"我們目前正在對上海市住房保障問題的幾個(gè)關(guān)鍵要素進(jìn)行摸底，簡單講就是要多少錢、多少房源和土地覆蓋多少人。"日前，上海市某權(quán)威研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露。

該負(fù)責(zé)人還表示，基本方向已明確，以實(shí)際的房源和土地支持為主，貨幣補(bǔ)償為輔，開發(fā)建設(shè)主體將體現(xiàn)多元化。但方案較終出臺估計(jì)要到明年。

擬議中的新方案另一值得關(guān)注的焦點(diǎn)是，符合相關(guān)條件的非上海戶籍常住人口也將納入住房保障體系。目前上海非本地戶籍的常住人口有400余萬。

記者同時(shí)采訪獲悉，不少地產(chǎn)商對政府主導(dǎo)下的保障住房建設(shè)同樣抱有熱情，他們表示如果相關(guān)政策允許將會積極參與其中。

常住人口將受保障

上述負(fù)責(zé)人向記者表示，目前正在進(jìn)行的摸底調(diào)研，是在上海市政府的部署下進(jìn)行的。此次調(diào)研意在依據(jù)24號文的規(guī)定，對全市的住房保障體系進(jìn)行一次全面梳理。

"政府決策層在掌握這次調(diào)研的基本數(shù)據(jù)、情況后，會較終出臺對應(yīng)24號文的上海細(xì)則，主要是房地、資金、人口數(shù)量三大方面。"

保障體系的覆蓋面將跨越戶籍界限，全面覆蓋包括擁有上海戶口的市民、外來務(wù)工人員等非上海戶籍但在上海長期居住的人群。

較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至2006年年末，上海全市戶籍人口1368.1萬人，常住人口達(dá)到1815萬人。按照上述新的住房保障思路，400多萬非上海戶籍常住人口也將被納入新政策保障范圍之內(nèi)。

自2000年起，上海市就相繼制訂了三個(gè)住房保障方面的文件。上海易居房產(chǎn)研究院高端評論員楊紅旭表示，上海廉租房制度由此初步建立，人均住房標(biāo)準(zhǔn)也從較初的5平方米擴(kuò)大到如今的7平方米。

記者了解到，全市包括浦東、靜安、盧灣等多個(gè)區(qū)已在數(shù)月前陸續(xù)展開廉租房試點(diǎn)工作。截至2007年8月底，全市符合廉租條件累計(jì)登記26572戶，已有25298戶家庭享受了廉租住房保障，占符合條件家庭數(shù)的95.21%，其中實(shí)物配租393戶，租金配租24905戶。

但楊紅旭認(rèn)為，現(xiàn)行政策的覆蓋面仍然較小，目前的受益面還限于"雙低"家庭。上海享受廉租房的家庭占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)尚不足1%，而發(fā)達(dá)國家一般是10%左右。

不但廉租房保障覆蓋面有限，其中大部分還不是實(shí)物配租。據(jù)記者了解，由于目前小戶型租賃房源奇缺及租金高企，很多貨幣補(bǔ)償?shù)牧夥勘Ｕ象w系內(nèi)家庭，只能把租金補(bǔ)貼用于日常家用，而沒有真正用于住房領(lǐng)域。

"實(shí)行貨幣補(bǔ)貼有賴于一個(gè)穩(wěn)定的租賃市場。頭先必須有充足的小戶型出租房源存在，而上海目前符合這一條件的主要是老公房，新建房源大都面積偏大租金偏高，符合條件的房源嚴(yán)重不足；其次需要租賃價(jià)格穩(wěn)定，但目前租賃價(jià)格隨房價(jià)上漲過快。"上海市公積金管理副研究員叢誠指出。

為改變這一狀況，前述研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者特別強(qiáng)調(diào)，醞釀中的上海住房保障體系將以實(shí)物為主，從政策性住房建設(shè)用地、政策性保障住房供應(yīng)兩大方面進(jìn)行挖掘，把一部分符合保障條件的市民從商品市場的需求中分離出來，從根本上消化這部分住房需求，而資金補(bǔ)貼的方式相對扮演輔助的角色。

"這是一個(gè)很大的工作量。目前不僅我們這個(gè)機(jī)構(gòu)在做相關(guān)工作，其他如房地、建設(shè)部門也在做摸底工作。"該負(fù)責(zé)人表示。

民營房企有望參與

"由于目前還處于政策研究的摸底調(diào)研階段，將盡快出一個(gè)方案供決策層參考，但年內(nèi)推出細(xì)則的可能性不大，估計(jì)要到明年正式出臺。"這位負(fù)責(zé)人告訴記者。同時(shí)政策性保障住房建設(shè)的參與主體及資金來源是另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

該負(fù)責(zé)人還透露，參與運(yùn)作的主體將體現(xiàn)多元化。經(jīng)過整合實(shí)力明顯增強(qiáng)的國資房地產(chǎn)企業(yè)必然要在其中扮演不可或缺的重要角色。但其他各類房地產(chǎn)企業(yè)及市場資金，同樣也是細(xì)則考慮的一部分可用力量。

而上海房地局廉租房辦公室主任董佳懋此前曾表示，"有關(guān)部門正在考慮出臺民間資本參與廉租房開發(fā)建設(shè)和管理的政策。大致設(shè)想是由政府或民間資本出面收購一些尾房或空置房，改造成出租房，并減免部分租金稅收。"

叢誠也指出，政府作為責(zé)任主體當(dāng)然要直接提供住房保障，如提供廉租房，廉租房的財(cái)政支出，必須納入地方政府公共財(cái)政預(yù)算的法定科目；但僅靠政府財(cái)政的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政府還應(yīng)出臺多種政策，鼓勵(lì)和調(diào)動社會力量與市場資源，投入到住房保障體系中來。如鼓勵(lì)開發(fā)商建造廉租房，稅費(fèi)和信貸利息享受有關(guān)優(yōu)惠，鼓勵(lì)私人投資小戶型住房，出租給低收入家庭租住，減免房租所得稅和還貸利息免稅等。

在政策性保障住房建設(shè)中，除了上海地產(chǎn)集團(tuán)等國資房企旗下的開發(fā)公司擔(dān)當(dāng)大綱外，諸如綠地、大華等上海本地多家大型民營開發(fā)企業(yè)同樣攬下了大量"任務(wù)"。

而根據(jù)24號文的"雙軌制"模式，實(shí)際上形成了兩個(gè)形態(tài)的市場--市場化的商品房市場和政府主導(dǎo)下的保障住房市場。對開發(fā)商而言，后者同樣大有潛力可挖。

"大華在此前參與了上海多項(xiàng)住房保障概念的項(xiàng)目建設(shè)，積累了不少經(jīng)驗(yàn)。24號文出臺后的住房保障建設(shè)市場，大華同樣將在政府主導(dǎo)下積極參與。"大華集團(tuán)的一位高層向本報(bào)記者表示，目前政府方面尚未有明確的企業(yè)參與保障住房建設(shè)的較新明確規(guī)定，企業(yè)看重的是具體項(xiàng)目的可操作性。

"其次是率，盡管保障住房的回報(bào)率一般不如商品房，但其風(fēng)險(xiǎn)相對較小，這也是吸引開發(fā)商參與的關(guān)鍵。"

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