關(guān)于房地產(chǎn)政策收緊的消息依舊風(fēng)聲鶴唳，繼二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消、土地出讓金支付金額上提之后，“國四條”關(guān)于利用信貸工具調(diào)控房地產(chǎn)的政策亦如箭在弦。據(jù)媒體報(bào)道，二套房貸將收緊。

對于此消息，央行官員并沒有直接給予否定。事實(shí)上，自央行與銀監(jiān)會就二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確立以來，針對投資投機(jī)行為的 二套房貸從來就沒有放松過。

二套房貸的嚴(yán)格主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是利率相對于套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上；二是對于二套房貸的頭付比例規(guī)定不得低于40%。這個(gè)舊有的規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為，因而備受開發(fā)商和炒房者詬病。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市較低迷的時(shí)候，上自，下至地方，關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來沒有放松過的跡象。

管理層很明白，二套房貸是潘多拉的盒子，一旦松口，勢必助長樓市投機(jī)，對脆弱的金融系統(tǒng)造成實(shí)質(zhì)性的沖擊。

然而，令人遺憾的是，盡管管理層從未放松二套房貸，但自今年以來，在適度寬松的貨幣政策的掩護(hù)下，各個(gè)商業(yè)銀行不僅悄然放開二套房貸，甚至配合開發(fā)商搞過“零頭付”，“假按揭”等游戲，致使銀行大量的信貸淪為樓市投機(jī)者的彈藥。而這種集體違法操作不僅沒有得到及時(shí)遏制，反而愈演愈烈，從商業(yè)銀行的潛規(guī)則公然成為各大銀行爭取投機(jī)客的競爭手段。

正因?yàn)榻^大多數(shù)銀行違規(guī)操作，以至于媒體誤以為國家早已放開二套房貸，所以在今年9月媒體大擺烏龍，爭相報(bào)道國家要收緊二套房貸政策，其實(shí)并非媒體無知，而是法令的形同虛設(shè)使然。

很多有識之士早就指出，中國樓市本質(zhì)上政策市，而在所有政策里面，對樓市較有殺傷力的莫過于金融政策，在任何一個(gè)國家，樓市的確是一個(gè)金融現(xiàn)象，人類歷史上沒有任何一起房地產(chǎn)泡沫不是由于流動性過剩導(dǎo)致的。美國《福布斯》將中國樓市列為全球七大近在眼前的金融泡沫之位，其理由是中國的快速增長主要得益于寬松的貨幣政策。甚至連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，如潘石屹都承認(rèn)，今年中國樓市超預(yù)期回暖完全是錢太多所致。錢太多一方面使開發(fā)商的資金充裕，有彈藥去制造“地王”、玩“炒面粉”的游戲，另一方面使得投機(jī)者可以用銀行的資金去進(jìn)一步炒高房價(jià)。

就此而論，真正收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，不僅是救銀行，更是救中國房地產(chǎn)，如果至此還不斷然采取措施，陶醉在啤酒的泡沫里，恐怕要付出慘重代價(jià)的。

但是，需要指出的是，收緊二套房貸未必需要提高頭付比例，事實(shí)上，只要各大銀行不再陽奉陰違集體違法，嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會之前關(guān)于二套房貸的利率和頭付政策，無需三令五申地出臺貌似更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。房地產(chǎn)公共政策的問題是“有法不依”，而不是“無法可依”。要使本次房價(jià)調(diào)控的公共政策真正取信于民，只要管住地方政府和銀行，就等于成功了一半。

當(dāng)然，除了嚴(yán)格二套房貸之外，筆者建議重新調(diào)整商品房投資的資本金比例政策，將資本金比例恢復(fù)至35%，進(jìn)一步降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，避免銀行因資本充足率不足而引發(fā)恐慌性的尷尬。

(作者：馬光遠(yuǎn))

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