房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款鏈條不僅僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)貸款的問(wèn)題，還包括上端的土地儲(chǔ)備貸款、下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦其中的一個(gè)鏈條斷掉，就會(huì)形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　專家認(rèn)為，銀行一方面應(yīng)加強(qiáng)資金流動(dòng)監(jiān)管，及時(shí)調(diào)整授信策略；另一方面應(yīng)加強(qiáng)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的限額管理方法，防止貸款風(fēng)險(xiǎn)在某些地區(qū)、項(xiàng)目、客戶過(guò)度集中。

　　在樓市調(diào)控措施之下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)成為關(guān)注熱點(diǎn)。近日發(fā)布的《中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告2010》顯示，在“當(dāng)前較值得中國(guó)銀行業(yè)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)”調(diào)查中，72%的銀行家選擇了“房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”，風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注度居頭位。

　　多數(shù)銀行家表示，雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下調(diào)的可能性不大，但銷量的下滑將導(dǎo)致行業(yè)景氣度的低迷。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)仍然可防可控，但對(duì)短期風(fēng)險(xiǎn)必須要保持高度警覺(jué)，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)值得重視。銀行家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高度警覺(jué)，說(shuō)明房地產(chǎn)信貸在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)鏈中占有重要一席。但樓市調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)信貸的影響有多少呢？

　　9月29日出臺(tái)的房貸新政，相較于4月17日出臺(tái)的政策嚴(yán)格許多。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這卻不失為一個(gè)“利好”。因?yàn)樵谶@套“組合拳”中，對(duì)頭次購(gòu)房者，不論套型建筑面積是否在90平方米以下，頭付都必須在三成以上。因此，對(duì)按揭貸款來(lái)說(shuō)，目前的房貸政策使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)不是加大了而是減小了。頭付比例越高，銀行風(fēng)險(xiǎn)就越小。除此之外，多數(shù)銀行取消了頭套房的貸款優(yōu)惠利率；對(duì)于二套房貸，頭付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定，使得商業(yè)銀行在貸款定價(jià)中的議價(jià)能力得到提升。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，個(gè)人按揭貸款在商業(yè)銀行整個(gè)貸款當(dāng)中所占的比重，截至2010年6月末是12.8%，這是近年來(lái)的較高值，而商業(yè)銀行此項(xiàng)貸款不良率與不良貸款余額卻始終保持“雙降”態(tài)勢(shì)。

　　財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究主任郭田勇表示，之所以房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前較值得銀行業(yè)關(guān)注的問(wèn)題，不僅是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)受到政策調(diào)控的影響，還在于目前許多開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者是拿房地產(chǎn)做抵押從銀行貸的款，如果抵押物貶值，銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。

　　也有專家認(rèn)為，目前，受融資渠道限制、融資成本上升和市場(chǎng)銷售等因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿會(huì)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。盡管市場(chǎng)資金流動(dòng)性充裕，但是由于開(kāi)發(fā)商數(shù)目眾多，除了一線開(kāi)發(fā)商之外，部分中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和非專業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈普遍存在斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大，開(kāi)發(fā)商還貸能力開(kāi)始下降。

　　從一份來(lái)自銀行方面的調(diào)查可以看出，銀行有75%土地儲(chǔ)備貸款都是在2009年下半年房、地價(jià)飆升后發(fā)放的，開(kāi)發(fā)商拿地成本較高，樓市調(diào)控帶來(lái)的不確定性將使商業(yè)銀行未來(lái)面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。

　　一家銀行高管人員在接受記者采訪時(shí)的表述很具有代表性。他說(shuō)：“我們很擔(dān)心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)鏈條繃得太緊，較后就可能會(huì)繃斷，所以對(duì)這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)我們時(shí)時(shí)保持著關(guān)注?！?

　　按照其表述，“這個(gè)鏈條不僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)貸款的問(wèn)題，還包括上端的土地儲(chǔ)備貸款、下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦其中的一個(gè)鏈條斷掉，就會(huì)形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于：開(kāi)發(fā)商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理、現(xiàn)金流斷裂會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)的高集中度，加上銀行的不審慎行為和放貸沖動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。房?jī)r(jià)逐漸攀升產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程中，往往會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款率的同步上升。

　　為進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會(huì)今年曾要求商業(yè)銀行開(kāi)展了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，分析不同壓力情景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量受到的沖擊。測(cè)試結(jié)果表明，如果房?jī)r(jià)下跌30%且利率上升108個(gè)基點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款比例將上升2.2%，其凈利潤(rùn)將下降20%。盡管業(yè)內(nèi)對(duì)銀行房貸壓力測(cè)試說(shuō)法不一，但如果房?jī)r(jià)一旦下跌超過(guò)30%，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)十分明顯。另外，銀行體系內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)貸款余額更大，且授信業(yè)務(wù)中一般沒(méi)有抵押品，有的也主要為房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)波動(dòng)密切相關(guān)。

　　目前，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)明顯少增。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表示，40%的開(kāi)發(fā)貸款將于今年年底到期，這對(duì)開(kāi)發(fā)商有著一定的資金壓力。特別是樓市調(diào)控后開(kāi)發(fā)商貸款融資成本普遍上升20%，這對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)沖擊很大。

　　交通銀行金融研究研究員鄂永健認(rèn)為，針對(duì)開(kāi)發(fā)貸款，銀行一方面應(yīng)加強(qiáng)資金流動(dòng)監(jiān)管，及時(shí)調(diào)整授信策略；另一方面應(yīng)加強(qiáng)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的限額管理方法，防止貸款風(fēng)險(xiǎn)在某些地區(qū)、項(xiàng)目、客戶過(guò)度集中。

　　顯然，對(duì)投資和投機(jī)進(jìn)行抑制，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，這對(duì)商業(yè)銀行是有好處的。但長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是銀行重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，商業(yè)銀行不僅應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)具有清醒的研判，更應(yīng)抓住議價(jià)能力提高的有利時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。 (韓雪萌)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！