1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，明確提出了對不同收入的家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。即對高收入的家庭供應(yīng)商品住宅，對中低收入的家庭，供應(yīng)經(jīng)濟適用房，對較低收入的家庭，租賃由政府或單位提供的廉租住房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力，分層次的住房供應(yīng)制度，這是具有社會保障性質(zhì)的住房供應(yīng)體系。

1999年，建設(shè)部下發(fā)了“城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法”。這一辦法的出臺，標(biāo)志著一個完善的住房制度是由住房的市場機制和住房保障制度共同組成的整體。

在住房制度改革的過程中，為了解決居民的住房困難，在1987-1991年期間，武漢、上海等城市都實施了解決人均2平方米以下住房特困戶的措施，用改革的精神實施“解困”政策和合作建房，從用地、配套、建房、購房政策上，都體現(xiàn)了政府和單位的補貼措施，從某種意義上講，也具有住房保障的涵義，國外住房保障也是從建房、購房、金融等方面來解決低收入人群的住房問題。

在公房出售、停止無償分配、實施住房貨幣化分配制度等一系列改革措施以后，人民的住房問題迅速得到了改善。房地產(chǎn)市場得到了的發(fā)展，人民的住房觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變，這一些都是改革取得的重大成績。

但是由于我國正處在經(jīng)濟體制深刻變革和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的特殊時期，不可避免地會出現(xiàn)失業(yè)人員，再加上城市人口的快速增長，房地產(chǎn)價格的上升。一部分企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和品種在更新?lián)Q代的改革改造過程中失去了市場，也導(dǎo)致了一部分城市居民就業(yè)困難，下崗職工較多，這部分下崗失業(yè)人員、離退休人員和城市貧困居民由于住房困難，家庭收入又低，企業(yè)本身也無法提供住房，更無力通過市場機制來解決住房難的問題、所以住房保障制度就顯得十分重要，它與養(yǎng)老保險，失業(yè)保險和城市居民較低生活保障制度一樣，對國家的政治安全，起著重要的作用。

在住房制度改革與探索之中，我國當(dāng)前廉租住房的主要方式大體上有三種：一是租金免減，二是租金補貼，三是實物配租，各個城市根據(jù)各自的經(jīng)濟實力和住房水平，制定不同的補貼標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)方法，在享受的對象上雖然都是“雙困戶”，但低保的標(biāo)準(zhǔn)和住房困難的面積標(biāo)準(zhǔn)不一樣，也不可能一樣(如武漢是人均使用面積6平方米，上海是人均居住面積積5平方米)，但都是低標(biāo)準(zhǔn)。隨著城市的經(jīng)濟發(fā)展，住房水平的變化，享受廉租對象的條件也隨之變化，保障的標(biāo)準(zhǔn)也會逐步提高。

一、關(guān)于租金減免方式：

租金減免方式主要是對承租公有住房的較低收入的居民家庭按廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)交納租金，住戶實際交納的租金與公房租金的差額由房屋產(chǎn)權(quán)單位予以減免。

租金減免方式在實施廉租住房的開始階段，有一定的積極意義：(1)它可以充分利用現(xiàn)有公房的房源。(2)可以減輕政府的住房保障支出，節(jié)省一部分資金。(3)居民可以原地居住，避免搬遷，減少居民開支，滿足居民的鄰里關(guān)系。

另一方面，租金減免方式也存在一些問題：一是有一定局限性，僅僅只限于已承租公房的住戶。在住房制度改革過程中絕大多數(shù)的公房已經(jīng)出售。二是公房租金和廉租房租金的差額部分，轉(zhuǎn)嫁給房屋產(chǎn)權(quán)單位，并不太合理，廉租住房應(yīng)是政府的職能，應(yīng)由政府實施補差，住房社會化不應(yīng)再由單位承擔(dān)。三是廉租住房得不到正常維修、保養(yǎng)與同棟房屋的維修資金有矛盾。四是對住房的租賃市場有負(fù)面影響。

因此，筆者認(rèn)為租金減免方式，作為廉租住房制度來講應(yīng)是一種短時間的過渡方式。

二、關(guān)于租金補貼

租金補貼(或住房補貼)是政府對住房保障對象(以下簡稱雙困戶)發(fā)放租金補貼，由雙困戶到房屋租賃市場直接租房，這種方式的優(yōu)點是：

(1)住戶可以根據(jù)自己家庭的需要在不同地點直接選租不同層次不同面積大小的住房。

(2)可以充分利用存量住房資源。

(3)可以促進房屋租賃市場的發(fā)展與市場機制融合在一起。

(4)補貼資金可以由銀行直接撥付給出租人，可以促進房屋出租人的積極性，不會發(fā)生拖欠租金現(xiàn)象。

(5)適應(yīng)面比較寬，可以適應(yīng)購房戶，承租私房產(chǎn)和承租公房產(chǎn)，補貼標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法內(nèi)容統(tǒng)一。

(6)容易建立退出機制，當(dāng)“雙困戶”家庭經(jīng)濟收入發(fā)生變化或人口狀況發(fā)生變化，管理部門可直接通知銀行減少或終止。當(dāng)然也存在著有的城市租房比較困難，或者市場租金高于補貼租金的困難，這些困難應(yīng)在實施過程中逐步予以解決。

三、關(guān)于實物配租

實物配租是政府新建一些廉租住房或者收購一些閑置舊房配租給住房保障對象(雙困戶)，這一方式的優(yōu)點是住房短缺的情況下，能夠增加新的房源，可以加快解決“雙困戶”的住房問題。而另一方面，政府直接承建住房財政負(fù)擔(dān)較重，建成房屋實施廉租租金，仍存在著以租不能養(yǎng)房的老大難問題，建房越多，政府的經(jīng)濟壓力越大。從長遠的觀點來看，更不利于促進住房投資的建設(shè)和發(fā)展，同時更不利于退出機制，所以在實施實物配租的方式上，有很多的城市只限于烈屬、孤寡老人、殘疾人等社會救濟的特殊對象。

綜上所述，筆者以為實施廉租住房保障制度，在各種方式之中，租金補貼的優(yōu)點較多，應(yīng)為主導(dǎo)方式。

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