將有力支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)定需求,而同時(shí)老年人較強(qiáng)的儲(chǔ)蓄能力及購(gòu)買(mǎi)力則將支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)定收益。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

  此外,中國(guó)建設(shè)銀行的《中國(guó)財(cái)富報(bào)告2012》分析得出,未來(lái)中國(guó)高凈值人群更加青睞高端養(yǎng)老、高端旅游、高端醫(yī)療等服務(wù),圍繞這三個(gè)主題的開(kāi)發(fā)增值服務(wù)更容易讓高凈值人群滿意,而精英對(duì)高端養(yǎng)老服務(wù)的需求將在未來(lái)10-20年內(nèi)迎來(lái)拐點(diǎn)。雖然這部分需求仍然屬于小部分,但針對(duì)這塊的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)仍然不足。

  巨大的市場(chǎng)潛力誘惑下,從2005年起,國(guó)內(nèi)就有不少企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。早在2008年,保利地產(chǎn)就曾出國(guó)考察養(yǎng)老地產(chǎn),今年則相繼在上海、長(zhǎng)沙進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)的試點(diǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也曾聯(lián)手中國(guó)人壽進(jìn)軍養(yǎng)老物業(yè),今年則公開(kāi)表示,公司將大力發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)。目前萬(wàn)科在北京的幸福匯和青島的萬(wàn)科城等項(xiàng)目中,均有一些養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目。此外,還有一大批保險(xiǎn)公司,也在養(yǎng)老地產(chǎn)方面紛紛進(jìn)行投資,包括泰康人壽、平安集團(tuán)等。

  市場(chǎng)機(jī)制未完全發(fā)揮

  不過(guò),中國(guó)指數(shù)研究院的研究認(rèn)為,國(guó)內(nèi)廣大消費(fèi)者傳統(tǒng)的“居家養(yǎng)老”觀念短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變。中國(guó)老人受傳統(tǒng)觀念影響,仍然更傾向于在家養(yǎng)老,只有在生活不能自理時(shí),才會(huì)進(jìn)入專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前國(guó)內(nèi)的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍入住率低,例如北京民辦養(yǎng)老院的入住率只有20%。未來(lái)究竟有多少老年人口將會(huì)選擇養(yǎng)老住宅,轉(zhuǎn)換為實(shí)際需求仍有較大不確定性。

  中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,當(dāng)前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策保障不健全,缺乏落到實(shí)處的具體法律法規(guī)。雖然政府大力提倡發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè),各項(xiàng)政策法規(guī)也不斷出臺(tái),但是多為綱領(lǐng)性、原則性的政策,缺乏落實(shí)到實(shí)處的補(bǔ)貼、土地和財(cái)稅政策。政策出臺(tái)時(shí)間、支持程度等并不明確,這對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,將意味著較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

  “比如床位補(bǔ)貼,民辦養(yǎng)老院和公辦養(yǎng)老院待遇相差頗多,具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不明確”。該負(fù)責(zé)人表示,老年人在入住老年住宅時(shí),一般會(huì)考量提供的醫(yī)療服務(wù),而關(guān)于老年社區(qū)配備的醫(yī)院是否納入醫(yī)保范圍的問(wèn)題也一直未得到解決。整體而言,養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮的政策環(huán)境仍不理想。

  在該人士看來(lái),更為重要的是,國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟,盈利模式不明晰。養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)老年人生活的配套設(shè)施的要求較高,因而投入成本高于普通住宅,前期資本投入大,受限于資金壓力,目前開(kāi)發(fā)商采取銷(xiāo)售、出租或二者相結(jié)合的方式,但無(wú)論哪種運(yùn)營(yíng)方式都存有一定問(wèn)題,盈利狀況并不良好。美國(guó)由于資本市場(chǎng)運(yùn)作發(fā)達(dá),日本則依靠介護(hù)保險(xiǎn)制度,養(yǎng)老地產(chǎn)普遍取得較好收益。未來(lái)開(kāi)發(fā)商如何布局養(yǎng)老地產(chǎn)、以何種方式開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)將是盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。

  不僅如此,國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務(wù)落后,缺乏專(zhuān)業(yè)人才,類(lèi)似的局面也亟待改觀。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和在于后續(xù)運(yùn)營(yíng),而國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)育階段,醫(yī)療護(hù)理人才缺失,配套單一,服務(wù)規(guī)范不完善。如何在未來(lái)培養(yǎng)一個(gè)高專(zhuān)業(yè)能力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將是橫亙?cè)谄髽I(yè)面前的難題之一。

  值得注意的是,有業(yè)內(nèi)人士表示,盡管不少房企宣稱投資開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),但大多因?yàn)橛J讲磺逦⑾嚓P(guān)配套服務(wù)跟不上,養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目*終只能當(dāng)作普通商品房去賣(mài),一些所謂的“養(yǎng)老社區(qū)”也與普通樓盤(pán)無(wú)異,養(yǎng)老地產(chǎn)*后變成了不少一些開(kāi)發(fā)商拿地賣(mài)房的噱頭。

  粗放式困境亟待擺脫

  CRIC研究分析師李瑩表示,老齡人口的增長(zhǎng)讓越來(lái)越多的房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn),包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等,其中萬(wàn)科的杭州良諸文化村隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目已出爐,遠(yuǎn)洋成為北京個(gè)獲得民政部門(mén)頒發(fā)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)職業(yè)資格的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)。

  “未來(lái)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將是政府托底,以市場(chǎng)為主體”。李瑩說(shuō),為鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與養(yǎng)老事業(yè),預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)家層面將會(huì)出臺(tái)一定的優(yōu)惠政策,除了金融保險(xiǎn)公司以外,房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中也將有不小的發(fā)展空間。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為,無(wú)論是政府規(guī)劃、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策,還是實(shí)際的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求、開(kāi)發(fā)企業(yè)布局動(dòng)作來(lái)看,養(yǎng)老地產(chǎn)的確面臨著巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間?!暗@么巨大的市場(chǎng)空間背后面臨更多的是市場(chǎng)沖動(dòng)。其中,關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等諸多方面還存在不成熟的一面,一定程度上會(huì)造成當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出‘粗放式’增長(zhǎng)的特征”。

  張宏偉表示,養(yǎng)老地產(chǎn)“粗放式”增長(zhǎng)背后勢(shì)必會(huì)帶來(lái)盈利模式、運(yùn)營(yíng)模式、重復(fù)建設(shè)等諸多方面的困局。他說(shuō),在短期內(nèi)政策刺激之下,大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試,以養(yǎng)老地產(chǎn)為名變相圈地,養(yǎng)老地產(chǎn)變成開(kāi)發(fā)商的拿地工具。“這樣導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是,實(shí)際上這些養(yǎng)老床位基本上沒(méi)有辦法投入運(yùn)營(yíng),仍然處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇之內(nèi),而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)”。

  “和建保障房、商品住宅不一樣,養(yǎng)老地產(chǎn)(床位)不可能依靠大規(guī)模的興建項(xiàng)目來(lái)充量”。他認(rèn)為,“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配套很關(guān)鍵,僅有床位沒(méi)有配套解決不了養(yǎng)老問(wèn)題。在進(jìn)行任何一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí),如果沒(méi)有配套的支持,尤其是醫(yī)院等這些醫(yī)療設(shè)施配套、相關(guān)從業(yè)人員的跟進(jìn),規(guī)模龐大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必然會(huì)出現(xiàn)管理、事故等方面問(wèn)題,這個(gè)項(xiàng)目本身也必然是失敗的”。

  “事實(shí)上,養(yǎng)老地產(chǎn)還必須要尋求一個(gè)適合自己的運(yùn)營(yíng)模式,如采取出租、賣(mài)產(chǎn)權(quán)、直接買(mǎi)斷等方式”。張宏偉說(shuō),“這一點(diǎn),也是養(yǎng)老地產(chǎn)具體項(xiàng)目未來(lái)能否持續(xù)生存的關(guān)鍵所在和每一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)階段必須解決的問(wèn)題”。

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