已購(gòu)限價(jià)房5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓限制

根據(jù)《辦法》規(guī)定，在上市交易方面，已購(gòu)限價(jià)商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的由政府回購(gòu)。取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年，轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例，交納土地收益等價(jià)款，目前該比例定為35%。

■專家評(píng)論

因?yàn)橄迌r(jià)房是以解決中低收入家庭住房困難、改善民生為前提的，所以政策中規(guī)定已購(gòu)的限價(jià)房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。雖然限價(jià)房的價(jià)格較為便宜，但購(gòu)房者也應(yīng)該注意其出售時(shí)的問題。

■變通選擇

目前來看，在二手房市場(chǎng)中存有大量滿5年的已購(gòu)公房和二手商品房，這些房屋再上市出售時(shí)是無稅的，不受5年內(nèi)的限制。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，限價(jià)房實(shí)施分檔次限制。即：二人及二人以下戶配售一套一居室，子女年滿10周歲的異性單親家庭配售兩居室；三人戶配售一套兩居室；四人及四人以上戶配售一套三居室；騰退原住房的，按標(biāo)準(zhǔn)配售；不騰退的，降檔配售標(biāo)準(zhǔn)。

限價(jià)房分檔次的限制

從限價(jià)房的優(yōu)勢(shì)來看，其一，市場(chǎng)價(jià)格低于同一地段其他房屋價(jià)格。其二，因?yàn)橄迌r(jià)房是新房，貸款時(shí)按照房屋總價(jià)值進(jìn)行貸款即可，無須像二手房那樣先行評(píng)估。限價(jià)房?jī)?yōu)勢(shì)突出自然成為老百姓購(gòu)房的精神“寄托”，但是限價(jià)房的分檔次限制卻使得部分符合購(gòu)購(gòu)限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)卻需要置業(yè)升級(jí)的家庭“望塵莫及”。

■專家評(píng)論

專家認(rèn)為，政府之所以嚴(yán)格控制限價(jià)房的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，是希望本著公平、公正、公開的原則，將限價(jià)房真正分配到符合條件、確有需求的家庭中。對(duì)于那些受限價(jià)房申購(gòu)限制的購(gòu)房者來說，除了限價(jià)房之外還可以通過二手房市場(chǎng)解決基本居住需求。因?yàn)橘?gòu)購(gòu)二手房不受限價(jià)房的分檔次限制，只要自身經(jīng)濟(jì)能力許可，購(gòu)購(gòu)二居、三居甚至多居室的房屋都可以。另外，在貸款時(shí)借款人也可以根據(jù)自身?xiàng)l件選擇合適的貸款品種與貸款方式，還可以通過專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)幫助借款人制訂貸款、理財(cái)方案，做到貸款購(gòu)房“萬無一失”。

■變通選擇

一般情況下，滿5年的二手房在做貸款時(shí)銀行批貸、放款也會(huì)相應(yīng)快些。

限價(jià)房出臺(tái)固然很好，比如單身申請(qǐng)人年滿30歲的也可以申購(gòu)，對(duì)于老人、家中患有重病的以及軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)等在政策中也都有優(yōu)先配的條款體現(xiàn)，這也是保障性住房的一大突破性改變。但是，由于限價(jià)房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能夠申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)的，所以購(gòu)房者不如將眼光放的更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，通過變通選擇如二手房、新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等也能夠解決購(gòu)房者的基本購(gòu)購(gòu)需求。

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根據(jù)《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》，天津的限價(jià)房銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，在綜合考慮土地整理成本、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝成本、配套成本、項(xiàng)目管理費(fèi)用和利潤(rùn)等因素基礎(chǔ)上測(cè)定限價(jià)房銷售價(jià)格，原則上比測(cè)定銷售價(jià)格前3個(gè)月內(nèi)周邊或同地區(qū)普通商品住房?jī)r(jià)格低20%左右。

同時(shí)，限價(jià)房均為中小戶型，單套面積控制在90平方米以下。其中，一居室50平方米左右，兩居室70平方米左右，且一居室、兩居室住房套數(shù)占住房總套數(shù)的比例不低于70%。

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