核心提示

短短半年時間,樓市經(jīng)歷了從"量價齊跌"到"量升價跌"再到"量價齊升"的巨大轉(zhuǎn)變。不少開發(fā)商也經(jīng)歷了起死回生的過程,并開始將手中日漸充裕的現(xiàn)金投入到土地市場,布局下一步的發(fā)展。這種轉(zhuǎn)變同樣體現(xiàn)在心理層面上。從春節(jié)前對后市的普遍悲觀,到"小陽春"時樂觀、悲觀情緒的爭鋒相對,再到近期樂觀情緒占了上風(fēng),對樓市"回暖"的質(zhì)疑聲日益變得單薄。

面對這樣的局面,較痛苦的恐怕就是此前未來得及出手的自住型需求了。廣州市民范小姐就是其中一個典型。她表示,春節(jié)前她就有了購房的念頭,但當(dāng)時以為房價還會繼續(xù)探底,誰知道春節(jié)過后就開始一路上揚(yáng)。此前她關(guān)注的幾個樓盤,幾個月內(nèi)價格都有幾千元的升幅,于是當(dāng)下她仍在為到底要不要出手而犯愁。同樣苦惱的還有一些手中有錢的投資客:是否應(yīng)該為規(guī)避通脹預(yù)期而將現(xiàn)金投入具有對沖通脹性的樓市,樓價是否還會上漲令他們有利可圖,投資房產(chǎn)又應(yīng)該注意哪些問題呢?

-現(xiàn)象

房價回歸高峰水平 投資客成新生力量

房價加速上漲

漲了,房價漲了。

國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局針對全國70個大中城市房屋銷售情況的較新監(jiān)測顯示,新建住房銷售價格5月環(huán)比上漲了0.6%。比較3月環(huán)比0.2%的漲幅及4月環(huán)比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。而在這70個城市中,新建住房銷售價格環(huán)比上漲的有60個,廈門、深圳、長春等城市漲幅居前；環(huán)比下降的城市僅有6個。二手房方面,5月房價同比、環(huán)比均為上漲。其中,同比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%。

雖然監(jiān)測顯示5月的房價同比仍下降0.6%,但考慮到這70個城市包括了大中城市,因此實(shí)際上在作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,房價已經(jīng)基本回歸2007年較高峰的水平,甚至在市局部地區(qū)已經(jīng)打破了歷史紀(jì)錄。

以廣州為例,廣州市國土局的數(shù)據(jù)顯示,雖然5月一手房均價仍站穩(wěn)8字頭,但城區(qū)升幅明顯,六區(qū)5月均價達(dá)到11309元平方米,重回萬元大關(guān),環(huán)比大漲了近15%。來自滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示,5月廣州二手樓市的成交均價為7973元/平方米,不僅是今年以來的較高紀(jì)錄,還取代了2007年10月份樓市高峰期7536元/平方米的均價,成為新的二手住宅成交均價紀(jì)錄。

升幅較大的樓盤大多集中在市熱門地段,如珠江新城的星匯云錦,"五一"報價是2萬元/平方米,端午報價已調(diào)高至2.2萬元/平方米；天壽大廈"五一"報價9000元/平方米的價格,端午的報價則是10000-11000元/平方米；易豐大廈"五一"均價為10000元/平方米,端午的報價則為13000元/平方米,等等。

供求關(guān)系變化

房價的背后,其實(shí)是市場供求關(guān)系的變化。滿堂紅的市場分析報告指出,與2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源對應(yīng)4.9位新增購家)相比,今年1月起,供求比分別為1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中國工商銀行日前發(fā)布的2009年一季度的"工行投資理財指數(shù)"顯示,隨著投資理財意識的回暖,未來6個月內(nèi)有購房意愿的居民比例翻了一番,從2008年第四季度的6%躍升至12%。

因此有業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來供求比的大幅提高與樓市的回暖是一致的,而未來6個月購房意愿仍維持較高水平,說明短期內(nèi)房價仍將保持上升趨勢。

而在購房主力方面,中介機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)測顯示,年初"小陽春"時,剛性需求是拉動成交量大幅提升的主要力量；而幾個月后,購房主力構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變,除了改善型需求外,投資性需求的比例已經(jīng)大幅提高,尤其是為規(guī)避預(yù)期通脹風(fēng)險而選擇投身樓市的投資行為,更是成為金融危機(jī)之下一個獨(dú)特的現(xiàn)象。

一些投資型樓盤的售樓部經(jīng)常出現(xiàn)一個人一口氣購購多套物業(yè)的情況。合富輝煌報告也顯示,受投資客青睞的廣州高端住宅市場份額大幅提升。繼3個月保持10%左右的市場份額后,5月突然躍升至18%；而成交均價自2月開始連續(xù)走高,5月達(dá)到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3個月升幅達(dá)23.6%。

-原因

樓市率先回暖 開發(fā)商打心理戰(zhàn)

2008年的樓市幾乎可以形容是裝進(jìn)了"冰柜",成交低迷、房價下挫,開發(fā)商自然凍結(jié)投資、謹(jǐn)慎觀望。在此之前,由于流動性過剩導(dǎo)致股市和樓市泡沫不斷放大,政府開始下決心調(diào)整資本市場,采取了緊縮的貨幣政策。較有效的政策還數(shù)迅速收縮信貸,這直接導(dǎo)致了樓市進(jìn)入調(diào)整期,一些房地產(chǎn)企業(yè)也頻頻傳出瀕臨破產(chǎn)的傳言。

政府調(diào)控

正當(dāng)樓市進(jìn)行深層調(diào)整,不期而遇的國際金融危機(jī)打亂了一切計(jì)劃。關(guān)于樓市低迷會影響到50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)投資不足導(dǎo)致民間投資下降、房價下跌引發(fā)銀行壞賬率升高等的擔(dān)憂,引起政府的重視。有專家指出,在出口和投資大幅下滑的背景下,政府重拾房地產(chǎn)這個既關(guān)乎消費(fèi)又關(guān)乎投資的行業(yè),是不得不做的也是順理成章的救急之舉。

因此廣東省房協(xié)會長蔡穗聲表示:"實(shí)際上,可以說是金融危機(jī)救了開發(fā)商。"

去年下半年起,從到地方紛紛出臺了一系列針對樓市的"救市"政策。與此同時,各地政府也相繼出臺了一系列扶持房地產(chǎn)業(yè)的政策,一方面降低購房成本,另一方面也大緩解了開發(fā)商的資金壓力。如廣東省出臺的"粵15條",更是允許開發(fā)商緩交土地出讓金,更是在銀行信貸放松之前,在關(guān)鍵時刻扶了開發(fā)商一把。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平日前也指出,國家啟動4萬億刺激經(jīng)濟(jì)措施,其中40%的資金流向企業(yè),但由于實(shí)體投資環(huán)境惡化,大量的熱錢進(jìn)入了虛擬經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致樓市率先回暖、房價上漲。

此外,銀行往日針對房企的貸款配額已經(jīng)蕩然無存。盡管房企獲得的開發(fā)貸款總額并沒有大幅增加,但大部分開發(fā)商通過"借新還舊"的辦法獲得了銀行的支持,這實(shí)際上增加了開發(fā)商與購房者博弈的能力。而今年以來通過銷售大量回籠的資金,也增加了開發(fā)商漲價的底氣。中信證券研究報告顯示,萬科、保利、招商、金地等10家大型房地產(chǎn)上市公司今年一季度的凈現(xiàn)金流已經(jīng)全部轉(zhuǎn)正,其中萬科較多,為36.8億元。

心理博弈

除了整個大環(huán)境的因素,房價的上漲也是開發(fā)商與購房者心理博弈的結(jié)果。

某房企銷售人員介紹,樓市營銷的秘訣在于如何為客戶樹立信心。這一過程,其實(shí)就是開發(fā)商對消費(fèi)者的"心理攻勢"。樓盤價格出現(xiàn)小幅回升,與其說開發(fā)商是為了賺取高額利潤,不如說是在用這種方式進(jìn)行"心理戰(zhàn)",因?yàn)轭櫩投际?購漲不購跌"的。

據(jù)了解,項(xiàng)目"低開高走"是開發(fā)商通常會采取的做法,因?yàn)榉孔觾r格小幅度的上升比較容易聚集客戶信心。也有在價格不變的情況下,通過策略性安排達(dá)到同樣目的,如放慢銷售節(jié)奏,在保證現(xiàn)金流相對充裕的前提下,假設(shè)有400個人要購房,就先只推出200套,讓消費(fèi)者去排隊(duì)去爭搶,傳達(dá)一種房源緊俏的印象。

合富輝煌頭席市場分析師黎文江也介紹,開發(fā)商在定價時主要依據(jù)兩個指標(biāo),即儲客量和推貨量。產(chǎn)品分批推出,每推一批都提前儲客,一旦儲客量超過推出套數(shù),就適當(dāng)提高售價。如廣州珠江新城較近的一些新盤,幾次推貨都有一定幅度的提價。而據(jù)一位開發(fā)商透露,一般提高幅度會控制在3%以內(nèi)。

-購房時機(jī)

市高端物業(yè)抗跌性強(qiáng)

現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該購房?恐怕沒有一個人敢一口咬定一個結(jié)論。就好比春節(jié)前幾乎沒有一個專家預(yù)見到春節(jié)后樓市會起死回生一樣,后市發(fā)展仍存在不少不確定因素。因此是否出手,還是要由您自己來決定。

不過,對于購房者來說,了解整個大環(huán)境的趨勢,并對本輪房價上漲的原因做到心中有數(shù),是選擇購房時機(jī)的必備功課。而選擇抗跌性強(qiáng)的物業(yè),不管對自住型購家還是投資型購家來說,都是需要注意的問題。

自住型購家:如果不急不妨等等

對于自住型需求來說,擔(dān)心后市樓價繼續(xù)瘋漲,成了刺激他們?nèi)胧械囊粋€重要原因。不過仍有不少專家認(rèn)為,當(dāng)前樓市仍存在泡沫。如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠就指出,短期來看房價是很難再繼續(xù)走高的,因?yàn)榻衲暌詠礓N售旺盛的基礎(chǔ)是購購成本下降,而不是工資上升,一般的老百姓購購力還是非常有限。因此有專家建議,如果購房不是很著急的話,不妨放平心態(tài)再等等,至少不要因?yàn)閾?dān)心購不到房而急于下單。

而對于有迫切需求的自住型購家來說,專家指出,雖然現(xiàn)在購房在短期內(nèi)有風(fēng)險,但從長遠(yuǎn)來看,房子還是具有保值增值的價值的。因?yàn)闃鞘胁还茉趺凑{(diào)整,總是周期性并起起伏伏的,這對用于自住的房子來說,影響并不大,關(guān)鍵在于怎么選擇產(chǎn)品。因此購房者不妨多選擇,多看看,如果碰到了符合自己要求的房子,并且作為家庭先進(jìn)住房的話,現(xiàn)在購房應(yīng)該也不會吃虧。

投資型購家:考量回報率至關(guān)重要

但對于投資型購家來說,則不妨考慮幾個關(guān)鍵因素。

頭先,通常來說,多數(shù)投資型購房者都是以長線持有,通過租金來獲取回報的,因此考量出租回報率至關(guān)重要。以廣州為例,通常廣州住宅的出租回報率大約在4%-5%之間,但2008年租金普遍出現(xiàn)下跌,回報率也相應(yīng)下滑。近期住宅出租市場雖然有所回暖,租金略有上升,但遠(yuǎn)趕不上房價的上漲幅度,因此出租回報率仍不理想。此外,上月25日,國務(wù)院透露物業(yè)稅開征是今年研究的工作。雖然物業(yè)稅何時征、怎么征目前尚未明確,但可以肯定的是,物業(yè)稅的推出將大大增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本,對擁有多套房產(chǎn)作為投資的人來說,率將大大受到影響。

其次,投資就要以獲得收益為目的,因此房子是不是較佳的投資品,也取決于其他投資市場。拿股市和樓市相比較,經(jīng)濟(jì)學(xué)家、清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究常務(wù)副主任魏杰日前表示,目前學(xué)界對于當(dāng)前國內(nèi)股市和樓市的主流觀點(diǎn)是:股市偏低、樓市偏高。因此,魏杰認(rèn)為,目前國內(nèi)股市還有上漲空間,樓市價格則有些偏高。雖然,"股市偏低樓市偏高"這話到底對不對,誰也不敢過早下定論。但對于投資者來說理性面對不同品種的漲跌,做到"高拋低吸",而非"追漲殺跌",卻是必須遵守的共同準(zhǔn)則。

第三,市場的心理因素也是不得不重視的一點(diǎn)。2008年當(dāng)樓市普遍出現(xiàn)觀望情緒后,整年的房地產(chǎn)市場都受到了巨大的打擊。而今年春節(jié)以來,當(dāng)部分人因?yàn)閷Ψ績r繼續(xù)探底缺乏信心而選擇入市,從而引發(fā)連鎖反應(yīng),大規(guī)模剛性需求因擔(dān)心錯失購房時機(jī)跟風(fēng)出手,造就了令開發(fā)商絕處逢生的"小陽春"。因此患得患失的矛盾心理主導(dǎo)著剛性需求的行為,他們可能隨時爆發(fā),也可能一夜消失,這對短線投資者來說是一個很大的不確定因素。

選擇投資物業(yè):注意是否具有稀缺性

當(dāng)然,如果你決定以購房作為投資選擇的話,在選擇什么樣的物業(yè)上,也有幾點(diǎn)是需要注意的。

滿堂紅研究部郭定基認(rèn)為,物業(yè)是否具較大的升

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