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樓市調控新政考驗銀行業(yè)
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 483 次
房地產開發(fā)貸款鏈條不僅僅是一個開發(fā)貸款的問題,還包括上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款,資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦其中的一個鏈條斷掉,就會形成很大的風險。
專家認為,銀行一方面應加強資金流動監(jiān)管,及時調整授信策略;另一方面應加強貸款集中度風險管理,建立科學的限額管理方法,防止貸款風險在某些地區(qū)、項目、客戶過度集中。
在樓市調控措施之下,未來房地產市場走勢成為關注熱點。近日發(fā)布的《中國銀行家調查報告2010》顯示,在“當前較值得中國銀行業(yè)關注的風險”調查中,72%的銀行家選擇了“房地產市場大幅調整帶來的風險”,風險關注度居頭位。
多數銀行家表示,雖然中國房地產市場價格大幅下調的可能性不大,但銷量的下滑將導致行業(yè)景氣度的低迷。長期來看,房地產信貸風險仍然可防可控,但對短期風險必須要保持高度警覺,尤其是房地產開發(fā)貸款的風險鏈條效應值得重視。銀行家對房地產市場風險的高度警覺,說明房地產信貸在商業(yè)銀行業(yè)務鏈中占有重要一席。但樓市調控政策對房地產信貸的影響有多少呢?
9月29日出臺的房貸新政,相較于4月17日出臺的政策嚴格許多。而對于銀行來說,這卻不失為一個“利好”。因為在這套“組合拳”中,對頭次購房者,不論套型建筑面積是否在90平方米以下,頭付都必須在三成以上。因此,對按揭貸款來說,目前的房貸政策使得按揭貸款的風險不是加大了而是減小了。頭付比例越高,銀行風險就越小。除此之外,多數銀行取消了頭套房的貸款優(yōu)惠利率;對于二套房貸,頭付比例不低于50%,貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定,使得商業(yè)銀行在貸款定價中的議價能力得到提升。根據有關數據,個人按揭貸款在商業(yè)銀行整個貸款當中所占的比重,截至2010年6月末是12.8%,這是近年來的較高值,而商業(yè)銀行此項貸款不良率與不良貸款余額卻始終保持“雙降”態(tài)勢。
財經大學中國銀行業(yè)研究主任郭田勇表示,之所以房地產信貸風險成為當前較值得銀行業(yè)關注的問題,不僅是由于房地產開發(fā)貸款業(yè)務受到政策調控的影響,還在于目前許多開發(fā)商和購房者是拿房地產做抵押從銀行貸的款,如果抵押物貶值,銀行不良貸款風險也會加大。
也有專家認為,目前,受融資渠道限制、融資成本上升和市場銷售等因素的影響,房地產開發(fā)商財務杠桿會面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。盡管市場資金流動性充裕,但是由于開發(fā)商數目眾多,除了一線開發(fā)商之外,部分中小房地產開發(fā)商和非專業(yè)開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍存在斷裂的風險。房地產信貸風險由隱性轉向顯性的可能加大,開發(fā)商還貸能力開始下降。
從一份來自銀行方面的調查可以看出,銀行有75%土地儲備貸款都是在2009年下半年房、地價飆升后發(fā)放的,開發(fā)商拿地成本較高,樓市調控帶來的不確定性將使商業(yè)銀行未來面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。
一家銀行高管人員在接受記者采訪時的表述很具有代表性。他說:“我們很擔心房地產開發(fā)貸款風險鏈條繃得太緊,較后就可能會繃斷,所以對這個行業(yè)的風險我們時時保持著關注。”
按照其表述,“這個鏈條不僅是一個開發(fā)貸款的問題,還包括上端的土地儲備貸款、下延的住房按揭貸款,資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦其中的一個鏈條斷掉,就會形成很大的風險?!?
開發(fā)貸款的風險在于:開發(fā)商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理、現金流斷裂會增加風險。銀行貸款在房地產業(yè)的高集中度,加上銀行的不審慎行為和放貸沖動,會導致其中蘊含的金融風險逐漸凸顯。房價逐漸攀升產生房地產泡沫的過程中,往往會導致銀行不良貸款率的同步上升。
為進一步掌握房地產市場波動對商業(yè)銀行房地產貸款質量的影響,銀監(jiān)會今年曾要求商業(yè)銀行開展了房地產貸款壓力測試,分析不同壓力情景下商業(yè)銀行房地產貸款質量受到的沖擊。測試結果表明,如果房價下跌30%且利率上升108個基點,房地產行業(yè)的不良貸款比例將上升2.2%,其凈利潤將下降20%。盡管業(yè)內對銀行房貸壓力測試說法不一,但如果房價一旦下跌超過30%,銀行面臨的風險十分明顯。另外,銀行體系內與房地產相關的上下游行業(yè)貸款余額更大,且授信業(yè)務中一般沒有抵押品,有的也主要為房地產,其風險與市場波動密切相關。
目前,受房地產市場調控影響,商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款已經明顯少增。據有關數據表示,40%的開發(fā)貸款將于今年年底到期,這對開發(fā)商有著一定的資金壓力。特別是樓市調控后開發(fā)商貸款融資成本普遍上升20%,這對開發(fā)商利潤沖擊很大。
交通銀行金融研究研究員鄂永健認為,針對開發(fā)貸款,銀行一方面應加強資金流動監(jiān)管,及時調整授信策略;另一方面應加強貸款集中度風險管理,建立科學的限額管理方法,防止貸款風險在某些地區(qū)、項目、客戶過度集中。
顯然,對投資和投機進行抑制,可以減少房地產市場的泡沫,使房地產市場回歸理性,這對商業(yè)銀行是有好處的。但長期看,房地產市場將保持增長趨勢,房地產領域仍是銀行重要的業(yè)務領域。面對房地產市場的調控,商業(yè)銀行不僅應對風險具有清醒的研判,更應抓住議價能力提高的有利時機,實現業(yè)務轉型。 (韓雪萌)
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