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土地流標(biāo)緊急調(diào)整供地計(jì)劃 上海土地財(cái)政面臨大考

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 588 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

根據(jù)上海市房地局官方公開資料初步統(tǒng)計(jì),2008年上半年,通過公開招拍掛渠道上海共出讓土地821.8334萬平方米,土地出讓收入共576082萬元。而過去5年,上海每年公開招拍掛出讓的土地收入平均接近300億元。

“在土地公開出讓比例進(jìn)一步提高的今年,上半年上海土地出讓收入僅僅完成過往5年平均值的約1/5,下半年的壓力可想而知?!庇胁辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士坦言。

雪上加霜。近兩年上海土地出讓的標(biāo)志性區(qū)域——長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū),頭幅推出的住宅地塊7C北塊熱地,近日慘遭無人報(bào)名競購而流標(biāo)。

上海市社科院曾發(fā)布專題報(bào)告稱,上海市的財(cái)政收入中,有25%來自房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè),包括土地出讓收益、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅和所得稅等。近5年,上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所產(chǎn)生的稅金(營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等)相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的15%。如加上各種規(guī)費(fèi)等,房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的35%左右。

流標(biāo)打亂供地計(jì)劃

9月10日,長風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長嵇啟春在電話中向本報(bào)記者坦言,包括7C北塊在內(nèi),長風(fēng)今年原計(jì)劃共推出3幅宅地,但現(xiàn)在看來,需要調(diào)整出讓計(jì)劃。

長風(fēng)地區(qū)土地出讓是先商務(wù)后住宅。據(jù)了解,根據(jù)長風(fēng)地區(qū)土地出讓方的原計(jì)劃,今年將推出3幅商務(wù)3幅住宅共6幅土地,總體上商務(wù)地塊先于住宅地塊。此前,3幅商務(wù)地塊已經(jīng)順利入市,而此次的7C地塊則是3幅宅地中的幅,接下來,還有2幅宅地推出。

嵇啟春說,今年的3幅商務(wù)用地是整個(gè)生態(tài)商務(wù)區(qū)的較后幾塊該類用地,而今年計(jì)劃推出的3幅宅地則是批住宅用地,整個(gè)商務(wù)區(qū)共有10幅宅地計(jì)劃供應(yīng)?!皬慕衲甑男蝿菘?,住宅地塊是錯過了入市的較佳時(shí)機(jī)?!憋鷨⒋和嘎缎┰S無奈,“現(xiàn)在看來,可能需要調(diào)整剛剛開始的宅地供應(yīng)計(jì)劃?!?p>長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的推地遭遇只是今年上海土地市場低迷的縮影。

上海一些區(qū)縣政府已開始微調(diào)土地出讓策略,尤其是宅地出讓價(jià)格。位于寶山顧村的一幅宅地前不久出讓,土地樓板價(jià)約3250元/平方米,而地段相仿的寶山羅店新鎮(zhèn)A2-2地塊此前成交樓板價(jià)格為4256元/平方米,目前此類區(qū)域商品住宅成交均價(jià)在萬元上下。

住房保障成敗系于土地財(cái)政?

土地收益對整體財(cái)政收入的重要性不言而喻。某種程度上,市場不理想,反而更加刺激出讓方轉(zhuǎn)變思路,加大推地力度。

9月11日,上海老牌經(jīng)濟(jì)園區(qū)——虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)多年沉寂后再次啟動新一輪土地出讓,正式公開推介3幅園區(qū)土地。據(jù)了解,該園區(qū)規(guī)劃總面積為5.14平方公里,位于長寧區(qū)西北部,瀕臨蘇州河,毗鄰虹橋國際機(jī)場,是上海市長寧區(qū)實(shí)施21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)之一。

對于這個(gè)關(guān)系長寧區(qū)整體區(qū)域發(fā)展和財(cái)政收入的重要園區(qū),政府主導(dǎo)方選擇在此時(shí)推地入市,頗為業(yè)內(nèi)關(guān)注。

根據(jù)上海市官方公布的自2003年開始的國有土地使用權(quán)公開出讓資料,上海每年僅這部分公開出讓的土地收入就相當(dāng)巨大,每年少則上百億,多則超過500億元。

據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì),2003年-2008年上半年,上海市公開出讓各類土地總面積和出讓金總額分別為:2003年1632.13萬平方米,共2230144萬元;2004年500.30萬平方米,共1200883萬元;2005年707.45萬平方米,共2582048萬元;2006年713.08萬平方米,共2522694萬元;2007年2022.83萬平方米,共6080862萬元;2008年至今821.8334萬平方米,共576082萬元。

據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于主要年份財(cái)政收支數(shù)據(jù),2000年、2004年、2005年,上海全市的財(cái)政收入分別為282.15億元、709.05億元、880.58億元??梢园l(fā)現(xiàn),僅公開出讓的土地收入,在地方財(cái)政中扮演了重要角色。

值得注意的是,根據(jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008-2012年)》,上海市未來5年要建設(shè)2000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房,到2012年,累計(jì)享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭達(dá)到30萬戶。土地收益是保證保障性住房建設(shè)的重要資金來源。但市場低迷,承擔(dān)巨大“財(cái)政任務(wù)”的土地出讓已經(jīng)面臨巨大挑戰(zhàn)。

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