發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

為了跟蹤和判斷行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布《2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》，報(bào)告認(rèn)為，2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)上行動(dòng)力仍然存在，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力比下降動(dòng)力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持一個(gè)時(shí)期的慣性，下半年市場(chǎng)取決于政策調(diào)整的時(shí)間表和力度。

時(shí)間：2010年2月4日

地址：國(guó)賓酒店 2F黃浦廳

以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄

【主持人（全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 鐘彬）】：尊敬的各位來(lái)賓，尊敬的各位媒體界的朋友，大家下午好！非常歡迎大家參加“2001-2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告年度發(fā)布會(huì)”！頭先請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到會(huì)的嘉賓，他們是：

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生；

國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院羅云毅所長(zhǎng)；

RECIO工作室博士劉琳；

RECIO工作室博士任榮榮；

RECIO工作室博士鄭征；

RECIO工作室博士王震；

今天有幾個(gè)報(bào)告連續(xù)給大家發(fā)布，一是《2009-2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》；二是《部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)周期比較研究》；三是《遷移人口對(duì)城市住房需求的影響》；四是《城鎮(zhèn)居民住宅資產(chǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)與消費(fèi)支出研究》。

我昨天晚上趕回北京參加這個(gè)報(bào)告，現(xiàn)在RECIO報(bào)告在全國(guó)的影響非常大，包括昨天我在成都，成都建委的主任明確希望我們這個(gè)資料跟他們分享，還有各地的開(kāi)發(fā)商、企業(yè)家以及上下游鏈條的企業(yè)都非常希望我們一起分享這個(gè)東西。今天來(lái)了非常多的媒體朋友，也希望媒體朋友能夠把我們這個(gè)報(bào)告有一個(gè)更好的傳播，能夠更好的看待我們這個(gè)行業(yè)，讓它更可持續(xù)的發(fā)展。

下面有請(qǐng)任榮榮發(fā)布《年度市場(chǎng)報(bào)告》和《部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)周期的比較研究報(bào)告》，大家歡迎！

RECIO工作室博士任榮榮

【任榮榮】：各位來(lái)賓下午好！下面我代表RECIO工作室的團(tuán)隊(duì)發(fā)布兩個(gè)報(bào)告，一是《2009-2010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，個(gè)是《部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)周期比較研究》結(jié)果。

頭先看這一個(gè)報(bào)告，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征可以從供給、需求、價(jià)格來(lái)看。從需求上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)幅增加，各地二手房市場(chǎng)活躍。

商品房各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)，2009年商品房新開(kāi)工面積和竣工面積增幅均比去年增加，同比增加12.5%，增幅增加10個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e7億平方米，同比增加5.5%，增幅增加9個(gè)百分點(diǎn)。

從2009年個(gè)月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，各類(lèi)物業(yè)包括商品住宅、辦公和商業(yè)用戶，新開(kāi)工的增幅均在下半年得到比較快的增加，這表明房地產(chǎn)存貨已經(jīng)得到消化。

2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月增加，總體增幅仍低于去年同期，09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成3.6萬(wàn)億，同期減少4.8個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，建安工程費(fèi)比重持續(xù)增加，09年的建安工程費(fèi)由08年的69.8%增加到71.3%。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)的比重和開(kāi)發(fā)比重均比08年出現(xiàn)下降。

從土地購(gòu)置和完成開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，09年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置3.2萬(wàn)平方，這個(gè)增幅高于08年10個(gè)百分點(diǎn)左右。

同樣09年完成開(kāi)發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，降幅比08年14個(gè)百分點(diǎn)。

從需求方面來(lái)看，09年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)幅增加，這個(gè)趨勢(shì)大家都是有感受的，09年商品房銷(xiāo)售面積9.4億平方米，同比增加42%。從各個(gè)月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房的銷(xiāo)售面積從3月份開(kāi)始出現(xiàn)同比增加，之后增幅逐月增加。

在不同的物業(yè)類(lèi)型里面，商品住宅銷(xiāo)售面積同比增加44%，辦公樓和商業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別增加31%和24%。

在一系列優(yōu)惠政策作用下，09年各地二手房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，二手房交易量從3月份出現(xiàn)大幅增加，之后各月二手房持續(xù)活躍。圖中以寧波、鄭州、成都和廣州二手房的做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，寧波是08年的3倍，鄭州是08年的2.2倍，09年北京市二手房成交量是08年的3.8倍。

在二手房市場(chǎng)中還有一個(gè)特點(diǎn)，部分城市二手房市場(chǎng)的份額超過(guò)新建商品房，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。以北京、廣州和寧波為例，1-11月份，北京、廣州、寧波二手房的成交量是同期新建商品房成交量1.15倍、1.10倍和1.17倍，在北京二手房成交量頭度超過(guò)了商品房。

從各類(lèi)價(jià)格來(lái)看，09年前三個(gè)季度，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比上漲2.6%，環(huán)比上漲4.5%。各個(gè)季度，一季度土地價(jià)格環(huán)比下降1.3%，二季度上漲2.3%，三季度上漲3.5%。

09年房屋銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)歷了一個(gè)由降轉(zhuǎn)升漲幅逐月增加的過(guò)程，房屋銷(xiāo)售價(jià)格從3月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上漲，之后漲幅逐月上漲，1-12月份房?jī)r(jià)累計(jì)上漲7.75%。

從價(jià)格的同比來(lái)看，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)從6月份開(kāi)始表現(xiàn)為同比上漲，之后漲幅逐月上漲，全年增加1.53%。從70個(gè)大中城市來(lái)看，三季度開(kāi)始上漲，上漲1.9%，四季度上漲5.8%。

新建住宅環(huán)比變化于08年8月份開(kāi)始為負(fù)增長(zhǎng)，持續(xù)7個(gè)月。二手房住宅環(huán)比變化于08連10月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，持續(xù)5個(gè)月。在不同的住宅類(lèi)型里面，普通住宅的價(jià)格漲幅是的，環(huán)比累計(jì)上漲11%，高端住宅環(huán)比累計(jì)上漲7.3%。在70個(gè)大中城市里面，有60個(gè)城市新建住宅和二手住宅都呈現(xiàn)上漲。

截至到09年前三個(gè)季度，房屋租賃價(jià)格仍然表現(xiàn)為下降，同比下降0.8%，從各個(gè)季度來(lái)看，1-3季度，房屋租賃價(jià)格同比跌幅0.5%、1.4%和0.5%，三季度租賃價(jià)格降幅有所收窄。

從各個(gè)季度來(lái)看2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)的特征是房屋成交量增加，3月份開(kāi)始房?jī)r(jià)止跌，但那時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意愿低迷；09年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)增加，各地區(qū)房產(chǎn)購(gòu)置景氣開(kāi)始回升；09年三季度開(kāi)始，房屋成交量保持快速增加，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿回升。09年四季度，供給量增加，房?jī)r(jià)上升。

以上是對(duì)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的回顧，下面來(lái)看2010年房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)測(cè)。

2009年房地產(chǎn)市長(zhǎng)的快速?gòu)?fù)蘇反映了宏觀調(diào)控政策的效果。09年的宏觀政策是全力“保增長(zhǎng)”。

在上述政策作用下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，出現(xiàn)通脹預(yù)期，到四季度GDP全年增長(zhǎng)8.7%。

09年城鎮(zhèn)居民家庭可人均支配收入是17175元，比上一年增長(zhǎng)8.8%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)惠政策作用下，特別是七折利率的作用下，08年當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰τ兴岣摺?

在調(diào)控政策的作用下，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)同步實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇一方面反映了政府果斷實(shí)行的一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的效果，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身供求因素的相互作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求因素的變化來(lái)看，08年我國(guó)商品房新開(kāi)工的增幅比07年減少17個(gè)百分點(diǎn)，09年前三個(gè)季度商品房新開(kāi)工面積同樣表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的快速回升，供給增加之后，客觀也加劇了市場(chǎng)的供求矛盾，這也是導(dǎo)致09年房?jī)r(jià)快速上漲的因素之一。

分析2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的時(shí)候，我們認(rèn)為仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，2010年我國(guó)宏觀近來(lái)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。根據(jù)多數(shù)專家的預(yù)測(cè)，2010年我國(guó)GDP在9%左右，但物價(jià)水平會(huì)上升，如果調(diào)控措施得長(zhǎng)，2010年會(huì)保持一個(gè)溫和的水平。

從政策環(huán)境來(lái)看，2010年繼續(xù)相對(duì)寬松的政策環(huán)境不確定性加大，雖然在政府工作報(bào)告中仍然提出2010年要保持宏觀整車(chē)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，積極實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但同時(shí)強(qiáng)調(diào)要把握政策實(shí)施的力度和，將調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹作為。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境政策來(lái)看，房地產(chǎn)政策由寬松逐步收緊。在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

總體上來(lái)看，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以增加供給、抑制投機(jī)和加快推進(jìn)保障房建設(shè)為主。2010年我國(guó)保障房建設(shè)力度會(huì)大力推進(jìn)。

在經(jīng)歷了09年房屋銷(xiāo)售量大幅上升和寬松的貨幣政策之后，當(dāng)前房產(chǎn)充裕，房地產(chǎn)開(kāi)資金發(fā)來(lái)源比上年增加了44%。

在上述發(fā)展背景下，我們保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀的估計(jì)。預(yù)計(jì)2010年，房地產(chǎn)需求將繼續(xù)增加，但增幅低于09年。從供給上來(lái)看，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給繼續(xù)增加，主要是因?yàn)?9年下半年商品房新開(kāi)工面積已經(jīng)增加，將對(duì)2010年的市場(chǎng)形成新的供應(yīng)，就是保障性住房建設(shè)力度加大，會(huì)為市場(chǎng)提供更多住房供應(yīng)。對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)結(jié)論，我們預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)中有升。

以上是對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和2010年的預(yù)測(cè)，下面發(fā)布個(gè)報(bào)告，RECIO專題報(bào)告之一，研究的是部分發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)周期比較結(jié)果。我們身有干涉的是07年底全球金融危機(jī)爆發(fā)和發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了迅速的影響，在08年結(jié)束了持續(xù)8年的上漲轉(zhuǎn)為下降，此后，在各種刺激政策的作用下，房?jī)r(jià)在持續(xù)下降8個(gè)月后企穩(wěn)并又迅速上漲回至歷史高位。這個(gè)報(bào)告主要對(duì)美國(guó)、日本、香港歷史上宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展歷程進(jìn)行了周期分析。

按照英國(guó)測(cè)量師協(xié)會(huì)的定義，房地產(chǎn)周期是指所有物業(yè)回報(bào)率不規(guī)則重復(fù)出現(xiàn)的波動(dòng)。我們的報(bào)告采用房?jī)r(jià)變化率作用周期的度量指標(biāo)，采用GDP作為宏觀經(jīng)濟(jì)的度量指標(biāo)。

對(duì)周期的劃分采用的是像上升期、頂風(fēng)、下跌期和谷底這樣的方法。

主要研究結(jié)論，一是對(duì)房地產(chǎn)周期的識(shí)別。頭先看美國(guó)，美國(guó)自1970年至今共經(jīng)歷了5個(gè)較為完整的經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期。圖中給出幾個(gè)周期的劃分的線是以房地產(chǎn)周期為準(zhǔn)。

日本是從1970年至今共經(jīng)歷了5個(gè)經(jīng)濟(jì)周期和3個(gè)房地產(chǎn)周期。

香港自1990年以來(lái)，共經(jīng)歷了3個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期。按照房地產(chǎn)周期劃分，個(gè)周期是1990到1995年，個(gè)周期是1995到1998，第三個(gè)周期是1998年到2006年。

二，房地產(chǎn)周期特點(diǎn)。從美國(guó)、日本、香港房地產(chǎn)周期的變化來(lái)看，房地產(chǎn)周期長(zhǎng)度是在逐步增加的。根據(jù)我們的研究結(jié)論，房地產(chǎn)周期的長(zhǎng)度為3-11年，平均大約為7年。從時(shí)間變化來(lái)看，房地產(chǎn)周期從4年左右到10年左右，房地產(chǎn)周期的上升期是要明顯長(zhǎng)于下降期的。

對(duì)房地產(chǎn)周期名義房?jī)r(jià)的總結(jié)，在各國(guó)房地產(chǎn)周期里面，實(shí)際房?jī)r(jià)在下降期通常表現(xiàn)為下跌的，就像第三欄數(shù)據(jù)所示，但名義房?jī)r(jià)在下降期也經(jīng)常是上漲的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是一個(gè)艱難的過(guò)程，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間。在周期時(shí)間里面，以谷底達(dá)到趨勢(shì)線為房地產(chǎn)市場(chǎng)的度量，發(fā)現(xiàn)這個(gè)時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)間在上升期總的時(shí)間要占據(jù)一半的時(shí)間。而當(dāng)房?jī)r(jià)到趨勢(shì)線以后，會(huì)達(dá)到一個(gè)上漲，而且

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