住房保障體系亟待完善

7月4日開幕的2006（博鰲）房地產(chǎn)論壇一反往年開發(fā)商發(fā)言活躍而變成專家發(fā)表言論的平臺。期間，專家學者一個強烈的呼吁，就是建立和完善我國的住房保障體系。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長張元端認為，住宅保障體系不完善是房價快速上漲的主要原因，完善住房保障體系是當前宏觀調(diào)控的當務(wù)之急。在他看來，由于住房保障制度不完善，市場主導制使得一方面巨大的住房需求刺激了房價的上漲；另一方面，中低收入者承受不了，增加了房地產(chǎn)市場的復雜性。

近年來，城鎮(zhèn)住房保障制度建設(shè)日益受到各級政府的重視，對改善城鎮(zhèn)中低收入家庭的居住條件發(fā)揮了積極作用。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2001~2005年，經(jīng)濟適用住房（含單位集資合作建房）累計竣工面積約10億平方米以上，解決了約1200萬戶中低收入家庭的住房問題。

截至2005年底，221個地級以上城市已經(jīng)實施了廉租住房制度。累計用于廉租住房制度的資金47.4億元，解決了32.9萬戶較低收入家庭的住房困難。

住房公積金制度繼續(xù)發(fā)展，2005年底，實際繳存住房公積金的職工6330萬人，住房公積金歸集總額9760億元，余額6260億元。約有3000萬人提取住房公積金用于住房消費，524萬戶職工家庭享受了住房公積金貸款，累計向地方政府提供廉租住房建設(shè)補充資金36億元。

但也正如張元端所說,住房保障制度依然存在不完善的地方。具體的例證是：2004年全國經(jīng)濟適用住房投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%。不少地方近兩年甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)；一些仍在建設(shè)的城市，也主要面向拆遷戶定向供應(yīng)。

有關(guān)人士介紹，盡管18號文件和《經(jīng)濟適用住房辦法》就規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)與銷售，明確了相應(yīng)的管理制度，但很多地區(qū)并未認真落實，仍然存在著建設(shè)標準過大、購購對象審核不嚴格、銷售監(jiān)管不力、開發(fā)建設(shè)方式不規(guī)范等突出問題，使有限資源不能落實到應(yīng)保家庭。

與經(jīng)濟適用住房發(fā)展中，供應(yīng)總量不足和管理措施不到位現(xiàn)象并存的，是廉租住房制度建設(shè)推進緩慢。資料顯示，全國53%%的地級以上城市還沒有啟動廉租住房工作；多數(shù)城市沒有將廉租住房資金列入財政預算；部分地方僅僅把建設(shè)廉租房作為短期形象工程。此外，住房保障方式單一，城鎮(zhèn)“夾芯層”家庭、進城務(wù)工人員等的住房問題解決，尚缺乏相應(yīng)的政策支持。

總體看，我國城鎮(zhèn)住房保障制度建設(shè)已經(jīng)起步，但與建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求的城鎮(zhèn)住房新體制相比，任務(wù)還很艱巨；與住房市場化進程相比，住房保障制度建設(shè)相對滯后。

如何完善住房保障體系

對于如何完善住房保障體系，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中各類住房的比重，當前學術(shù)界分歧較大。大部分學者對廉租住房政策實施的必要性認識較為統(tǒng)一，而對經(jīng)濟適用房的定位和供應(yīng)比重爭論頗多：一類觀點認為應(yīng)加大力度建設(shè)經(jīng)濟適用房；一類觀點認為發(fā)展經(jīng)濟適用房必須以列入住房保障體系為前提；還有一類觀點認為經(jīng)濟適用房應(yīng)逐步退出住房供應(yīng)體系，發(fā)展廉租住房才是解決城市低收入家庭住房問題的根本途徑。

應(yīng)該說，早在12年前，政府在決定停止住房實物分配、實行住房商品化的同時，對建立住房保障體系是有著明確的設(shè)計思路的：“較低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購購經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購購、租賃市場價商品住房?！边@就是被建設(shè)部多次提到的“三種住房供應(yīng)體系”。

然而，令人遺憾的是，這一正確的政策精神并未得到貫徹執(zhí)行，使得當前住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場發(fā)展。因此，政府在住房保障體系的建設(shè)中具有不可推卸的責任，建立和完善住房保障制度要充分發(fā)揮政府的主導作用。

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（以下簡稱37號文）對于解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，建立住房保障體系提出了明確要求：，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立。城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度。繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購購、謀取不正當利益的行為，保證經(jīng)濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。第三，積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。

并且，37號文用“90平方米”、“70%”這樣的數(shù)字予以嚴格限定：“新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”、“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。

以廉租住房救濟較低收入家庭，以中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)保障中低收入家庭的住房，用“90平方米”、“70%”這樣的數(shù)字予以嚴格限定，并且運用可控的土地、信貸甚至政績考核等手段，可以看出政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、建立和完善住房保障體系的決心。

據(jù)建設(shè)部有關(guān)人士介紹，對于經(jīng)濟適用房建設(shè)，今后將嚴格實施供應(yīng)對象申請審查制度、嚴格執(zhí)行建設(shè)標準、嚴格規(guī)范銷售管理、嚴格上市交易管理、嚴格集資合作建房管理；同時探索改革經(jīng)濟適用住房實現(xiàn)方式。對于城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，今后將強化各級政府住房保障職能，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源；同時加強廉租住房管理規(guī)范化工作，建立健全住房保障對象檔案制度，指導和督促各地合理確定廉租住房保障標準，穩(wěn)步擴大廉租住房覆蓋面。

相信隨著這些措施的貫徹落實，我國的住房保障體系將進一步健全，住房保障水平將進一步提高。

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