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購購限價房和二手房孰優(yōu)孰劣
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 645 次
可選擇量:限價房少,基本無選擇空間;二手房多,可選擇大
根據(jù)北京限價房的供應(yīng)量計劃來看,未來三年的供應(yīng)量在1000萬平米,如果按照平均每套80平米計算,可供應(yīng)的套數(shù)也僅為12.5萬套,也就是說在未來3年較多可以解決12.5萬戶的中等收入家庭住房問題。雖然目前對于北京中等收入者的具體數(shù)量沒有完全的統(tǒng)計,但是,根據(jù)北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2005年北京的家庭總戶數(shù)是451萬戶,并且每年還以1%左右的速度遞增,也就是每年的新增戶數(shù)就應(yīng)該在4-5萬戶左右。這就意味著,即使從政策層面把中等收入人群都涵蓋到限價房的供應(yīng)對象當(dāng)中,但是,相比北京中等收入人群的龐大數(shù)量,限價房的供應(yīng)量還是“杯水車薪”,如果中等收入人群都寄希望以此解決自己的住房問題,在現(xiàn)階段還是不太現(xiàn)實,并且,從限價房的銷售方式來看,即使通過了相關(guān)部門的購購資格審核,但是,較終的購購認(rèn)定還需要通過“搖號”的方式產(chǎn)生。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,正是基于這兩點,中等收入人群在購購限價房時,從總量上來說,購房者已經(jīng)沒有選擇空間的,并且也正是受到供應(yīng)總量相對不充裕的影響,購房者也不可能有自主的選擇空間,只能是“搖到哪購到哪”。但是,相比較而言,二手房的選擇空間就要相對更大,目前北京存量房總量為400多萬套,購房者完全有一定的自主選擇空間。
地理位置:限價房相對處于邊緣,二手房卻覆蓋于各個地段
從限價房和二手房的地理位置對比來看,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,二手房的優(yōu)勢也要明顯強于限價房。從目前北京已經(jīng)公布的限價房地塊來看,有海淀的西三旗、朝陽的常營、豐臺的花鄉(xiāng)和紀(jì)家廟、石景山的金頂街、通州的半壁店等區(qū)域,這些區(qū)域基本都是處于四環(huán)、五環(huán)之外,地理位置相對處于邊緣地段。即使豐臺的花鄉(xiāng)和紀(jì)家廟是四環(huán)內(nèi),但都屬于南城,發(fā)展還不是很完善。因此,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,即使從交通角度來看,限價房并不存在明顯的劣勢,但是,從區(qū)域的整體配套環(huán)境來看,還是存在一定的資源劣勢。比如醫(yī)療環(huán)境、教育資源、大型商場等等都還需要進一步改善,很明顯,對于一些現(xiàn)階段有特殊家庭需求的中等收入者來說,如孩子需要上學(xué)、父母需要照顧等等,限價房在這些方面目前還不能滿足。相反,對于二手房來說,擁有明顯的地段優(yōu)勢和各項稀缺資源優(yōu)勢,比如中關(guān)村區(qū)域的二手房擁有獨特的教育資源優(yōu)勢,CBD、金融街等區(qū)域二手房擁有豐富的商業(yè)資源優(yōu)勢,東城和西城二手房又享有獨特的老北京文化,這些都是現(xiàn)階段限價房所不能匹敵的。因此,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,二手房的地段優(yōu)勢要明顯強于限價房。
滿足居住需求度:限價房相對較低,二手房可以滿足低、中、高三類
由于限價房受到了戶型的限制,1居室面積在60平米以下,2居室面積在75平米以下,使得限價房更多地可以滿足消費者的基本居住需求之外,在一定程度上是不能滿足中等收入者對居住舒適度的追求;但是,二手房的存量充裕,供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較豐富,既有一些小戶型的房產(chǎn),也有一些中大戶型的房產(chǎn),可以滿足不同購房人群的居住需求。因此,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,從限價房和二手房所能給中等收入者滿足的居住需求度來看,限價房相對比較單一,僅可以滿足基本的居?。坏?,二手房除了可以滿足那些基本居住的低需求之外,也可以滿足那些追求居住舒適度人群的中、高端住房要求。
處置方式:限價房的限制較多并存政策風(fēng)險,二手房相對比較靈活、自由
在此次出臺的《征求意見稿》中,對于限價房的轉(zhuǎn)讓交易進行了一些明確的限制,一個是對于上市交易的時間做了規(guī)定,需要滿5年才能按市場價出售,未滿5年由政府回購;另一個是對于購購后是否能夠出租或者用于其它功能還存在一定的“政策風(fēng)險”。因此,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,限價房的處置方式受到的限制較多并且還存在不確定風(fēng)險;相比較而言,二手房的處置方式就比較靈活和自由,消費者在購購?fù)曛螅瓤梢园词袌鰞r出租,也可以隨時按市場價出售,并且對于購購者也沒有資格的限制。
因此,“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為,雖然按照當(dāng)前北京初步擬定的限價房出售價格來看,相比周邊的新房或者二手房至少低出30%以上,在價格上具備明顯的“競爭”優(yōu)勢;但是,這種價格的“競爭”優(yōu)勢并不能全部惠及到所有的中等收入購房者,而且對于不同階段的中等收入購房需求,限價房還不能完成滿足。而二手房和新房雖然在現(xiàn)價段處于價格競爭的相對劣勢,但是,綜合考慮房屋的可選擇量、區(qū)位、居住舒適度、未來處置等要素,二手房和新房具備綜合的“競爭力”,特別是在未來消費者生活水平進一步提升的情況下,居住的多樣性需求將會更加體現(xiàn)。到底選擇二手房還是限價房?不同需求的人群應(yīng)該是不一樣的計劃,但是,“鏈家地產(chǎn)”提醒一點,限價房雖好,不過,這是眾人“擠”過橋,還需要提前考慮周全。
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