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住房保障提前“大考”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 593 次
較近一個時期,中國樓市有兩大亂象,一是在商品住宅市場領(lǐng)域,房價高漲,一線城市豪宅熱賣如白菜;二是在住房保障領(lǐng)域,經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)磕磕絆絆。對于前者,經(jīng)濟復(fù)蘇還需樓市出力,想要抑制高房價,卻又“投鼠忌器”;對于后者,是與地方的再度利益博弈,屬于舊矛盾中生發(fā)出的新問題。
商品房價格,由市場“無形之手”統(tǒng)管,是妖是魔,暫且隨它去吧。住房保障這件事,屬于名正言順的政策施政領(lǐng)域,面對新問題,豈能熟視無睹,甚或退避三舍?
我國當前的住房保障體系,由廉租房和經(jīng)濟適用房兩大主干組成。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國各地新開工經(jīng)濟適用房48萬套,僅占全年指標的37%。這一指標源出2008年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“9000億安居工程投資計劃”(三年新建400萬套),12月國辦“131號文件”又明確為:2009年—2011年全國每年新增130萬套經(jīng)濟適用房。
經(jīng)濟適用房,可謂中國住房制度變革過程中永遠的痛。1998年住房制度改革的“23號文”中,明確要建立以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;但其后的事實是,經(jīng)濟適用房占全國住宅供應(yīng)套數(shù)比例年年下降,由1999年的28.21%一路跌到2005年的7%;2004年《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中,則不再提及經(jīng)濟適用房占主流地位;2007年新修訂的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中,進一步把適用對象縮小到低收入家庭。
去年底國家突然大幅提高經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模,既有彌補歷史欠債的之意,又有配合經(jīng)濟“保八”、擴內(nèi)需之圖。現(xiàn)在看來,今年經(jīng)濟適用房建設(shè)注定難以達標。原因何在?頭先,目標定得偏高,去年此計劃一出,筆者就曾做過測算,由前幾年占全國住宅供應(yīng)的7%左右,激增至25%左右,有“大躍進”之嫌。其次,地方政府建設(shè)熱情不高——這屬老毛病了,常州、長沙等地公開暫停新建,轉(zhuǎn)而進行貨幣化補貼,符合經(jīng)濟適用房條件的家庭去市場中購房,每戶補貼8萬元;部分城市則傾向于收購存量住宅,用作經(jīng)濟適用房進行分配。
面對這一現(xiàn)實,前段時間住建部表態(tài):在經(jīng)濟適用房這件事上,允許地方政府因地制宜、以不同方式推進制度建設(shè)。明顯放松了口氣,默許了地方做法。筆者判斷,三年新建400萬套的指標鐵定難以完成,有可能重蹈“90/70”政策之覆轍。
實際上,經(jīng)濟適用房政策一直飽受詬病,茅于軾先生一直倔強地認為應(yīng)廢除之。以低于市場一半的價格,分配中低收入群體以價值高昂、增值空間甚大的私有產(chǎn)權(quán)房,無論如何,也難以杜絕富人、官員搶占、偷食——經(jīng)濟學(xué)上所謂的“搭便車”。如果說前些年開寶馬購經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象還可以理解為制度不健全,如今在2007年“24號文”出臺后、強力抓住房保障的情況下,各地依然不時曝出關(guān)于經(jīng)濟適用房的種種丑聞,只能證明,這一產(chǎn)品確實先天不足。
接下來再談廉租房。今年上半年全國已開工建設(shè)廉租房105萬套,占今年建設(shè)計劃的59%?!?000億安居工程”原本計劃未來三年新建廉租房200萬套,今年5月出臺的《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》,三年內(nèi)新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶,并且將指標細化落實到各省市。由此看來,與經(jīng)濟適用房相比,廉租房的指標大幅提高,且分派到各省市,作為考核任務(wù)強行推進。
強化廉租房、弱化經(jīng)濟適用房,一直是筆者的主張,以可以動態(tài)調(diào)配資源的租賃房滿足低收入群體的住房需求,遠優(yōu)于分配后即產(chǎn)權(quán)固化的經(jīng)濟適用房。從福利經(jīng)濟學(xué)上講,給低收入者貨幣補貼的效率遠高于補貼實物,由此可以避免權(quán)貴“搭便車”。而且,政府手中可以掌握一批存量住宅,根據(jù)居民收入情況及社會發(fā)展的變化,不斷把有限資源調(diào)配給較需要的家庭。我國不可能像新加坡那樣給90%以上的居民分配組屋,合適的榜樣是德國、美國、法國,住房保障的主干應(yīng)是公共租賃房政策。
廉租房的新建數(shù)據(jù)讓人激動,水面下卻隱藏著一頭“怪獸”。近日有媒體報道,福建、甘肅、河南等一些中西部地區(qū)為緩解廉租房配套資金短缺問題欲出售廉租房,實行“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策。如果地方群起出售廉租房,那么新建量即使達標,又有何用?窮人總歸會源源不斷地產(chǎn)生,廉租房的本意是讓那些較窮困的人受益,其中部分家庭收入增加后理應(yīng)退出,把房子讓給新的低收入。
況且,這其中還有一個社會公平問題。當前,在各大城市中,存在一批寧可吃著低保,天天打牌,也不愿做力所能及工作的群體,這是對勤勞的非低保群體的不公。同理,如果讓較低收入群體都擁有高價值的房產(chǎn),那么這筆巨大的財富未免來得太容易,要知道還有大量低收入、中等偏低收入群體同樣購不起房。如果各地執(zhí)意出售廉租房,確實緩解了政府眼下的資金壓力,卻極大傷害了社會公平與經(jīng)濟效率。
政府果真沒錢建廉租房嗎?許多發(fā)達國家,政府在廉租房上的投資,一般占財政總支出3%—6%,而我國2007年只有不足0.3%,2008年雖然迅猛增至354億元,還是只有區(qū)區(qū)0.56%。按計劃,2009年將繼續(xù)加大對財政困難地區(qū)廉租住房保障補助力度,西部地區(qū)400元/平方米,中部地區(qū)300元/平方米。筆者認為的支持力度可更大些。
而地方政府,在當前實體經(jīng)濟尚未全面回暖、財稅收入偏少的情況下,確實在投資廉租房上存在困難;然而,更重要的是,地方政府真的在財政支出結(jié)構(gòu)上向廉租房傾斜了嗎?能否在“門面工程”、“政績工程”、工業(yè)項目重復(fù)建設(shè)上少花點錢?再者說來,按規(guī)定,土地出讓凈收益用于廉租住房保障的比例不低于10%,部分地方政府完全可以將其大幅提高至20%—30%,把用于出售的廉租房用地賣給開發(fā)商建商品住宅,再用這些土地出讓金建設(shè)非售型廉租房,不是更能調(diào)和保障與市場矛盾,兼顧短期與長期利益嗎?
在高房價的歷史背景下,做好住房保障,是政府必須要做的考題。為此,各級政府已在黑暗中摸索了好幾年,可依目前情形,全面完成未來三年住障目標的可能性幾乎為零。如果能積極的面對新問題,及時調(diào)整、優(yōu)化思路、體制、機制,亡羊補牢,還未晚。
(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)
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