2009年，二手房市場出現(xiàn)回暖-火熱-降溫-恐慌的軌跡。每個房產(chǎn)中介門店都有一批投資客追隨，投資客從中介那里獲得信息，購入物業(yè)，同時也在中介那里拋出物業(yè)，獲得收益。中介門店自然也成為對房地產(chǎn)市場變化較敏感的群體之一，是熱還是冷，他們總是較先能夠感受得到。

2010年開年，房地產(chǎn)市場在多項宏觀調(diào)控政策的打壓下，驟然變冷，對此，美聯(lián)物業(yè)顧問(上海)有限公司總經(jīng)理李志仁深有感觸。在他看來，目前"觀望"已經(jīng)成為各個市場參與方的共同態(tài)度。

理財一周報：作為較貼近投資客的中介管理者，請您談談2009年一線城市的整體投資情況。

李志仁：2009年樓市的快速回暖，使得許多一線城市房價迅速上漲，房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。

對于二手房市場，從長遠的角度來看，2009年或許已成為一個重要的時間節(jié)點。整個2009年二手房市場呈現(xiàn)回暖-火熱-降溫-恐慌的現(xiàn)象。

2009年上半年相對寬松的市場政策對于二級市場的影響也波及一級市場，新房市場的開發(fā)商由于自身困局的解除，在回籠了大量資金后，紛紛提價出售，甚至重新捂盤惜售，意在利潤化。

活躍的一手房市場反過來也給二手房市場帶來了一定的聯(lián)動效應，使得原本較為低迷的二手市場出現(xiàn)交易量持續(xù)回暖的現(xiàn)象，特別是在6月份投資需求的強勢介入，市場上大量意在規(guī)避通脹預期的資金涌入后，造成樓市均價節(jié)節(jié)高升，2009年基本未出現(xiàn)下滑，并且愈演愈烈。

理財一周報：2009年上海樓市增長幅度的幾個月份均有哪些特點?剛需、改善型需求、投資需求各自在2009年扮演什么樣的角色，是什么原因推動他們集體入市?

李志仁：中高端住宅以及具有重大規(guī)劃概念板塊內(nèi)房源在2009年受到投資客較多的關(guān)注。

據(jù)統(tǒng)計，2009年上海和國內(nèi)其他省市購房者在2009年2月和3月環(huán)比增長幅度是各月間的，環(huán)比增幅皆在66%以上，由此可知在2、3月剛性需求購房浪潮主要是內(nèi)地購房人群的大量涌入造成。

港澳臺及外籍人士購房則集中在4月和11月，這兩個月的環(huán)比增幅都在70%以上，前一個月份屬于改善性購房潮，后一個月份則是政策預期的末班車高峰。

企業(yè)購房環(huán)比增幅的月份是集中在7月、11月，該兩月正是豪宅成交、樓市均價破2萬元/平方米的成交高峰期，企業(yè)的強勢介入應是助推這兩月成交的重要原因之一。

通脹預期以及對上海未來幾年發(fā)展的看好，是投資客在2009年大量入市的主要原因。而在2009年大浦東、大虹橋、迪士尼等各類規(guī)劃概念的相繼出臺對投資客的介入起到了較大的推助作用。

理財一周報："防通脹，購豪宅"這是2009年實力購家的共識，這也造就了2009年豪宅的輝煌成交，2010年豪宅是否會續(xù)演輝煌?

李志仁：毫無疑問，外籍人士、江浙投資客大量涌入是助漲2009年上海豪宅市場的主要力量之一。而那些由開發(fā)商開發(fā)的位于良好的地段且具備優(yōu)越環(huán)境及品質(zhì)的豪宅，在2009年都吸引著大量的購房者購購。作為市場上稀缺產(chǎn)品的豪宅，具有較強的保值功能，能夠滿足購房者規(guī)避通脹預期的效果。

在當前市場成交疲軟的情況下，豪宅市場必定將受到牽連，在政府重拳打擊各類投機行為的市場背景下，豪宅市場成交的重要群體--投資客已經(jīng)大幅減少。在缺少了這一購房群體的形勢下，2010年的豪宅市場難現(xiàn)2009年的火爆成交，2010年豪宅市場成交量較去年可能會出現(xiàn)三至四成的下滑。

理財一周報：面對疲軟的市場，從您的角度看，市場參與各方目前的心態(tài)是怎樣的?

李志仁：在樓市整體低迷大環(huán)境下，市場各方在未來政策尚未完全明朗的情況下，紛紛選擇觀望，導致樓市成交量急速下降。各家開發(fā)商在目前市場走勢并不明朗的情況下，有的以種種理由延遲開盤，有的則只是以之前的高價位推出少量房源來試探市場情況，靜觀后市發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)在各開發(fā)商較為主流的想法。

二手樓市近期的疲軟也主要是購賣雙方的相互僵持造成的。在經(jīng)歷了2009年高企的房價以后，緊跟一手房價格走向的房東們對可能出現(xiàn)的降價現(xiàn)象尚需時間適應。目前二手房房東普遍對自有物業(yè)有一個牢固的心理價位，基本無向下的議價空間，而購房者因為政策原因則認為房價離大幅下滑為期不遠了。正是他們對市場走勢與發(fā)展的不同看法，造成了如今濃重的觀望氣氛。另據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計樓市今年1月"售轉(zhuǎn)租"房源環(huán)比去年12月上升三成以上，而售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象突然大量的出現(xiàn)其實就是市場上業(yè)主與購家之間博弈之間的產(chǎn)物。

理財一周報：樓市成交浮動的根本在于供求調(diào)節(jié)，2010年遭遇世博停工期，巨大的供應缺口上海樓市將如何應對?對于投資客而言機會又在哪里?

李志仁：2009年上半年住宅建設(shè)開工量不足，去年商品房銷售情況異?；馃?，導致結(jié)構(gòu)性供需矛盾貫穿去年一整年。

據(jù)統(tǒng)計，2009全年全市一手商品住宅的供求比為0.57。另外2010年4月至11月世博期間，上海將實施部分區(qū)域停工管理，如今已經(jīng)基本確定。據(jù)悉，關(guān)于停工的范圍，僅世博板塊涉及的黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、浦東新區(qū)的部分區(qū)域?qū)９?。在此情況下世博周邊各類區(qū)域必將出現(xiàn)較大的供應缺口，這些區(qū)域到時可能出現(xiàn)大量的購房需求。

除世博周邊區(qū)域，如大虹橋規(guī)劃范圍及臨港新城板塊都具有一定的投資前景。預計今年投資客對市場的介入點將圍繞世博概念來進行，從四五月份開始逐步入市，形成一波成交熱潮，帶動樓市回暖。另外世博尾聲可能會出現(xiàn)另一波投資客成交高峰。

理財一周報：請分析一下二三線城市的投資機會。

李志仁：二三線城市目前價格已然高企，短期內(nèi)尚有一定程度的利潤空間，但其因價格的高漲，較上海同類型物業(yè)的利潤空間已然不如從前，且二三線城市的投資風險更大。二三線城市基本情況是，購入容易套現(xiàn)難。這些城市的二手房市場基本沒什么人接盤，業(yè)主普遍只能做長線持有的打算，這無形中增加了其投資的風險，因此投資二三線城市還是要因人而異，不能盲目跟風。

(作者：董琳霞)

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