較近一個時期，中國樓市有兩大亂象，一是在商品住宅市場領(lǐng)域，房價高漲，一線城市豪宅熱賣如白菜；二是在住房保障領(lǐng)域，經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)磕磕絆絆。對于前者，經(jīng)濟復(fù)蘇還需樓市出力，想要抑制高房價，卻又“投鼠忌器”；對于后者，是與地方的再度利益博弈，屬于舊矛盾中生發(fā)出的新問題。

商品房價格，由市場“無形之手”統(tǒng)管，是妖是魔，暫且隨它去吧。住房保障這件事，屬于名正言順的政策施政領(lǐng)域，面對新問題，豈能熟視無睹，甚或退避三舍？

我國當前的住房保障體系，由廉租房和經(jīng)濟適用房兩大主干組成。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國各地新開工經(jīng)濟適用房48萬套，僅占全年指標的37%。這一指標源出2008年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“9000億安居工程投資計劃”（三年新建400萬套），12月國辦“131號文件”又明確為：2009年—2011年全國每年新增130萬套經(jīng)濟適用房。

經(jīng)濟適用房，可謂中國住房制度變革過程中永遠的痛。1998年住房制度改革的“23號文”中，明確要建立以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；但其后的事實是，經(jīng)濟適用房占全國住宅供應(yīng)套數(shù)比例年年下降，由1999年的28.21%一路跌到2005年的7%；2004年《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中，則不再提及經(jīng)濟適用房占主流地位；2007年新修訂的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中，進一步把適用對象縮小到低收入家庭。

去年底國家突然大幅提高經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，既有彌補歷史欠債的之意，又有配合經(jīng)濟“保八”、擴內(nèi)需之圖。現(xiàn)在看來，今年經(jīng)濟適用房建設(shè)注定難以達標。原因何在？頭先，目標定得偏高，去年此計劃一出，筆者就曾做過測算，由前幾年占全國住宅供應(yīng)的7%左右，激增至25%左右，有“大躍進”之嫌。其次，地方政府建設(shè)熱情不高——這屬老毛病了，常州、長沙等地公開暫停新建，轉(zhuǎn)而進行貨幣化補貼，符合經(jīng)濟適用房條件的家庭去市場中購房，每戶補貼8萬元；部分城市則傾向于收購存量住宅，用作經(jīng)濟適用房進行分配。

面對這一現(xiàn)實，前段時間住建部表態(tài)：在經(jīng)濟適用房這件事上，允許地方政府因地制宜、以不同方式推進制度建設(shè)。明顯放松了口氣，默許了地方做法。筆者判斷，三年新建400萬套的指標鐵定難以完成，有可能重蹈“90/70”政策之覆轍。

實際上，經(jīng)濟適用房政策一直飽受詬病，茅于軾先生一直倔強地認為應(yīng)廢除之。以低于市場一半的價格，分配中低收入群體以價值高昂、增值空間甚大的私有產(chǎn)權(quán)房，無論如何，也難以杜絕富人、官員搶占、偷食——經(jīng)濟學(xué)上所謂的“搭便車”。如果說前些年開寶馬購經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象還可以理解為制度不健全，如今在2007年“24號文”出臺后、強力抓住房保障的情況下，各地依然不時曝出關(guān)于經(jīng)濟適用房的種種丑聞，只能證明，這一產(chǎn)品確實先天不足。

接下來再談廉租房。今年上半年全國已開工建設(shè)廉租房105萬套，占今年建設(shè)計劃的59%?！?000億安居工程”原本計劃未來三年新建廉租房200萬套，今年5月出臺的《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，三年內(nèi)新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶，并且將指標細化落實到各省市。由此看來，與經(jīng)濟適用房相比，廉租房的指標大幅提高，且分派到各省市，作為考核任務(wù)強行推進。

強化廉租房、弱化經(jīng)濟適用房，一直是筆者的主張，以可以動態(tài)調(diào)配資源的租賃房滿足低收入群體的住房需求，遠優(yōu)于分配后即產(chǎn)權(quán)固化的經(jīng)濟適用房。從福利經(jīng)濟學(xué)上講，給低收入者貨幣補貼的效率遠高于補貼實物，由此可以避免權(quán)貴“搭便車”。而且，政府手中可以掌握一批存量住宅，根據(jù)居民收入情況及社會發(fā)展的變化，不斷把有限資源調(diào)配給較需要的家庭。我國不可能像新加坡那樣給90%以上的居民分配組屋，合適的榜樣是德國、美國、法國，住房保障的主干應(yīng)是公共租賃房政策。

廉租房的新建數(shù)據(jù)讓人激動，水面下卻隱藏著一頭“怪獸”。近日有媒體報道，福建、甘肅、河南等一些中西部地區(qū)為緩解廉租房配套資金短缺問題欲出售廉租房，實行“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策。如果地方群起出售廉租房，那么新建量即使達標，又有何用？窮人總歸會源源不斷地產(chǎn)生，廉租房的本意是讓那些較窮困的人受益，其中部分家庭收入增加后理應(yīng)退出，把房子讓給新的低收入。

況且，這其中還有一個社會公平問題。當前，在各大城市中，存在一批寧可吃著低保，天天打牌，也不愿做力所能及工作的群體，這是對勤勞的非低保群體的不公。同理，如果讓較低收入群體都擁有高價值的房產(chǎn)，那么這筆巨大的財富未免來得太容易，要知道還有大量低收入、中等偏低收入群體同樣購不起房。如果各地執(zhí)意出售廉租房，確實緩解了政府眼下的資金壓力，卻極大傷害了社會公平與經(jīng)濟效率。

政府果真沒錢建廉租房嗎？許多發(fā)達國家，政府在廉租房上的投資，一般占財政總支出3%—6%，而我國2007年只有不足0.3%，2008年雖然迅猛增至354億元，還是只有區(qū)區(qū)0.56%。按計劃，2009年將繼續(xù)加大對財政困難地區(qū)廉租住房保障補助力度，西部地區(qū)400元/平方米，中部地區(qū)300元/平方米。筆者認為的支持力度可更大些。

而地方政府，在當前實體經(jīng)濟尚未全面回暖、財稅收入偏少的情況下，確實在投資廉租房上存在困難；然而，更重要的是，地方政府真的在財政支出結(jié)構(gòu)上向廉租房傾斜了嗎？能否在“門面工程”、“政績工程”、工業(yè)項目重復(fù)建設(shè)上少花點錢？再者說來，按規(guī)定，土地出讓凈收益用于廉租住房保障的比例不低于10%，部分地方政府完全可以將其大幅提高至20%—30%，把用于出售的廉租房用地賣給開發(fā)商建商品住宅，再用這些土地出讓金建設(shè)非售型廉租房，不是更能調(diào)和保障與市場矛盾，兼顧短期與長期利益嗎？

在高房價的歷史背景下，做好住房保障，是政府必須要做的考題。為此，各級政府已在黑暗中摸索了好幾年，可依目前情形，全面完成未來三年住障目標的可能性幾乎為零。如果能積極的面對新問題，及時調(diào)整、優(yōu)化思路、體制、機制，亡羊補牢，還未晚。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）

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