核心提示

短短半年時(shí)間,樓市經(jīng)歷了從"量?jī)r(jià)齊跌"到"量升價(jià)跌"再到"量?jī)r(jià)齊升"的巨大轉(zhuǎn)變。不少開(kāi)發(fā)商也經(jīng)歷了起死回生的過(guò)程,并開(kāi)始將手中日漸充裕的現(xiàn)金投入到土地市場(chǎng),布局下一步的發(fā)展。這種轉(zhuǎn)變同樣體現(xiàn)在心理層面上。從春節(jié)前對(duì)后市的普遍悲觀,到"小陽(yáng)春"時(shí)樂(lè)觀、悲觀情緒的爭(zhēng)鋒相對(duì),再到近期樂(lè)觀情緒占了上風(fēng),對(duì)樓市"回暖"的質(zhì)疑聲日益變得單薄。

面對(duì)這樣的局面,較痛苦的恐怕就是此前未來(lái)得及出手的自住型需求了。廣州市民范小姐就是其中一個(gè)典型。她表示,春節(jié)前她就有了購(gòu)房的念頭,但當(dāng)時(shí)以為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)探底,誰(shuí)知道春節(jié)過(guò)后就開(kāi)始一路上揚(yáng)。此前她關(guān)注的幾個(gè)樓盤(pán),幾個(gè)月內(nèi)價(jià)格都有幾千元的升幅,于是當(dāng)下她仍在為到底要不要出手而犯愁。同樣苦惱的還有一些手中有錢(qián)的投資客:是否應(yīng)該為規(guī)避通脹預(yù)期而將現(xiàn)金投入具有對(duì)沖通脹性的樓市,樓價(jià)是否還會(huì)上漲令他們有利可圖,投資房產(chǎn)又應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢?

-現(xiàn)象

房?jī)r(jià)回歸高峰水平 投資客成新生力量

房?jī)r(jià)加速上漲

漲了,房?jī)r(jià)漲了。

國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局針對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售情況的較新監(jiān)測(cè)顯示,新建住房銷(xiāo)售價(jià)格5月環(huán)比上漲了0.6%。比較3月環(huán)比0.2%的漲幅及4月環(huán)比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。而在這70個(gè)城市中,新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的有60個(gè),廈門(mén)、深圳、長(zhǎng)春等城市漲幅居前；環(huán)比下降的城市僅有6個(gè)。二手房方面,5月房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均為上漲。其中,同比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%。

雖然監(jiān)測(cè)顯示5月的房?jī)r(jià)同比仍下降0.6%,但考慮到這70個(gè)城市包括了大中城市,因此實(shí)際上在作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線(xiàn)城市,房?jī)r(jià)已經(jīng)基本回歸2007年較高峰的水平,甚至在市局部地區(qū)已經(jīng)打破了歷史紀(jì)錄。

以廣州為例,廣州市國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示,雖然5月一手房均價(jià)仍站穩(wěn)8字頭,但城區(qū)升幅明顯,六區(qū)5月均價(jià)達(dá)到11309元平方米,重回萬(wàn)元大關(guān),環(huán)比大漲了近15%。來(lái)自滿(mǎn)堂紅的數(shù)據(jù)顯示,5月廣州二手樓市的成交均價(jià)為7973元/平方米,不僅是今年以來(lái)的較高紀(jì)錄,還取代了2007年10月份樓市高峰期7536元/平方米的均價(jià),成為新的二手住宅成交均價(jià)紀(jì)錄。

升幅較大的樓盤(pán)大多集中在市熱門(mén)地段,如珠江新城的星匯云錦,"五一"報(bào)價(jià)是2萬(wàn)元/平方米,端午報(bào)價(jià)已調(diào)高至2.2萬(wàn)元/平方米；天壽大廈"五一"報(bào)價(jià)9000元/平方米的價(jià)格,端午的報(bào)價(jià)則是10000-11000元/平方米；易豐大廈"五一"均價(jià)為10000元/平方米,端午的報(bào)價(jià)則為13000元/平方米,等等。

供求關(guān)系變化

房?jī)r(jià)的背后,其實(shí)是市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。滿(mǎn)堂紅的市場(chǎng)分析報(bào)告指出,與2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源對(duì)應(yīng)4.9位新增購(gòu)家)相比,今年1月起,供求比分別為1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中國(guó)工商銀行日前發(fā)布的2009年一季度的"工行投資理財(cái)指數(shù)"顯示,隨著投資理財(cái)意識(shí)的回暖,未來(lái)6個(gè)月內(nèi)有購(gòu)房意愿的居民比例翻了一番,從2008年第四季度的6%躍升至12%。

因此有業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來(lái)供求比的大幅提高與樓市的回暖是一致的,而未來(lái)6個(gè)月購(gòu)房意愿仍維持較高水平,說(shuō)明短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍將保持上升趨勢(shì)。

而在購(gòu)房主力方面,中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示,年初"小陽(yáng)春"時(shí),剛性需求是拉動(dòng)成交量大幅提升的主要力量；而幾個(gè)月后,購(gòu)房主力構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變,除了改善型需求外,投資性需求的比例已經(jīng)大幅提高,尤其是為規(guī)避預(yù)期通脹風(fēng)險(xiǎn)而選擇投身樓市的投資行為,更是成為金融危機(jī)之下一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。

一些投資型樓盤(pán)的售樓部經(jīng)常出現(xiàn)一個(gè)人一口氣購(gòu)購(gòu)多套物業(yè)的情況。合富輝煌報(bào)告也顯示,受投資客青睞的廣州高端住宅市場(chǎng)份額大幅提升。繼3個(gè)月保持10%左右的市場(chǎng)份額后,5月突然躍升至18%；而成交均價(jià)自2月開(kāi)始連續(xù)走高,5月達(dá)到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3個(gè)月升幅達(dá)23.6%。

-原因

樓市率先回暖 開(kāi)發(fā)商打心理戰(zhàn)

2008年的樓市幾乎可以形容是裝進(jìn)了"冰柜",成交低迷、房?jī)r(jià)下挫,開(kāi)發(fā)商自然凍結(jié)投資、謹(jǐn)慎觀望。在此之前,由于流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致股市和樓市泡沫不斷放大,政府開(kāi)始下決心調(diào)整資本市場(chǎng),采取了緊縮的貨幣政策。較有效的政策還數(shù)迅速收縮信貸,這直接導(dǎo)致了樓市進(jìn)入調(diào)整期,一些房地產(chǎn)企業(yè)也頻頻傳出瀕臨破產(chǎn)的傳言。

政府調(diào)控

正當(dāng)樓市進(jìn)行深層調(diào)整,不期而遇的國(guó)際金融危機(jī)打亂了一切計(jì)劃。關(guān)于樓市低迷會(huì)影響到50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)投資不足導(dǎo)致民間投資下降、房?jī)r(jià)下跌引發(fā)銀行壞賬率升高等的擔(dān)憂(yōu),引起政府的重視。有專(zhuān)家指出,在出口和投資大幅下滑的背景下,政府重拾房地產(chǎn)這個(gè)既關(guān)乎消費(fèi)又關(guān)乎投資的行業(yè),是不得不做的也是順理成章的救急之舉。

因此廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲表示:"實(shí)際上,可以說(shuō)是金融危機(jī)救了開(kāi)發(fā)商。"

去年下半年起,從到地方紛紛出臺(tái)了一系列針對(duì)樓市的"救市"政策。與此同時(shí),各地政府也相繼出臺(tái)了一系列扶持房地產(chǎn)業(yè)的政策,一方面降低購(gòu)房成本,另一方面也大緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。如廣東省出臺(tái)的"粵15條",更是允許開(kāi)發(fā)商緩交土地出讓金,更是在銀行信貸放松之前,在關(guān)鍵時(shí)刻扶了開(kāi)發(fā)商一把。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平日前也指出,國(guó)家啟動(dòng)4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)措施,其中40%的資金流向企業(yè),但由于實(shí)體投資環(huán)境惡化,大量的熱錢(qián)進(jìn)入了虛擬經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致樓市率先回暖、房?jī)r(jià)上漲。

此外,銀行往日針對(duì)房企的貸款配額已經(jīng)蕩然無(wú)存。盡管房企獲得的開(kāi)發(fā)貸款總額并沒(méi)有大幅增加,但大部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)"借新還舊"的辦法獲得了銀行的支持,這實(shí)際上增加了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者博弈的能力。而今年以來(lái)通過(guò)銷(xiāo)售大量回籠的資金,也增加了開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的底氣。中信證券研究報(bào)告顯示,萬(wàn)科、保利、招商、金地等10家大型房地產(chǎn)上市公司今年一季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)全部轉(zhuǎn)正,其中萬(wàn)科較多,為36.8億元。

心理博弈

除了整個(gè)大環(huán)境的因素,房?jī)r(jià)的上漲也是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者心理博弈的結(jié)果。

某房企銷(xiāo)售人員介紹,樓市營(yíng)銷(xiāo)的秘訣在于如何為客戶(hù)樹(shù)立信心。這一過(guò)程,其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者的"心理攻勢(shì)"。樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)小幅回升,與其說(shuō)開(kāi)發(fā)商是為了賺取高額利潤(rùn),不如說(shuō)是在用這種方式進(jìn)行"心理戰(zhàn)",因?yàn)轭櫩投际?購(gòu)漲不購(gòu)跌"的。

據(jù)了解,項(xiàng)目"低開(kāi)高走"是開(kāi)發(fā)商通常會(huì)采取的做法,因?yàn)榉孔觾r(jià)格小幅度的上升比較容易聚集客戶(hù)信心。也有在價(jià)格不變的情況下,通過(guò)策略性安排達(dá)到同樣目的,如放慢銷(xiāo)售節(jié)奏,在保證現(xiàn)金流相對(duì)充裕的前提下,假設(shè)有400個(gè)人要購(gòu)房,就先只推出200套,讓消費(fèi)者去排隊(duì)去爭(zhēng)搶,傳達(dá)一種房源緊俏的印象。

合富輝煌頭席市場(chǎng)分析師黎文江也介紹,開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)主要依據(jù)兩個(gè)指標(biāo),即儲(chǔ)客量和推貨量。產(chǎn)品分批推出,每推一批都提前儲(chǔ)客,一旦儲(chǔ)客量超過(guò)推出套數(shù),就適當(dāng)提高售價(jià)。如廣州珠江新城較近的一些新盤(pán),幾次推貨都有一定幅度的提價(jià)。而據(jù)一位開(kāi)發(fā)商透露,一般提高幅度會(huì)控制在3%以?xún)?nèi)。

-購(gòu)房時(shí)機(jī)

市高端物業(yè)抗跌性強(qiáng)

現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該購(gòu)房?恐怕沒(méi)有一個(gè)人敢一口咬定一個(gè)結(jié)論。就好比春節(jié)前幾乎沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)家預(yù)見(jiàn)到春節(jié)后樓市會(huì)起死回生一樣,后市發(fā)展仍存在不少不確定因素。因此是否出手,還是要由您自己來(lái)決定。

不過(guò),對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),了解整個(gè)大環(huán)境的趨勢(shì),并對(duì)本輪房?jī)r(jià)上漲的原因做到心中有數(shù),是選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)的必備功課。而選擇抗跌性強(qiáng)的物業(yè),不管對(duì)自住型購(gòu)家還是投資型購(gòu)家來(lái)說(shuō),都是需要注意的問(wèn)題。

自住型購(gòu)家:如果不急不妨等等

對(duì)于自住型需求來(lái)說(shuō),擔(dān)心后市樓價(jià)繼續(xù)瘋漲,成了刺激他們?nèi)胧械囊粋€(gè)重要原因。不過(guò)仍有不少專(zhuān)家認(rèn)為,當(dāng)前樓市仍存在泡沫。如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠就指出,短期來(lái)看房?jī)r(jià)是很難再繼續(xù)走高的,因?yàn)榻衲暌詠?lái)銷(xiāo)售旺盛的基礎(chǔ)是購(gòu)購(gòu)成本下降,而不是工資上升,一般的老百姓購(gòu)購(gòu)力還是非常有限。因此有專(zhuān)家建議,如果購(gòu)房不是很著急的話(huà),不妨放平心態(tài)再等等,至少不要因?yàn)閾?dān)心購(gòu)不到房而急于下單。

而對(duì)于有迫切需求的自住型購(gòu)家來(lái)說(shuō),專(zhuān)家指出,雖然現(xiàn)在購(gòu)房在短期內(nèi)有風(fēng)險(xiǎn),但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,房子還是具有保值增值的價(jià)值的。因?yàn)闃鞘胁还茉趺凑{(diào)整,總是周期性并起起伏伏的,這對(duì)用于自住的房子來(lái)說(shuō),影響并不大,關(guān)鍵在于怎么選擇產(chǎn)品。因此購(gòu)房者不妨多選擇,多看看,如果碰到了符合自己要求的房子,并且作為家庭先進(jìn)住房的話(huà),現(xiàn)在購(gòu)房應(yīng)該也不會(huì)吃虧。

投資型購(gòu)家:考量回報(bào)率至關(guān)重要

但對(duì)于投資型購(gòu)家來(lái)說(shuō),則不妨考慮幾個(gè)關(guān)鍵因素。

頭先,通常來(lái)說(shuō),多數(shù)投資型購(gòu)房者都是以長(zhǎng)線(xiàn)持有,通過(guò)租金來(lái)獲取回報(bào)的,因此考量出租回報(bào)率至關(guān)重要。以廣州為例,通常廣州住宅的出租回報(bào)率大約在4%-5%之間,但2008年租金普遍出現(xiàn)下跌,回報(bào)率也相應(yīng)下滑。近期住宅出租市場(chǎng)雖然有所回暖,租金略有上升,但遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲幅度,因此出租回報(bào)率仍不理想。此外,上月25日,國(guó)務(wù)院透露物業(yè)稅開(kāi)征是今年研究的工作。雖然物業(yè)稅何時(shí)征、怎么征目前尚未明確,但可以肯定的是,物業(yè)稅的推出將大大增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本,對(duì)擁有多套房產(chǎn)作為投資的人來(lái)說(shuō),率將大大受到影響。

其次,投資就要以獲得收益為目的,因此房子是不是較佳的投資品,也取決于其他投資市場(chǎng)。拿股市和樓市相比較,經(jīng)濟(jì)學(xué)家、清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究常務(wù)副主任魏杰日前表示,目前學(xué)界對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)股市和樓市的主流觀點(diǎn)是:股市偏低、樓市偏高。因此,魏杰認(rèn)為,目前國(guó)內(nèi)股市還有上漲空間,樓市價(jià)格則有些偏高。雖然,"股市偏低樓市偏高"這話(huà)到底對(duì)不對(duì),誰(shuí)也不敢過(guò)早下定論。但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)理性面對(duì)不同品種的漲跌,做到"高拋低吸",而非"追漲殺跌",卻是必須遵守的共同準(zhǔn)則。

第三,市場(chǎng)的心理因素也是不得不重視的一點(diǎn)。2008年當(dāng)樓市普遍出現(xiàn)觀望情緒后,整年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到了巨大的打擊。而今年春節(jié)以來(lái),當(dāng)部分人因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)探底缺乏信心而選擇入市,從而引發(fā)連鎖反應(yīng),大規(guī)模剛性需求因擔(dān)心錯(cuò)失購(gòu)房時(shí)機(jī)跟風(fēng)出手,造就了令開(kāi)發(fā)商絕處逢生的"小陽(yáng)春"。因此患得患失的矛盾心理主導(dǎo)著剛性需求的行為,他們可能隨時(shí)爆發(fā),也可能一夜消失,這對(duì)短線(xiàn)投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的不確定因素。

選擇投資物業(yè):注意是否具有稀缺性

當(dāng)然,如果你決定以購(gòu)房作為投資選擇的話(huà),在選擇什么樣的物業(yè)上,也有幾點(diǎn)是需要注意的。

滿(mǎn)堂紅研究部郭定基認(rèn)為,物業(yè)是否具較大的升

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