近日，一位多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤開發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”：樓盤開發(fā)成本只占房價20%，房產(chǎn)商能夠拿到其中40%的利潤，余下的利潤全部被相關(guān)職能部門“層層消化”掉。以下是這位房產(chǎn)商的講述。

　　樓盤開發(fā)成本只占房價兩成

　　1992年，每平方米建筑成本不過350~400元，房價不過1000~1500元/平方米，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本也不過是房價的1/2~1/3。如今建筑成本比原來只漲了100~200元，房價翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%。實(shí)際上，樓盤面積越大則建筑成本越低，這是因?yàn)榻ㄖ虦p少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費(fèi)用。

　　暗箱操作是降成本主要渠道

　　“暗箱操作”是房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。對于規(guī)模較小的項(xiàng)目，在招投標(biāo)過程中開發(fā)商通過“內(nèi)部渠道”了解土地價格的“底線”和“上限”，與同行形成“價格同盟”，由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設(shè)。

　　對于規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目，需要通過集體“圍標(biāo)”來實(shí)現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”，通過招投標(biāo)“評估”方式排擠外來的競爭者。

　　另外還有一種情況，就是在政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕，地方政府決策層對城市發(fā)展的目標(biāo)指向就成為開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動，開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”，因?yàn)檫@時候土地價格較低。

　　偷奸?；臉潜P質(zhì)量好才怪

　　修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤增殖”的核心，這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的“工作”，相關(guān)部門就不會對樓盤層數(shù)、公攤面積、綠地面積作認(rèn)真測量，對開發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。建筑材料只要有出廠合格證，就很少受到相關(guān)部門監(jiān)管，建筑商對材料費(fèi)能省就省，材料質(zhì)量可想而知。

　　灰色產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)幕實(shí)在太驚人

　　房產(chǎn)商請相關(guān)部門人員吃飯，一頓就是上萬元；組織相關(guān)部門人員“外出旅游”，不出就不算旅游，旅游費(fèi)用中90%以上由房產(chǎn)商支付；逢年過節(jié)“”的“購物卡”，一次性就是幾十萬元。不過，通過進(jìn)料源頭、施工環(huán)節(jié)，房產(chǎn)商就能將一大筆“費(fèi)用”“消化”掉。“借用”身份證登記來冒充員工數(shù)量、用工資“沖抵”開銷、把日常成本做大……這些都是房產(chǎn)商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段。其實(shí)，只要地方部門認(rèn)真履行的政策措施，開價6000元/平方米的房子就會降至3000~4000元/平方米

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