陳英楠,中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)專業(yè)博士生,日本一橋大學(xué)院商學(xué)研究科聯(lián)合培養(yǎng)博士生,曾獲教育部2010年度“博士研究生學(xué)術(shù)新人獎(jiǎng)”。主要研究領(lǐng)域:住房市場(chǎng)估值、住房價(jià)格波動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)等。

在國內(nèi)多家主流經(jīng)濟(jì)學(xué)期刊發(fā)表過《所有權(quán)成本、投資者預(yù)期與住宅價(jià)格波動(dòng):關(guān)于國內(nèi)四大城市的經(jīng)驗(yàn)研究》等系列論文。并參與了教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃項(xiàng)目《基本面、非理性因素與我國城市住宅價(jià)格波動(dòng)》等一系列教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃項(xiàng)目、廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十一五”規(guī)劃項(xiàng)目。

2009年6月至2009年11月,在中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究室實(shí)習(xí)研究期間,參與撰寫《中國住房發(fā)展報(bào)告(2009—2010)》(住房綠皮書)

2009年9月至2009年12月,在中國房地產(chǎn)研究會(huì)住房保障委員會(huì)實(shí)習(xí)研究期間,參與撰寫住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部委托課題《公共租賃住房政策與融資機(jī)制研究》

目前師從日本金融學(xué)會(huì)前會(huì)長清水啟典教授進(jìn)行《日本房地產(chǎn)泡沫的歷史經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)中國的啟示》課題研究。

“現(xiàn)階段需要快速增加房屋供給”

記者:當(dāng)前中國住房保障主要有哪些方式與形式?它們又有哪些特點(diǎn)?

陳英楠:中國住房保障體系主要由經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房和廉租房組成,保障對(duì)象是生活在城市的中低收入家庭或個(gè)人。按照住房保障政策的設(shè)計(jì)思路,三種類型保障住房呈相互銜接關(guān)系:不能承受完全由市場(chǎng)決定價(jià)格的商品住房的中低收入家庭,可以選擇購購經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房主要保障較低收入家庭；而處于既不屬于經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象,又不滿足租賃廉租房條件的“夾心層”家庭或個(gè)人,則是公共租賃住房的供給對(duì)象。

上述三種類型保障住房都是采取對(duì)供給方補(bǔ)貼的思路,業(yè)界俗稱為“補(bǔ)磚頭”,政府通過干預(yù)住房價(jià)格或租金的方式,或者通過稅收優(yōu)惠等政策降低房地產(chǎn)商的建筑成本,使得保障性住房與保障對(duì)象承受能力相匹配。

現(xiàn)在國內(nèi)開始逐漸出現(xiàn)的貨幣住房補(bǔ)貼是一種“補(bǔ)人頭”的方式,這種方式是直接對(duì)需求方進(jìn)行補(bǔ)貼。具體的做法是把貨幣或者代券直接發(fā)放給具體的保障對(duì)象,讓這些保障對(duì)象利用補(bǔ)貼貨幣到市場(chǎng)上購購或者租賃合適自己的房子。

就現(xiàn)階段而言,國內(nèi)還是需要大量采用“補(bǔ)磚頭”的住房保障機(jī)制,因?yàn)樽》慷倘彪A段需要以“補(bǔ)磚頭”為主,因?yàn)檫@樣會(huì)快速增加房屋供給。在市場(chǎng)供給充分的情況下,“補(bǔ)人頭”將是一個(gè)重要的調(diào)節(jié)方法。

記者:現(xiàn)主要發(fā)達(dá)國家的住房保障政策主要有哪些做法,有哪些突出的模式?

陳英楠:從主要發(fā)達(dá)國家住房保障政策的演變歷程來看,由于二戰(zhàn)后面臨嚴(yán)重的住房短缺,各國政府對(duì)住房的干預(yù)程度較高,政府政策的是實(shí)施大規(guī)模的住房建設(shè)計(jì)劃,同時(shí),采取多種形式補(bǔ)貼住房供給方并維持低租金水平。

到了1970年代,由于住房短缺情況得到明顯改善,政府逐漸減少對(duì)公共住房進(jìn)行管理和補(bǔ)貼,市場(chǎng)發(fā)揮了更大的作用。目前,主要發(fā)達(dá)國家采取補(bǔ)貼需求方為主,輔以供給方的政策思路,也就是“補(bǔ)人頭”為主,“補(bǔ)磚頭”為輔。

例如,房租補(bǔ)貼的租金優(yōu)惠券計(jì)劃是美國住房政策的。消費(fèi)者拿了租金優(yōu)惠券可以去指定的區(qū)域選擇租房,而美國提供租賃住房的戶主,則可以得到稅收優(yōu)惠,雙方可以達(dá)到共贏的效果。這種方式的靈活性很大,受補(bǔ)助的對(duì)象選擇的余地也就更大了。

“保障住房能解決市場(chǎng)失靈導(dǎo)致的缺乏供給”

記者:樓市價(jià)格居高不下已經(jīng)成為國內(nèi)長期存在的熱點(diǎn)問題。保障性住房政策能否成為調(diào)節(jié)商品房房價(jià)的杠桿?

陳英楠:1998年中國住房制度市場(chǎng)化改革以來,成績顯著,但一個(gè)值得改善的地方是過于強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)在供給住房方面的作用,而忽視了政府提供政策性住房保障弱勢(shì)群體居住需求的責(zé)任。

2010年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)”,可以預(yù)期,由于住房供給總量的增大,在一定程度上可能會(huì)影響房價(jià)的上漲速度。但保障性住房的數(shù)量和樓市價(jià)格是否必然成反比關(guān)系?這個(gè)也不好說,打個(gè)比方,例如新加坡的住房保障達(dá)到8成,但是商品住房價(jià)格一樣可以上升得很快。

可以這樣說,由于市場(chǎng)和政府在住房供給方面扮演的角色和作用顯然不同,不應(yīng)將出臺(tái)保障性住房政策過度理解為政府目的在于調(diào)控房價(jià)。提供保障性住房是為了解決市場(chǎng)失靈導(dǎo)致的缺乏供給,滿足弱勢(shì)群體的基本住房消費(fèi),以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

記者:國內(nèi)的保障性住房政策仍在摸索與探路之中,要建立一個(gè)更加健全與透明的體制,您有何建議?

陳英楠:各地都在積極探索保障性住房政策的制定和實(shí)踐,形成了許多有益的經(jīng)驗(yàn),但是媒體上也屢現(xiàn)曝光不符合住房保障條件的家庭入住保障住房等現(xiàn)象。因此,應(yīng)該高度重視專職機(jī)構(gòu)與法律法規(guī)建設(shè)在住房保障方面的作用。

從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,一方面,為解決住房問題而設(shè)置獨(dú)立機(jī)構(gòu),專門規(guī)劃、安排政策的落實(shí)。另一方面,在不同階段頒布相應(yīng)的法律法規(guī)保障政策的施行。法律以其公正性和強(qiáng)制性而成為住房保障制度的支撐點(diǎn),完善的法律法規(guī)體系是穩(wěn)步有序推進(jìn)住房建設(shè)的根本保障。

在有了地方豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之后,從國家的層面來說,我希望《住房保障法》能夠盡早出臺(tái),通過立法明確保障體系、標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)象等。畢竟目前這方面的指標(biāo)只是不同級(jí)別政府政策層面的宣示,而不是法律明文規(guī)定,在某種程度上弱化了政府的供給動(dòng)力,因此應(yīng)該通過立法約束與強(qiáng)制執(zhí)行,效果可能會(huì)好很多。

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