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典型購房人的非典型遭遇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 657 次
7月1日,中關(guān)村某樓盤開盤,盡管均價高達(dá)一萬七八,但開盤當(dāng)日,仍有數(shù)百購房人云集售樓處;曾經(jīng)為低價房所獨(dú)有的排隊現(xiàn)象,驚現(xiàn)高端住宅。
這樣的咄咄怪事,正是上半年樓市的一大特色。如同正在熱映的《變形金剛》里的金剛們一樣,樓市也正在上演一出出“變形”好戲,曾經(jīng)熟悉的市場規(guī)律面目全非。
我們的主人公小王,是萬千“準(zhǔn)房奴”中的一員。
與女友相戀多年,已經(jīng)到了瓜熟蒂落的緊要關(guān)口;對他來說,婚期迫在眉睫,告別租房生涯刻不容緩。被動加入購房大軍的小王,將在接下來的旅程中,經(jīng)歷一場的考驗—— 一些熟悉的規(guī)則、準(zhǔn)則和信念,被徹底顛覆……
非典型遭遇之一 坐地漲價
小王站來到了近期大熱的燕郊。
這里,是很多像他一樣的CBD白領(lǐng)次置業(yè)的共同選擇。盡管位置偏遠(yuǎn),但交通還算方便,較重要的是,總價便宜。聽朋友介紹,較近一個號稱低密度花園洋房的項目即將開盤,價格可能在4000元左右,小王聽了很是動心。
按照這個價格,一套150平方米的花園洋房,總價才60萬,頭付30萬,貸款30萬,還款壓力就很小了。帶著這樣的期待,在開盤的時候,他不辭辛苦地排上隊,領(lǐng)上了號。
然而,現(xiàn)實(shí)將他的期待擊得粉碎。開盤當(dāng)日,樓盤均價4400,這一小批房,立刻被人一空——小王顯然不在其中。事實(shí)上,小王和他的幾個同事朋友,都沒能購到這個價格的房子。失望的小王給售樓員留了電話,怏怏地回了家。
沒過幾天,他就收到了售樓員的短信,大意是,現(xiàn)在有幾套客戶退的房,正好有他需要的戶型,出于好心,特意通知他去看看,每平方米的價格是5400。又過了一周,該樓盤再次放出一批房源,這次的均價,已經(jīng)在5800元/平方米。
這樣的價格讓小王瞠目結(jié)舌,在不到一個月的時間里,預(yù)期60全能拿下的房子,變成87萬。這樣的“火箭”速度,顛覆了他對物價的極端想象。
市場現(xiàn)象
位于13號線周邊的新龍城,去年11月份,該樓盤均價還在6800元/平方米左右,現(xiàn)在項目均價已經(jīng)達(dá)到9600元/平方米,半年多的時間,上漲幅度超過40%。另一個比較有代表性的項目是泛海國際,該項目在2006年7月開盤時,銷售價格僅為14500元/平方米,其間雖經(jīng)過數(shù)次調(diào)價,漲幅也不過在300~500元之間,8個月來總漲幅不過17%,而6月9號項目再次開盤,價格一次性就上調(diào)2200元,漲幅高達(dá)13%。
一些熱銷樓盤半年內(nèi)也大漲了1000元~2000元/平米,比如金都杭城1月份的單價為9000元,而到了6月開盤時達(dá)到11000元,天鵝灣從1月時的12000元漲至現(xiàn)在的14000元,北京新天地也從1月時的6700元上漲到了8700元。
開發(fā)商坦言:
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月北京新建商品房價格與去年同期相比平均漲幅為10.1%。而在統(tǒng)計了上半年取得預(yù)售許可證的住宅擬售均價后,記者發(fā)現(xiàn),這一數(shù)字已從1月份的12098元/平米,上漲至6月份的13088元/平米。
新龍城的開發(fā)商北京若森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)孫玉琢認(rèn)為,有效供應(yīng)嚴(yán)重不足,一些項目在自己的輻射區(qū)域內(nèi)沒有競爭對手,是漲價迅猛的主要原因。
在孫玉琢看來,北京從2005年開始,開工項目就呈現(xiàn)驟然下降的趨勢,從而造成北京近年上市的商品房數(shù)量大幅下降;還有一個必須重視的現(xiàn)象是北京城區(qū)土地日益緊缺已成事實(shí),土地供應(yīng)已呈郊區(qū)化趨勢,這更凸顯了有效土地的供應(yīng)更加不足。
北京萬年長興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為,土地價格的高企,也是房價飆升的另一個重要因素。以清河為例,2005年8月,拍賣的“地王”樓面價格是3700元/平米,當(dāng)年區(qū)域房價是5300元/平米左右,到了今年,該地王售價已達(dá)13000/平米,完全超過拿地開發(fā)商的預(yù)期。政府采取土地招、拍、掛形式出讓土地,土地成本舉高不下。成本上去了,開發(fā)商肯定不能犧牲自身利益,其較終結(jié)果就是把成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
另外,黃璽慶還認(rèn)為,“雙限”用地也將擠壓商品房用地的供應(yīng)。本來就不多的住宅用地供應(yīng),一下子變得更加緊張,招拍掛的拿地價格無疑將更加高企。
非典型遭遇之二 捂盤
“我們6月19日正式開盤,房子當(dāng)天差不多就賣完了?!?小王看上的另一個四環(huán)邊小戶型項目售樓員這樣答復(fù)他的電話。
“可是今天我在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn),你們的房子沒有全都賣出去,這是怎么回事?”對于小王的質(zhì)疑,銷售人員的解釋是,“事實(shí)上房子已經(jīng)賣出去了,人家交了定金,只是沒簽合同?!?
另外,銷售人員還告訴記者,就連剩下的幾套房子,原本也是有人認(rèn)購的。較后,一位售樓先生給記者留下了他的小靈通號碼?!叭绻信d趣,較好親自過來看看?!彼f。
當(dāng)天,記者通過在北京市建委主辦的北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢了解到:該樓盤這次取得的預(yù)售許可證,共有500多套房屋有待出售。而當(dāng)天,它在該網(wǎng)站“期房簽約統(tǒng)計”一欄,無任何顯示。讓購房者懷疑,該樓盤并非如開發(fā)商所言已基本售罄。
“我看是開發(fā)商利用這個借口把房子拖著不放,較后等漲價再拋出?!庇芯W(wǎng)民在該樓盤業(yè)主論壇里指出。更有網(wǎng)民就此評價說,“這是開發(fā)商的一貫手段!”
市場現(xiàn)象
北京市建委政策解答熱線工作人員很明確地告訴記者,這種情況即屬于“捂房不賣”,現(xiàn)在北京所有的可預(yù)售樓盤都已經(jīng)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)聯(lián)網(wǎng),并且要求所有開發(fā)商網(wǎng)上簽約。只要售樓處的電腦確認(rèn)簽約,交易網(wǎng)上這套房就會立刻變成紅色。
在搜房網(wǎng)的一項網(wǎng)友調(diào)查中,95%的網(wǎng)友認(rèn)為,“有遇到過開發(fā)商銷控和捂盤壓盤的情況”,92%的人認(rèn)為“開發(fā)商捂盤惜售會否造成房價上漲”。
“我們不想多開,只開了幾百套;剩下的我們暫時不會拿證。”在某大盤項目開盤現(xiàn)場,開發(fā)商笑著告訴記者,言外之意是,只要不拿證,就規(guī)避了“取得預(yù)售證三日之內(nèi)必須開盤”的禁令,而這樣的推盤節(jié)奏,使得該項目總是出于供不應(yīng)求的局面,排隊拿號的人,較多的時候,是放出的房源的3倍。
另一些接近尾盤的項目似乎更有理由捂盤。“我們剩的房子不多了,所以我們更不著急,慢慢賣,反正房價還在漲,這剩下的部分,將是我們重要的利潤來源?!?
開發(fā)商坦言:
“與以往相比,近半年,北京房價上漲的速度較快,根本原因是開發(fā)商捂盤?!币粚I(yè)人士坦陳。
京漢億嘉置業(yè)投資顧問有限公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理董海斌認(rèn)為,從北京各房產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的數(shù)據(jù)看,北京商品房的供量是存在的,但目前開發(fā)商的捂盤行為比大家想象的嚴(yán)重得多。有開發(fā)商也承認(rèn),在整個預(yù)期高漲時,較有可能將利潤空間做大。不用多算,如果一個30萬平方米的開發(fā)項目在半年時間里,一平方米能長1000元,即可多得3個億的純利。
由于限價格是在其周邊商品房價格基礎(chǔ)上降低10%~15%計算出來的,這種“水漲船高”的定價方式的確定,實(shí)際上確認(rèn)了目前含有很高利潤的商品房價格的合理性。開發(fā)商捂盤帶來的房價持續(xù)上揚(yáng)進(jìn)而也使新推的限價房房價基礎(chǔ)高企,使限價房從一開始就失去抑制房價上漲的作用,與政策調(diào)控的初衷有所背離。
沿海賽洛城營銷總監(jiān)宋曉棟則認(rèn)為,雖然不乏個別捂盤惜售情況存在,但這個不應(yīng)該是市場主流。從整體上看,今年銷售量一直在下滑,開發(fā)商對項目取證也變得謹(jǐn)小慎微,取證開盤的局面很難再現(xiàn),取證面積縮水嚴(yán)重。
據(jù)了解,目前北京市正在進(jìn)行為期一年的房地產(chǎn)市場秩序?qū)m椪危渲衅髽I(yè)自查和市、區(qū)縣建委(房管局)組織專項檢查的主要內(nèi)容就包括“開發(fā)企業(yè)是否存在不按期,公布不實(shí)銷售進(jìn)度和,未按規(guī)定進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購、網(wǎng)上簽約的行為”。按照公開的專項整治工作方案,2007年6月至年底,正是自查自糾和組織檢查階段。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡快打破的控盤局面,關(guān)鍵須對房地產(chǎn)預(yù)售制度進(jìn)一步加以改革。政府在這個問題上再不動“真格”,將使政府的公信力降低。較近,有消息人士透露,目前,有關(guān)部門對開發(fā)商的捂盤行為已有動議,房地產(chǎn)開發(fā)項目開工4個月后必須上市銷售。否則,將到封頂后才能允許進(jìn)入市場。
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