“國四條”、“國十一條”的理論前提是，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是一個完全消費的市場，房價過高或上漲過快就在于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量增加住房的供給是遏制住房價格過高的有效辦法。但是，在一個投資與消費沒有區(qū)分的住房市場，如果再有過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策，這個市場一定是一個以投資者為主導(dǎo)的市場。在這個市場，不管是第幾套房、頭付比例有多高，投資者都一定會利用住房投資這種工具獲利。只有嚴格區(qū)分住房市場的投資與消費屬性，讓住房投資采取市場定價不享受任何優(yōu)惠政策，住房消費可享受優(yōu)惠政策，并改變當(dāng)前過度的信貸優(yōu)惠政策，“遏制部分城市高房價”才有實現(xiàn)的可能性。

■學(xué)人新論■易憲容

2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布關(guān)于遏制部分城市高房價的四條決議?！皣臈l”要促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要遏制一些城市過高的房價，并希望采取相應(yīng)的措施來達到遏制房地產(chǎn)炒作過多的目的。

2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺包括加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率等在內(nèi)的11條措施?！皣粭l”中明確規(guī)定對已利用貸款購購住房、又申請購購套含　以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女　，貸款頭付款比例不得低于40％。

可以看到，政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)價格過高的問題，并向市場發(fā)出明確的信號，政府要對高房價進行治理與宏觀調(diào)控。但是“國四條”、“國十一條”的理論前提是，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是一個完全消費的市場，房價過高或上漲過快原因就在于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡，就在于住房的供給不足，因此，大量增加住房的供給是遏制住房價格過高的有效辦法。所以，在出臺的相應(yīng)措施中，無論是增加中小住房供給還是加大保障性住房的建設(shè)力度，無論是保證自住性住房優(yōu)惠政策還是二套房貸頭付款比例不得低于40％，其目標(biāo)都是要增加住房供給。

在這種理論前提下，只要住房供給增加了，住房供求關(guān)系化解了，一些城市的住房高價格自然會得以遏制。但是，實際上，在當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場，這個理論（或假定）前提是不成立的。

投資與消費屬性沒有嚴格區(qū)分，導(dǎo)致住房消費者被住房投資者擠出

住房與其他商品不同，它具有兩棲性，其本身既可用作投資也可用作消費。既然住房既可消費又可投資，而住房消費與住房投資的定價與需求有很大的差別，所以以投資為主導(dǎo)的住房市場與以消費為主導(dǎo)的住房市場是有根本差別的。以投資為主導(dǎo)的住房市場，其定價主要是由投資者的市場預(yù)期來決定，其投資需求可以在零到無窮大的區(qū)間；而以消費為主導(dǎo)的住房市場，其定價是由供求關(guān)系來決定，其需求取決于供求關(guān)系并是有限的。

因此，在一個投資與消費沒有區(qū)分的住房市場，如果再有過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策，這個市場一定是一個以投資者為主導(dǎo)的市場。在這個市場，不管是第幾套房、頭付比例有多高，投資者都一定會利用住房投資這種工具獲利。以2009年為例，不少城市房價過快上漲的核心原因，是房地產(chǎn)市場完全轉(zhuǎn)化為以投資為主導(dǎo)的市場，是住房的投資者利用銀行的信貸炒作過度，是政府的房地產(chǎn)政策沒有把居民住房購購用作投資還是消費做出清楚的界定。在這種情況下，投資者豈能不利用過度優(yōu)惠的信貸政策把房價炒上天？

中國的個人住房信貸是全世界較優(yōu)惠的。2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)突然逆轉(zhuǎn)，與政府過度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策有很大關(guān)系，特別是與過度優(yōu)惠的個人住房按揭貸款有關(guān)。2007—2008年銀行個人住房貸款名義基準利率分別為7．38％、7．47％（下浮15％后為6．273％、6．495％），但是2008年9月后連續(xù)5次降息，銀行個人住房貸款名義基準利率降到了5．94％，下浮30％為4．158％，比2008年的個人房貸利率下降2．337％，下降幅度達到37％。而且其個人住房貸款優(yōu)惠利率無差異，只要是個人住房按揭貸款，利率都是4．158％。正因為這種過度優(yōu)惠的個人住房按揭貸款政策，使得2009年全國銀行個人新增貸款（其中絕大部分為個人住房按揭貸款）出現(xiàn)超高速增長。

在這種情況下，莫說是購購多套住房可以投資，即使是購購一套住房以及所謂改善性住房也完全可以用作投資。比如，購購一套住房的居民可以利用過度優(yōu)惠的信貸政策購購一套120平方米的住房用于出租，自己租住60平方米的住房，等其房子價格上漲之后再出售。而所謂“改善性住房”，要這樣做更是易如反掌。

在全世界較為優(yōu)惠的房貸政策下，中國住房投資者可以便利進入住房市場。當(dāng)住房市場是一個以投資者為主導(dǎo)的市場時，住房消費也就成了一句空話，即使規(guī)定只優(yōu)惠居民的自住性住房消費也是如此。因為，住房投資的價格優(yōu)勢，一定會讓住房投資者成為住房市場完全主導(dǎo)者。在這種情況下，以投資為主導(dǎo)的市場一定把住房價格越推越高，較后只能把真正的住房消費者全部擠出（即使真正希望購購住房消費者也不得不參與這種投資炒作）。

住房消費與投資屬性界定模糊，導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)錯位誤導(dǎo)決策

住房既可消費又可投資的特性，也使政府的職能部門及地方政府在落實住房消費政策時，各取所需，根據(jù)其不同的需要出臺不同的政策，從而使得住房市場與消費市場越來越遠，投資性的購購越來越成為主導(dǎo)。對于這種現(xiàn)象，不少人認為是中國經(jīng)濟嚴重失衡的表現(xiàn)，認為中國經(jīng)濟增長是完全依靠投資增長并且是不可持續(xù)的。

比如，外國政府及學(xué)界一直在批評中國經(jīng)濟失衡的原因就在于居民消費率過低。但是實際的問題并非如此。從國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在2000年以前，無論從總消費率還是消費貢獻率來看，兩者的比重都是在60％以上，但是2001年以后，這兩個指標(biāo)都出現(xiàn)迅速下降。比如，消費貢獻率從2000年的65．1％下降到2007年的39．4％，下降幅度達40％。為什么居民消費在短時間內(nèi)發(fā)生如此巨大的變化？為什么經(jīng)濟越發(fā)展，中國居民的消費率越低呢？近幾年，國內(nèi)居民的消費意愿真的是迅速下降了嗎？實際上并非如此，只不過是中國居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大了變化，而國家統(tǒng)計部門的統(tǒng)計指標(biāo)體系沒有與時俱進。

也就是說，這幾年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的并不是居民消費突然減少或下降，而是在中國住房制度改革之后，居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。住房消費成為居民消費部分。但是，作為國家統(tǒng)計指標(biāo)體系，住房并不是消費品而是投資品。當(dāng)一些部門不根據(jù)現(xiàn)實發(fā)生的情況，以所謂國際慣例的模式來衡量中國的現(xiàn)實經(jīng)濟生活時，許多正常的東西變得不正常了，許多均衡的事情變得失衡。

把住房的投資性與消費性模糊化的結(jié)果，不僅讓我們對現(xiàn)實的經(jīng)濟生活無法解釋，甚至誤解，而且它也可能成為不利于政府決策的信息。因為，在目前的情況下，國家統(tǒng)計部門根據(jù)所謂國際慣例把住房市場當(dāng)作投資市場，這不僅可以給投資者進行住房市場炒作及把房價推高提供合法依據(jù)，而且房價上漲甚至飆升也不會影響CPI，與央行的貨幣政策調(diào)整也就沒有關(guān)系。因為如果住房是消費品，其價格上漲一定會影響CPI的變化；房價快速上漲，也會造成CPI快速飆升，從而促使央行通過利率上調(diào)的方式來控制物價。利率上漲自然增加融資成本，住房投資者也就減少。但住房是投資品，房價上漲不對CPI構(gòu)成影響，而不管房價漲得多快，漲得多高，央行都可以保持低利率，投資者也就可以利用政府優(yōu)惠條件任意地炒作住房。

必須嚴格區(qū)分住房投資與消費屬性，制定實施差別化政策

中國房地產(chǎn)市場成了投資者的天堂（沒有住房個人所得稅與物業(yè)稅征收，這是在任何市場經(jīng)濟國家都不會出現(xiàn)的事情），房地產(chǎn)投資只賺不虧。在這種賺錢效應(yīng)下，住房投資者豈能不利用過度的優(yōu)惠信貸政策大力炒作房地產(chǎn)？因此，僅是增加住房供給只能成為住房投資者的投資機會，投資賺錢效應(yīng)是無止境的，根本不會改變當(dāng)前這種所謂的住房供求關(guān)系。

可以說，“國四條”、“國十一條”僅是把住房作為消費品，而沒有把住房的投資與消費屬性做一個嚴格區(qū)分，并在這種區(qū)分下采取不同的政策，僅是希望生產(chǎn)更多的住房來滿足居民的基本居住需求，希望以此改善居民的居住條件，實際上這是根本不可能的。

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，如果不能夠?qū)ψ》抠徺彽耐顿Y性及消費性有一個嚴格的區(qū)分與界定，然后在此基礎(chǔ)上調(diào)整相應(yīng)統(tǒng)計指標(biāo)體系和出臺相應(yīng)的政策，那么以投資為主導(dǎo)的住房市場格局就不會改變，住房的消費性也就無從談起（目前只是名詞概念意義上的自住性）。政府各職能部門就能根據(jù)其需要出臺利于自己的政策，市場當(dāng)事人就能夠利用這種模糊性來給自己謀利。在這種情況下，要遏制住房過度的投機炒作也是不可能的。

只有嚴格區(qū)分住房市場的投資與消費屬性，讓住房投資采取市場定價（不能享受任何優(yōu)惠政策），住房消費可享受優(yōu)惠政策，并改變當(dāng)前過度的信貸優(yōu)惠政策，如取消所謂改善性政策優(yōu)惠、提高個人住房按揭貸款利率并采取差異化利率、嚴格套住房信貸標(biāo)準、降低住房貸款杠桿率、嚴格個人住房按揭市場準入等，這樣才能讓房地產(chǎn)市場變成一個消費者為主導(dǎo)的市場，把住房投資者擠出，遏制全國房地產(chǎn)價格飆升。

還有，想增加保障性住房建設(shè)、加強棚戶區(qū)的改造來遏制部分城市的高房價，這無異于緣木求魚。至于對房地產(chǎn)市場管理，比如所謂打擊捂盤惜售、土地拍賣價格高漲等，這些都不是太大的問題。如果改變當(dāng)前過度優(yōu)惠的個人住房信貸政策及稅收政策，征收住房交易個人所得稅及物業(yè)稅，房價方可得到真正的調(diào)整；通過有效的市場競爭及完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度，房地產(chǎn)市場秩序自然會理性回歸。

總之，“國四條”、“國十一條”與相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，盡管看到房地產(chǎn)市場價格快速飆升的風(fēng)險，但由于對房地產(chǎn)市場判斷不是太準確，也沒有看到房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)區(qū)別的特征所在，因此也就無法把握到2009年各地房價快速飆升的核心所在，其政策希望通過增加住房產(chǎn)品供給、保證住房自住性需求來完善住房市場及遏制高房價，我認為這是根本不可能的。因此，市場預(yù)期仍然會是以投資者為主導(dǎo)的市場，不少房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地的動力不是減弱而是增強。