昨日記者從建設(shè)部獲悉，北京等多個城市正在研究“經(jīng)濟(jì)租用房方案”，該方案幫助中等收入家庭解決住房難題，更意在防止一系列住房保障政策對將來房地產(chǎn)市場化改革方向形成障礙。

“經(jīng)濟(jì)租用房”是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的有效途徑，但其實(shí)現(xiàn)還面臨著財政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。目前福建等地開展的“經(jīng)濟(jì)租用房”試點(diǎn)還局限于地區(qū)性“自發(fā)行為”。

解決中等收入住房困難

建設(shè)部政策研究副主任王玨林表示，“經(jīng)濟(jì)租用房”又稱“經(jīng)濟(jì)性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設(shè)定。

“經(jīng)濟(jì)租用房”與“經(jīng)濟(jì)適用房”的區(qū)別是，前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。另外，“經(jīng)濟(jì)適用房”強(qiáng)調(diào)“建房”，以新建設(shè)的房屋為主，而“經(jīng)濟(jì)租用房”房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。

2007年，國務(wù)院督察組在檢查各地落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱“24號文”)時，發(fā)現(xiàn)福建等地在推行一種“經(jīng)濟(jì)租用房”產(chǎn)品。

這些“經(jīng)濟(jì)租用房”以政府提供政策支持為前提，用市場的辦法建設(shè)和租賃，其租金價格略低于同等條件下的市場租金價格，房屋多為小戶型，供應(yīng)對象為當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝?，申請者必須為自住?

“實(shí)際上這是幫助城市中等收入家庭解決住房困難的一種嘗試?！鄙鲜鰧＜艺f，依據(jù)目前條件，全國住房保障體系需要“從下往上”，即先解決城市低收入家庭住房困難，然后是中低收入家庭和中等收入家庭。

雖然目前的住房保障工作是“低收入家庭”，但建設(shè)部門負(fù)責(zé)人多次在近期講話中也都提到了“幫助中等收入家庭解決住房困難”的問題。

如果“經(jīng)濟(jì)租用房”得到大規(guī)模推行，其將與“限價房”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。所區(qū)別之處是，“限價房”以售為主，強(qiáng)調(diào)購購人群具有本市戶口。而“經(jīng)濟(jì)租用房”則有可能突破“戶籍限制”，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購購商品房之前的一種過渡性住房安排。

在建設(shè)部日前公布的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中也明確提出，“經(jīng)濟(jì)適用房”走租售并舉的道路，具體形式由地方政府決定。但是時至今日，各地“經(jīng)濟(jì)適用房”分配形式仍是售的多，租的少。

經(jīng)濟(jì)租用房推出或可為住房保障體系補(bǔ)位

“經(jīng)濟(jì)適用房”這種以產(chǎn)權(quán)為主的銷售制度曾廣為詬病。建設(shè)部部長汪光燾指出，經(jīng)適房制度要逐步調(diào)整到位。

目前各地都在對“經(jīng)濟(jì)適用房”相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。以北京為例，2月18日公布公示的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用房上市出售有關(guān)問題的通知》中明確提出，將過去已購經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后上市交易“補(bǔ)交成交總價10%后即可自由購賣”條款修改為“補(bǔ)交購賣差價70%后可上市交易”。

盡管如此，中原地產(chǎn)華北區(qū)經(jīng)理李文杰表示，仍有采用“陰陽合同”等系列手法對新政策影響進(jìn)行規(guī)避或減輕影響的可能。因?yàn)槟壳啊敖?jīng)濟(jì)適用房”需求缺口很大，房源緊張。

在此背景下，“經(jīng)濟(jì)租用房”推出或可為住房保障體系“補(bǔ)位”。

　推行難題

福建等地率先推行的“經(jīng)濟(jì)租用房”制度引起了北京市的興趣，北京除了有400多萬的流動人口外，還有很多具有本市戶口的市民屬于“經(jīng)濟(jì)租用房”的覆蓋范疇。

北京市建委有關(guān)人士透露，目前北京市已在開展一些研究工作，針對“經(jīng)濟(jì)租用房”在北京推行的可行性及方式進(jìn)行研究，有望選取部分區(qū)縣進(jìn)行試點(diǎn)。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門的會同協(xié)商過程中，還未形成文件上政府辦公會。

按照“居者有其屋”的住房保障規(guī)劃，各地都需要大量興建保障性住房，但是僅依靠新建設(shè)房顯然供給速度過慢，從市場上收購或委托社會機(jī)構(gòu)管理出租等方式也是幫助解決住房困難群體住房難的不錯途徑。

盡管“經(jīng)濟(jì)租用房”前景美好，但是在實(shí)行過程中仍存在諸多困難。

“就如經(jīng)濟(jì)適用房售得多租得少原因是一樣的，”上述有關(guān)專家表示，“經(jīng)濟(jì)適用房”出售的多，出租的少的原因就是：地方政府和企業(yè)需要靠出售經(jīng)濟(jì)適用房來實(shí)現(xiàn)資金回流，出租需要地方政府或企業(yè)投入大量資金，在沒有相應(yīng)的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下，地方政府和企業(yè)不想也沒能力大量持有并出租經(jīng)濟(jì)適用房。

打破這一政策藩籬的條件顯然還不具備。

但是“經(jīng)濟(jì)租用房”較之“經(jīng)濟(jì)適用房”更具有在出租推廣意義的是，只要政府提供相應(yīng)的政策支持(甚至不必是國家層面的稅收和金融優(yōu)惠政策，僅僅是地方政府的土地等方面的優(yōu)惠政策就已具有激勵性)下，一些企業(yè)可以承擔(dān)“業(yè)主”功能。

中房集團(tuán)理事長孟曉蘇之前接受記者采訪時也表示，如果地區(qū)政府和國家有關(guān)部門給優(yōu)惠政策，一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有積極性收購商品房來做“政策性租房”，將來這些機(jī)構(gòu)可以將持有的“政策性租房”打包成REITS實(shí)現(xiàn)上市。

包括建設(shè)部在內(nèi)的國務(wù)院督察組在2007年的檢查工作中發(fā)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)租用房”現(xiàn)象后，也曾提出“經(jīng)濟(jì)租用房”怎樣為宏觀調(diào)控服務(wù)，如何進(jìn)行監(jiān)管等問題。另外還有節(jié)約用地、環(huán)保等問題，也是“經(jīng)濟(jì)租用房”破繭不得不面臨的問題。

讓一些地方政府對“經(jīng)濟(jì)租用房”產(chǎn)生“敢想不敢做”的另一個主要原因是：目前大多數(shù)地方政府財力解決低收入家庭住房難題仍顯捉襟見肘，再考慮照顧城市中等收入家庭，顯然是“財力不夠，事情怕管得太多”。

建設(shè)部門一再強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場的主流仍是堅持市場化改革方向?！敖?jīng)濟(jì)租用房”這一對民生有利的新事物，對于房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展來說，或許將被正名為“有益補(bǔ)充”。

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