■本報(bào)記者 萬(wàn)小強(qiáng) 重慶報(bào)道 2009-12-28

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你對(duì)今年內(nèi)地樓市的大漲是怎么看的？

黎明楷：主要還是宏觀經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題。金融海嘯來(lái)了，政府就要放出貨幣來(lái)救經(jīng)濟(jì)，政府原本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但從2008年年底開始就不再進(jìn)行調(diào)控，而且還給了很多政策進(jìn)行扶持。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要是政府政策的作用。

另外，由于全球現(xiàn)在都是增發(fā)貨幣救經(jīng)濟(jì)，流動(dòng)性很多。這些錢都要尋找出路，現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)中國(guó)前景較好，因此這些國(guó)外基金也在通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國(guó)，他們關(guān)注的就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些基金熱錢的進(jìn)入對(duì)房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用。

在樓市的供應(yīng)面，去年開始因?yàn)樽》夸N售情況不好，很多開發(fā)商都放緩了施工進(jìn)度，到今年年初的時(shí)候就沒貨可出了，這也是影響到房?jī)r(jià)的重要因素。這種情況要到明年的下半年才可能慢慢解決，所以這段時(shí)間房?jī)r(jià)下跌的可能性基本上沒有。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：供應(yīng)面的問(wèn)題解決之后，供應(yīng)量增大對(duì)樓市會(huì)有什么影響嗎？

黎明楷：供應(yīng)量的增大對(duì)房?jī)r(jià)上漲會(huì)有抑制作用，但是2010年政府仍然會(huì)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，因此資金面上也會(huì)很充裕。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這樣會(huì)不會(huì)導(dǎo)致美國(guó)式次貸危機(jī)的出現(xiàn)？

黎明楷：肯定不會(huì)。美國(guó)和中國(guó)的制度環(huán)境不一樣。美國(guó)是不管貸款多少，還不上款就只需要把房子給銀行就好了。中國(guó)的制度不是這樣，中國(guó)的法律規(guī)定銀行可以繼續(xù)追款，直到還清為止。除非是中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，失業(yè)率嚴(yán)重上升，銀行才會(huì)存在收不回款的問(wèn)題。但目前看來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)很健康，這樣的危機(jī)不會(huì)出現(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中國(guó)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)迪拜式的危機(jī)？

黎明楷：不會(huì)。迪拜本身以前是個(gè)小漁村，石油資源枯竭了，沒有什么工業(yè)，以前并沒有錢，它的定位只是一個(gè)旅游城市，有點(diǎn)像海南島，阿拉伯人和西方的富人到那里旅游，原本實(shí)力是不足的。它只是編造了一個(gè)夢(mèng)想，其根底與中國(guó)是無(wú)法相比的。中國(guó)的實(shí)業(yè)生產(chǎn)是很強(qiáng)大的，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很牢靠，老百姓從實(shí)業(yè)當(dāng)中賺到錢，才產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)的需求。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這么說(shuō)來(lái)你對(duì)2010年樓市非常看好？

黎明楷：2010年的情況是供應(yīng)會(huì)增大，但需求也會(huì)增大，所以我對(duì)2010年中國(guó)樓市是看好的。明年市場(chǎng)的成交量應(yīng)該會(huì)比2009年有所減少，不會(huì)像2009年那么火爆，但也會(huì)很活躍。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：明年宏觀政策、貨幣政策對(duì)樓市會(huì)有什么影響？

黎明楷：這些政策會(huì)使房?jī)r(jià)的漲幅降低，但是要說(shuō)會(huì)不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌，幾乎是沒有可能。我認(rèn)為明年內(nèi)地樓市的走勢(shì)會(huì)是上半年稍微低一點(diǎn)，下半年會(huì)有一個(gè)明顯的漲幅。因?yàn)榻衲昴甑椎臉鞘谢鸨钢Я撕艽笠徊糠仲?gòu)購(gòu)力，加上今年年底和明年年初會(huì)是政策密集出臺(tái)的時(shí)期，明年年初，交易量會(huì)比較少，尤其是開發(fā)商明年上半年供貨不多。而下半年購(gòu)家的觀望態(tài)度可能會(huì)減弱，成交量會(huì)增加，因?yàn)樯习肽瓿雠_(tái)政策受到供應(yīng)面的限制，房?jī)r(jià)很難壓下來(lái)，在這種情況下，觀望的購(gòu)家會(huì)重新進(jìn)場(chǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：通脹預(yù)期是否會(huì)兌現(xiàn)？對(duì)樓市有影響嗎？

黎明楷：這是肯定的。貨幣放這么多出來(lái)，通脹是一定的，這對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)促進(jìn)作用，因?yàn)闃鞘惺禽^好的保值手段之一。但中國(guó)政府歷史上在控制通脹方面做得還是不錯(cuò)的，相信政府認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題之后，會(huì)采取一定手段來(lái)收緊通脹，不會(huì)讓通脹太過(guò)分。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)國(guó)土資源部關(guān)于土地政策(300畝限地令)的調(diào)整你有什么看法？

黎明楷：應(yīng)該說(shuō)這對(duì)整個(gè)供應(yīng)量是有幫助的，因?yàn)榇髩K的土地分成小塊對(duì)增加供應(yīng)量是有好處的。分批供地，會(huì)加快土地供應(yīng)和開發(fā)的速度。但目前的政策是，大城市土地可以面積大，小城市面積很小，我認(rèn)為這個(gè)是搞反了，其實(shí)小城市供應(yīng)的土地才應(yīng)該大一點(diǎn)，一方面小城市的土地供應(yīng)沒有大城市那么緊張，另一方面小城市是處在發(fā)展之中，好比發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家一樣，對(duì)發(fā)展中國(guó)家應(yīng)該傾斜一點(diǎn)，才能發(fā)展得更快一點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你對(duì)今年內(nèi)地二手房市場(chǎng)火爆是如何看的？

黎明楷：一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，二手房市場(chǎng)一定是越來(lái)越大，因?yàn)橐皇址块_發(fā)增多之后，市場(chǎng)存量就會(huì)越來(lái)越多，今后隨著內(nèi)地城市進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)，二手房市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大。目前內(nèi)地已經(jīng)有部分城市進(jìn)入了以二手房主導(dǎo)的局面。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2010年國(guó)家對(duì)二手房政策的調(diào)控，會(huì)對(duì)二手房有什么影響？

黎明楷：肯定會(huì)導(dǎo)致交易量的放低，明年的二手房市場(chǎng)會(huì)放緩，但也會(huì)相當(dāng)活躍。尤其是在一些大城市，市已經(jīng)基本上沒有一手房開發(fā)了，開發(fā)項(xiàng)目都在郊區(qū)了，想購(gòu)市的房子只能購(gòu)二手房。香港的情況就是這樣。所以，中原的本業(yè)就是以二手房為主。

我們?cè)谙愀郾緛?lái)就是做二手房，對(duì)一手房市場(chǎng)是不懂的，后來(lái)進(jìn)入了內(nèi)地之后，發(fā)現(xiàn)內(nèi)地二手房市場(chǎng)不成熟，沒得做，我們才進(jìn)入一手房代理市場(chǎng)。不過(guò)目前我們?cè)趦?nèi)地70%的業(yè)務(wù)來(lái)自于二手房。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：內(nèi)地樓市火爆的情況在香港出現(xiàn)過(guò)嗎？

黎明楷：香港2008年的時(shí)候房?jī)r(jià)也有調(diào)整，從年初的高峰下調(diào)了20%~30%。但2009年香港的樓價(jià)也上升了不少，漲幅有30%?，F(xiàn)在是金融海嘯之后的反彈。要說(shuō)泡沫，我認(rèn)為是貨幣的泡沫，而不是房地產(chǎn)的泡沫，是錢多了。對(duì)香港來(lái)說(shuō)，錢很大部分來(lái)自于西方國(guó)家。目前全球都在釋放貨幣，貨幣總需要有一個(gè)流向?，F(xiàn)在西方老百姓的共識(shí)是世界的希望在東方、在中國(guó)，他們政府創(chuàng)造這么多貨幣出來(lái)，其流向不是平均的，很大一部分是流向中國(guó)的。香港是中國(guó)的一部分，但因?yàn)橄愀厶貐^(qū)是外匯流入自由化，而內(nèi)地有外匯管制，所以外國(guó)的資金有很大部分流入到了香港。所以在香港熱錢是很多的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這些資金會(huì)不會(huì)從香港流入內(nèi)地？

黎明楷：應(yīng)該會(huì)有一部分，但是因?yàn)閮?nèi)地外匯管制，它要進(jìn)入會(huì)通過(guò)其他的渠道，這有一些難度，因此比例不會(huì)太大，但其總額也是相當(dāng)龐大的，對(duì)中國(guó)的樓市肯定會(huì)產(chǎn)生影響。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：能談?wù)勚性趦?nèi)地和重慶的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃嗎？

黎明楷：中原集團(tuán)在內(nèi)地只有一個(gè)目標(biāo)：市場(chǎng)占有率。市場(chǎng)占有率不上去的話，中原遲早會(huì)被別人超越。

明年我們對(duì)我們進(jìn)入城市的目標(biāo)是：在保證利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，能擴(kuò)就擴(kuò)。重慶市場(chǎng)上我們的規(guī)模會(huì)有一個(gè)擴(kuò)張。但我們明年沒有進(jìn)入新城市的計(jì)劃。我們中原的文化講究“無(wú)為而治”，進(jìn)入一個(gè)城市機(jī)會(huì)講究隨緣，只要有人愿意在那個(gè)城市做，有適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目作為事業(yè)起步的基點(diǎn)，就會(huì)去做。但如果碰不到這樣的機(jī)會(huì)，只是看到哪個(gè)城市發(fā)展很好，就刻意去找人來(lái)做，就太“有為”了。進(jìn)入一個(gè)城市我們必須以一手房項(xiàng)目進(jìn)去，派人過(guò)去就可以。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中原對(duì)中國(guó)西部地區(qū)的市場(chǎng)走勢(shì)是如何判斷的？

黎明楷：西部地區(qū)今后會(huì)是政策的獲益者，今后城市化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌政策對(duì)西部城市的促進(jìn)會(huì)很大。城市化之后會(huì)有很多農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝?，這會(huì)形成很大的市場(chǎng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你對(duì)重慶房?jī)r(jià)偏低的現(xiàn)象怎么看？

黎明楷：重慶房?jī)r(jià)偏低是因?yàn)橹貞c地區(qū)的住房供應(yīng)量非常大。從土地到一手房的供應(yīng)量在全國(guó)排名很靠前，如果按照一手房的供應(yīng)面積來(lái)統(tǒng)計(jì)的話，供應(yīng)量在全國(guó)城市當(dāng)中是排的。個(gè)是重慶由于地處內(nèi)地，產(chǎn)業(yè)不如沿海地區(qū)發(fā)達(dá)，居民的收入也和沿海地區(qū)有很大差距，這就從需求上限制了重慶房?jī)r(jià)的上漲。另一方面重慶剛性需求比較大，舊城拆遷產(chǎn)生的剛性需求就不小，加上現(xiàn)在通脹壓力越來(lái)越明顯，市民盡管收入不高，但在恐慌心理的驅(qū)使下，較近房?jī)r(jià)漲幅也不小。

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