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閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一、房屋驗收前的準備

商品房質量糾紛是當前投訴較多的問題。為幫助業(yè)主順利收房,本章給大家講講驗收房屋的要點。

1.免除收房傷痛,從簽合同開始

為避免出現(xiàn)房屋質量問題,建議消費者在購房時選擇資信良好的開發(fā)商,將風險控制在前期。

簽合同時應明確各有關細節(jié),包括收房時間,收房程序(如先驗房,無異議后再收房等);驗房時從配套設施到房內(nèi)各項交付物指定的具體詳細驗收標準,較好附上設計圖紙及施工圖,并在合同中注明以其為準。同時注明收房時原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結構驗收標準。較妥當?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗的律師,分析購房合同中有無標注不明或易造成歧義的條款陷阱,免除收房時的麻煩。

越來越多的準業(yè)主們即將面臨入住問題,開發(fā)商將把自己夢寐以求的房子交到自己手中,可是如何收房,有什么交房標準嗎?是否是開發(fā)商發(fā)了入住通知就算交房了呢?當然不是,下面就是一些收房入住必須了解的一些問題。

2.切記查看兩書一表

向開發(fā)商索要兩書——《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修。一表是《竣工驗收備案表》,同時要求開發(fā)商提供國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。

《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范,問題比較少;而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

一些開發(fā)商甚至連消防這樣的關鍵環(huán)節(jié)都沒有交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有關規(guī)定,《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案,如果缺少任何一項的話,這個樓盤就屬于黑樓,是不能入住的。像消防這種關鍵環(huán)節(jié),一旦出了問題,就是人命關天的大事故,對于業(yè)主來說,人身安全才是位的。業(yè)主驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗收備案表》,同時一定要仔細查看各個分項有沒有都備案,有關部門是否出具了關于恒久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書?!犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用,只要將項目交主管部門備案后,開發(fā)商就必須對樓盤終生負責,出了問題,如果是開發(fā)商的過失,可以追究其責任。

提示:開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

3.檢查房屋結構及面積

頭先業(yè)主應檢查售樓合同中的附圖與房屋實際情況是否一致;房屋結構是否和原設計圖相同。其次應查看房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。

4.先驗房后收樓

先驗房再繳費、辦理入住手續(xù)是收房的正常程序。但目前開發(fā)商能讓購家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收房文件上簽字,要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權 費等費用,方可以辦理入住手續(xù),領取房屋鑰匙和相關資料,然后才能驗收房屋。業(yè)主進得房去,發(fā)現(xiàn)房屋質量有問題,申訴起來也很被動。負責任的開發(fā)商會積極善后,無良心的則會實施拖延戰(zhàn)術,讓業(yè)主勞心勞力,這對業(yè)主來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù),并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患?;蛘呖稍谑辗课募献⒚魇覂?nèi)情況尚不清楚或樓房狀況未明等字樣。

在業(yè)主支付了全部房款的前提下,開發(fā)商應無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋,否則應視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應承擔逾期交房的責任

二、精 驗收攻略

每年都有樓盤交鑰匙的高峰期,隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加,購購精裝修住宅的消費者也隨之增加, 的裝修項目如何驗收?達到什么標準才算合格呢?

國家建設部在2002年3月1日發(fā)布實施了《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》,不少省市在此基礎上又制定了各地的家庭裝飾裝修質量標準,例如,目前北京裝飾行業(yè)使用的驗收標準有兩個:一個是《北京市家庭居室裝飾工程質量驗收標準》,另一個是《北京市高端裝飾工程質量驗收標準》,使用哪一個標準要看購房合同是如何簽訂的,以合同規(guī)定的標準對工程進行驗收。

驗收完有關文件,業(yè)主馬上就要開始實地驗房了,由于不少業(yè)主是頭次置業(yè),而且房屋驗收又是一項非常專業(yè)的工作,因此很多人不知道從何驗起。需要指出的是,

開發(fā)商提供的《樓宇驗收記錄表》列出的項目大多不夠細致,一旦驗收起來,可能根本不夠用,建議業(yè)主先自備驗房記錄單,以備不時之需。在驗房過程中,頭先要關注房屋是否存在結構問題,例如承重墻是否有貫穿性裂縫等;然后才是房屋使用方面的細節(jié)問題,例如門窗是否平直等。

三、毛坯房驗房程序

屋內(nèi)只有門框沒有門,墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫做毛坯房,雖然毛坯房已經(jīng)過相關部門的工程驗收,但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個性的空間之前,需要對毛坯房的驗收標準有所了解。按照通常的標準,交付房屋時,毛坯房需要對以下方面進行驗收:

(1)全部外飾面、外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

(2)公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修,并按規(guī)定完成各種測試項目。

(3)各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。

(4)檢查墻面、頂層應無滲漏痕跡。

(5)戶門以內(nèi)各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的,應做到不抹灰、用膩子找平,達到板縫密實無裂縫,接搓平順無錯臺,表面平整,色澤基本均勻,線角順直的標準。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實、黏結牢固、無裂縫。

(6)有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃,在驗收時應進行24公里蓄水試驗,做到無滲漏。

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