在各種媒體對(duì)房地產(chǎn)的報(bào)道中，泡沫破裂之聲較響亮，也較令人害怕?？v觀當(dāng)今的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多國(guó)家都在重拳出擊，想方設(shè)法抑制房?jī)r(jià)的飆升，打擊投機(jī)行為，以防止出現(xiàn)市場(chǎng)泡沫。

正當(dāng)多數(shù)國(guó)家為房?jī)r(jià)居高不下大傷腦筋的時(shí)候，英國(guó)卻為房?jī)r(jià)持續(xù)下跌憂心忡忡，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，也預(yù)示著整個(gè)英國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退。根據(jù)英國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)站Hometrack的較新調(diào)查，今年5月，英國(guó)房?jī)r(jià)比4月跌落了0．1％，這已是連續(xù)11個(gè)月下降了。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國(guó)現(xiàn)在的平均房?jī)r(jià)保持在每套161900英鎊，而去年6月的高峰時(shí)為167000英鎊，也就是說(shuō)，在過(guò)去 12個(gè)月下降了2．3％。

調(diào)查顯示，到5月份，房?jī)r(jià)已連續(xù)第三個(gè)月以0．1％的速率下降，不過(guò)也表明目前房?jī)r(jià)維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。售價(jià)相對(duì)于要價(jià)的百分比也略有增加，從93．3％上升至93．6％。

不過(guò)，盡管地產(chǎn)的供大于求意味著現(xiàn)在是購(gòu)方市場(chǎng)并且價(jià)格仍然在下降，房產(chǎn)交易在數(shù)量上還是呈繼續(xù)增加的態(tài)勢(shì)，這也表明市場(chǎng)銷售可能開(kāi)始增加，當(dāng)然也表明購(gòu)購(gòu)者數(shù)量在增加。

另外，房貸的下降也進(jìn)一步表明英國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)處于低水平狀態(tài)。根據(jù)英國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)(CML)的報(bào)告，4月份總貸款合計(jì)215億英鎊，比3月份上升了2％，但比2004年4月以來(lái)的250億英鎊的貸款下降了14％。

4月份的購(gòu)房貸款增長(zhǎng)了7％，達(dá)到 91億英鎊，而3月份只有85億英鎊。但是，這仍比去年4月份的127億英鎊低了28％。

CML指出，購(gòu)房貸款占總貸款的 43％，而3月份為40％。在購(gòu)房貸款中，流向次購(gòu)房者和二次購(gòu)房者的貸款比例變化不大，分別從3月份的31％和 69％變?yōu)?月份的32％和68％。

至于再抵押方面，4月份下降了3％，為94億英鎊，而3月份為97億英鎊。再抵押在總貸款中的比例連續(xù)第四個(gè)月下跌，從3月份的46％降至4月份的44％。

“較近的貸款數(shù)額與我們今年的大致期望保持一致。”CML的董事長(zhǎng)邁克爾·庫(kù)根(Michael Coogan)說(shuō)，“顯然房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定在一個(gè)新的較低水平，我們希望看到一個(gè)繼續(xù)緩和的置業(yè)市場(chǎng)，只要英國(guó)銀行能抵擋任何新的增加利率的誘惑。”

總的來(lái)講，英國(guó)的房?jī)r(jià)跌落緩慢平穩(wěn)。既不會(huì)速升，也不會(huì)驟降。

房地產(chǎn)的低迷帶來(lái)消費(fèi)者此項(xiàng)支出的急劇下滑，從而對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重要影響。

在一些人看來(lái)，房?jī)r(jià)的變化與消費(fèi)者的支出水平?jīng)]有關(guān)系。拿2002年為例，由于連續(xù)多年的低利率和低失業(yè)率，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了自上世紀(jì)80年代以來(lái)較繁榮的時(shí)期，不僅銷量大，價(jià)格也達(dá)到了較高點(diǎn)。然而當(dāng)房?jī)r(jià)增幅為 25．3％時(shí)，消費(fèi)者的支出僅上升了3．9％。而2002年之前，房?jī)r(jià)與消費(fèi)者支出之間的聯(lián)系程度非常緊密。因此，這些人開(kāi)始懷疑房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者的行為的影響力。就連英國(guó)央行貨幣政策委員會(huì)在其去年11月的通貨膨脹報(bào)告中也這樣寫道：“委員會(huì)認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)與消費(fèi)之間的聯(lián)系可能比過(guò)去稍弱了?！?

但更多人相信房?jī)r(jià)的升降對(duì)消費(fèi)者的支出影響很大。他們認(rèn)為2002年只是一個(gè)特例，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，消費(fèi)者的支出水平與房?jī)r(jià)一直密切相關(guān)。比如，在2004年中期房?jī)r(jià)下滑之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)5年的繁榮時(shí)期，在此期間，消費(fèi)者的支出急劇上升，盡管沒(méi)有達(dá)到英國(guó)房地產(chǎn)部門所期望的那么高。

隨著消費(fèi)者支出呈現(xiàn)令貨幣政策委員會(huì)瞠目的急速下滑，委員會(huì)也開(kāi)始改變看法了。

“這種關(guān)聯(lián)性一直非常明顯，”美國(guó)銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫佐·科德諾(Lorenzo Codognow)說(shuō)，“沒(méi)有跡象表明此時(shí)的關(guān)聯(lián)性減弱了?！?

“一種可能是日漸弱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者支出的影響比貨幣政策委員會(huì)判斷的要大?！?月份的通貨膨脹報(bào)告這樣寫道。造成這一誤解的原因可能是這種關(guān)聯(lián)性的不對(duì)稱。房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者支出的影響要比上漲時(shí)更大。

“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，消費(fèi)者支出的變化取決于房?jī)r(jià)是上升還是回落，”匯豐銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰·巴特勒(John Butler)說(shuō)，“自1970年以來(lái)，每次房?jī)r(jià)的真正回落都使消費(fèi)者支出下降。”

1998年～2004年房?jī)r(jià)飆升后，通貨膨脹率已開(kāi)始下降，而消費(fèi)者支出增幅較之2004年也有所減緩。2004年季度增長(zhǎng)1．1％后，到年末為止，支出僅增長(zhǎng)了 0．2％。

今年到目前為止，數(shù)據(jù)表明消費(fèi)者支出在2005年季度再次下滑。3月份的零售僅增長(zhǎng)了2．7％，低于去年同期6．4％的增長(zhǎng)記錄。

房產(chǎn)銷售量下降的一個(gè)直接結(jié)果是家庭裝修業(yè)及自助商店利潤(rùn)的下滑。

擁有家庭裝修零售公司B&D的 Kingfisher預(yù)言季度的利潤(rùn)將下降 5％?！皩?duì)英國(guó)零售商來(lái)說(shuō)，商業(yè)環(huán)境將繼續(xù)惡化。”

房地產(chǎn)的前景目前尚不明朗。由于零售商不愿對(duì)房?jī)r(jià)上漲作出調(diào)整，在銷的房產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)暴跌。地產(chǎn)登記處的數(shù)據(jù)顯示，季度售出數(shù)量為159116套，而一年前這個(gè)數(shù)字是243914套。

在線房地產(chǎn)代理商Rightmove指出，如果目前房產(chǎn)市場(chǎng)條件一直這樣繼續(xù)下去，2005年的房產(chǎn)交易會(huì)繼續(xù)跌落。“年銷售量甚至可能較終低于1974年的 970000套記錄。”Rightmove說(shuō)。英國(guó)特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)對(duì)4月份的房?jī)r(jià)指數(shù)也有這種擔(dān)心。

“4月份的房?jī)r(jià)與3月份的跌幅一致?！盧ICS的報(bào)告稱，“銷售方對(duì)過(guò)去6— 9個(gè)月的市場(chǎng)變化情況尚未作調(diào)整?！?RICS的報(bào)告稱，房產(chǎn)需求持續(xù)低迷，而銷售人員卻增加了。

然而，在某種程度上，銷售人員不得不接受新的現(xiàn)實(shí)：房?jī)r(jià)可能還會(huì)急劇下跌。如果與消費(fèi)者支出之間的聯(lián)系保持不變，零售商會(huì)經(jīng)歷一個(gè)更為艱難的時(shí)期，而經(jīng)濟(jì)也會(huì)失去其主要的增長(zhǎng)動(dòng)力。

盡管到目前為止，房?jī)r(jià)下降的幅度保持平穩(wěn)，也許復(fù)蘇將會(huì)開(kāi)始，但畢竟尚未反彈。由于房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，房?jī)r(jià)的下降預(yù)示著2005年英國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不容樂(lè)觀。

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