對(duì)于目前南京樓市的分析，似乎什么樣的聲音都有，而集中的詞語(yǔ)就是“回暖”和“觀望”。為期4天的“南京2008年春季房地產(chǎn)商品交易會(huì)”昨天落幕，組委會(huì)通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出了“南京樓市破冰回暖”的觀點(diǎn)。
　　
　　而南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定在公布2009年南京住房規(guī)劃的同時(shí)，也用了“供需兩旺、市場(chǎng)穩(wěn)健、房?jī)r(jià)微漲”等字眼形容目前南京的樓市狀況。但是，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，不可否認(rèn)一些購(gòu)房人的觀望情緒依然存在。那么，今年到底該不該出手購(gòu)房呢？
　　
　　房展會(huì)賣了460套房，樓市將回暖
　　
　　 “這次春季房展會(huì)為期4天，總共有8萬(wàn)人次觀展，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)成交商品住房460套?！苯M委會(huì)的南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)主任胡關(guān)輝說(shuō)，在現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)成交的商品住房中，江寧、江北占了56%、仙林和河西占了28%，其他區(qū)域占16%，而與參展的50家樓盤(pán)達(dá)成初步購(gòu)房意向的有2000多組。
　　
　　由此，他分析說(shuō)，自去年國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控以來(lái)，與其他城市一樣，南京樓市一度銷售下滑，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均陷入觀望狀態(tài)，但從展會(huì)來(lái)看，南京樓市的剛性需求依舊存在，經(jīng)歷過(guò)調(diào)整后的南京樓市，不少有自住需求的市民不再觀望，“南京樓市在未來(lái)一段時(shí)間將集中放量，有望形成一個(gè)供銷兩旺的局面，樓市將破冰回暖”。
　　
　　需求很旺盛，能否轉(zhuǎn)化為購(gòu)購(gòu)力要打問(wèn)號(hào)
　　
　　 “從這次房展會(huì)的情況來(lái)看，南京老百姓的購(gòu)房需求是很旺盛的?！蹦暇┨K鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)(宋堅(jiān)博客,宋堅(jiān)新聞,宋堅(jiān)說(shuō)吧)特意趕在周末去看了房展會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)如潮的看房人讓他得出這樣的一個(gè)判斷。至于旺盛的需求會(huì)不會(huì)立刻轉(zhuǎn)化為旺盛的購(gòu)購(gòu)力，宋堅(jiān)認(rèn)為還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。因?yàn)閺慕漳暇鞘械某山粩?shù)據(jù)就可以看出，日均不足300套的認(rèn)購(gòu)量，只能說(shuō)明樓市比前兩個(gè)月“暖和”了，但是老百姓的觀望情緒依然存在，大家都?葉加博客,葉加新聞,葉加說(shuō)吧)懈觥跋M考勱迪呂吹男睦懟?，短圃懩观望依葥Q岢中歡問(wèn)奔洹?
　　
　　未來(lái)南京房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？宋堅(jiān)說(shuō)，從日前江北樓盤(pán)不斷打折促銷的狀況來(lái)看，幾個(gè)月的時(shí)間，并沒(méi)有影響到南京其他板塊房?jī)r(jià)的波動(dòng)，這可以判斷出“南京房?jī)r(jià)今年大漲大跌的可能性是幾乎沒(méi)有的”，今年南京的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)漲跌幅度在5%-10%，完全不會(huì)有太大的震蕩。
　　
　　【房產(chǎn)局說(shuō)法】
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)
　　
　　目前比較穩(wěn)健
　　
　　 “市場(chǎng)的確有不同的聲音，但這次房展會(huì)反映了南京真實(shí)的市場(chǎng)情況?！蹦暇┦蟹慨a(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定說(shuō)，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，相比國(guó)內(nèi)其他個(gè)別城市的異常波動(dòng)，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)健的。
　　
　　他認(rèn)為，這個(gè)穩(wěn)健可以從政府部門(mén)對(duì)保障性住房的供應(yīng)上看出來(lái)，今年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為230萬(wàn)㎡，其中江南八區(qū)占了200萬(wàn)㎡，是歷年來(lái)較高的(歷年供應(yīng)在120萬(wàn)—150萬(wàn)㎡之間)，而今年廉租住房建設(shè)投入資金達(dá)到3.6億元，這個(gè)數(shù)字是前五年資金投入總和的近兩倍，對(duì)于低收入困難家庭的保障性住房大量投入，穩(wěn)定了南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　
　　購(gòu)不購(gòu)房
　　
　　看自己需求和能力
　　
　　那么，面對(duì)今年南京春季房展會(huì)之后的爭(zhēng)論不斷，老百姓該不該購(gòu)房呢？面對(duì)這樣一個(gè)爭(zhēng)論不休的問(wèn)題，作為政府官員的郭宏定也坦稱“很難回答”。不過(guò)，他建議說(shuō)：老百姓購(gòu)房應(yīng)該是根據(jù)需求和經(jīng)濟(jì)能力來(lái)作出判斷，有住房需求、有一定的經(jīng)濟(jì)能力，就可以作出購(gòu)什么樣房子的打算及決定。
　　
　　對(duì)于南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，郭宏定表示“調(diào)控將繼續(xù)進(jìn)行，目前南京的樓市是供需兩旺的。而對(duì)于老百姓關(guān)心的房?jī)r(jià)熱點(diǎn)問(wèn)題，他說(shuō)，“今年南京一季度的房?jī)r(jià)是和去年三四季度基本持平的”，如果以同比(相比去年一季度)來(lái)說(shuō)，是“市場(chǎng)穩(wěn)定，略有微漲”，總體態(tài)勢(shì)是穩(wěn)健的。
　　
　　【較新披露】
　　
　　明年南京新建商品住房9萬(wàn)套
　　
　　其中6.3萬(wàn)套是中低價(jià)位、中小戶型
　　
　　昨天，南京市房產(chǎn)管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布了2009年的南京住房建設(shè)計(jì)劃。明年南京將建普通商品住房約9萬(wàn)套，建筑面積800萬(wàn)m2。同時(shí)，明年還將優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和限價(jià)房土地供應(yīng)，要求“這一年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。
　　
　　計(jì)劃：新建商品住房9萬(wàn)套、經(jīng)適房2.8萬(wàn)套
　　
　　 “2009年度南京市的住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)總量與前幾年大致持平。”南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定說(shuō)，這一計(jì)劃中新建的普通商品住房在9萬(wàn)套左右，建筑面積為800萬(wàn)㎡，其中中低價(jià)位、中小戶型商品房約6.3萬(wàn)套，建筑面積約560萬(wàn)㎡；經(jīng)濟(jì)適用房約2.8萬(wàn)套，建筑面積約225萬(wàn)㎡；中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)明年可上市供應(yīng)總量約7000套(見(jiàn)圖表)。
　　
　　另外，對(duì)于老百姓關(guān)心的危舊房改造和小區(qū)整治出新問(wèn)題，明年已經(jīng)擬定實(shí)施危舊房片區(qū)改造100萬(wàn)㎡，擬出新小區(qū)80個(gè)左右，整治房屋900幢左右，“和今年的任務(wù)持平”。
　　
　　用地：嚴(yán)控低密度、大套型住房土地供應(yīng)
　　
　　郭宏定說(shuō)，南京明年各類住房的總體供地計(jì)劃是1050公頃，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850公頃，保障性住房建設(shè)用地200公頃，公布這個(gè)計(jì)劃就是想說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題——“在樓市自己進(jìn)行調(diào)節(jié)的同時(shí)，政府旨在通過(guò)用地規(guī)模、住房總量等方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，為了讓樓市更加平穩(wěn)”。
　　
　　該住房建設(shè)計(jì)劃還要求“實(shí)施集約節(jié)約用地政策”，要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和限價(jià)房土地供應(yīng)，并且其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。同時(shí)要求“新區(qū)適當(dāng)提高住房建筑的容積率水平”“嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，將單塊土地出讓規(guī)?？刂圃?00畝左右，明確三年左右開(kāi)發(fā)期限”等。
　　
　　比例：新建或改建住房必須滿足“9070”政策
　　
　　根據(jù)之前南京市房產(chǎn)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年南京市90㎡以下的套型(含政策性住房)各類住房約占全市住房上市總量的52%左右，而根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，90㎡以下套型的房子要占到70%以上，這個(gè)比例何時(shí)才能達(dá)標(biāo)？
　　
　　對(duì)此，郭宏定說(shuō)，南京正在按照“9070”的要求推進(jìn)，不過(guò)要達(dá)到“9070”需要一個(gè)過(guò)程，2006年之前出讓的土地沒(méi)有提出這個(gè)要求，現(xiàn)在對(duì)新出讓的土地已經(jīng)有明確的要求，對(duì)保障性住房的面積嚴(yán)控在90㎡以下，另外還有“強(qiáng)控”“中控”“弱控”的政策，要求“新建或改建住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度和住宅建筑凈密度兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)”，今后將會(huì)逐步達(dá)到“9070”政策。
　　
　　調(diào)控：房?jī)r(jià)水平要與多數(shù)群體支付力相適應(yīng)
　　
　　政府對(duì)于樓市的調(diào)控明年有沒(méi)有新的設(shè)想及政策？郭宏定說(shuō)，明年對(duì)樓市的調(diào)控主要還是著眼于供求關(guān)系方面的調(diào)節(jié)，要使“房地產(chǎn)價(jià)格水平與多數(shù)群體的支付力相適應(yīng)”，通過(guò)與地方調(diào)控措施緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。
　　
　　他透露說(shuō)，今年和明年都會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，健全房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)和市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)制度，綜合運(yùn)用土地、金融、規(guī)劃、稅收等手段，特別是運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，提高政府的宏觀調(diào)控效率和能力。
　　
　　自從年初有過(guò)關(guān)于房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論的爭(zhēng)論之后，美國(guó)次貸風(fēng)波對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)商的沖擊也愈演愈烈，一些開(kāi)發(fā)商直接面臨著資金緊張的問(wèn)題，似乎整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都籠罩在山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的氣氛之中。在博鰲舉行的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)論壇上，專家和房地產(chǎn)大鱷們坐在一起，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)、房?jī)r(jià)的漲跌以及美國(guó)次貸風(fēng)波的影響展開(kāi)了討論。

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