可選擇量：限價房少，基本無選擇空間；二手房多，可選擇大

　　根據(jù)北京限價房的供應(yīng)量計劃來看，未來三年的供應(yīng)量在1000萬平米，如果按照平均每套80平米計算，可供應(yīng)的套數(shù)也僅為12.5萬套，也就是說在未來3年較多可以解決12.5萬戶的中等收入家庭住房問題。雖然目前對于北京中等收入者的具體數(shù)量沒有完全的統(tǒng)計，但是，根據(jù)北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2005年北京的家庭總戶數(shù)是451萬戶，并且每年還以1%左右的速度遞增，也就是每年的新增戶數(shù)就應(yīng)該在4-5萬戶左右。這就意味著，即使從政策層面把中等收入人群都涵蓋到限價房的供應(yīng)對象當(dāng)中，但是，相比北京中等收入人群的龐大數(shù)量，限價房的供應(yīng)量還是“杯水車薪”，如果中等收入人群都寄希望以此解決自己的住房問題，在現(xiàn)階段還是不太現(xiàn)實，并且，從限價房的銷售方式來看，即使通過了相關(guān)部門的購購資格審核，但是，較終的購購認(rèn)定還需要通過“搖號”的方式產(chǎn)生。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，正是基于這兩點，中等收入人群在購購限價房時，從總量上來說，購房者已經(jīng)沒有選擇空間的，并且也正是受到供應(yīng)總量相對不充裕的影響，購房者也不可能有自主的選擇空間，只能是“搖到哪購到哪”。但是，相比較而言，二手房的選擇空間就要相對更大，目前北京存量房總量為400多萬套，購房者完全有一定的自主選擇空間。

　　地理位置：限價房相對處于邊緣，二手房卻覆蓋于各個地段

　　從限價房和二手房的地理位置對比來看，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，二手房的優(yōu)勢也要明顯強于限價房。從目前北京已經(jīng)公布的限價房地塊來看，有海淀的西三旗、朝陽的常營、豐臺的花鄉(xiāng)和紀(jì)家廟、石景山的金頂街、通州的半壁店等區(qū)域，這些區(qū)域基本都是處于四環(huán)、五環(huán)之外，地理位置相對處于邊緣地段。即使豐臺的花鄉(xiāng)和紀(jì)家廟是四環(huán)內(nèi)，但都屬于南城，發(fā)展還不是很完善。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，即使從交通角度來看，限價房并不存在明顯的劣勢，但是，從區(qū)域的整體配套環(huán)境來看，還是存在一定的資源劣勢。比如醫(yī)療環(huán)境、教育資源、大型商場等等都還需要進一步改善，很明顯，對于一些現(xiàn)階段有特殊家庭需求的中等收入者來說，如孩子需要上學(xué)、父母需要照顧等等，限價房在這些方面目前還不能滿足。相反，對于二手房來說，擁有明顯的地段優(yōu)勢和各項稀缺資源優(yōu)勢，比如中關(guān)村區(qū)域的二手房擁有獨特的教育資源優(yōu)勢，CBD、金融街等區(qū)域二手房擁有豐富的商業(yè)資源優(yōu)勢，東城和西城二手房又享有獨特的老北京文化，這些都是現(xiàn)階段限價房所不能匹敵的。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，二手房的地段優(yōu)勢要明顯強于限價房。

　　滿足居住需求度：限價房相對較低，二手房可以滿足低、中、高三類

　　由于限價房受到了戶型的限制，1居室面積在60平米以下，2居室面積在75平米以下，使得限價房更多地可以滿足消費者的基本居住需求之外，在一定程度上是不能滿足中等收入者對居住舒適度的追求；但是，二手房的存量充裕，供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較豐富，既有一些小戶型的房產(chǎn)，也有一些中大戶型的房產(chǎn)，可以滿足不同購房人群的居住需求。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，從限價房和二手房所能給中等收入者滿足的居住需求度來看，限價房相對比較單一，僅可以滿足基本的居?。坏?，二手房除了可以滿足那些基本居住的低需求之外，也可以滿足那些追求居住舒適度人群的中、高端住房要求。

　　處置方式：限價房的限制較多并存政策風(fēng)險，二手房相對比較靈活、自由

　　在此次出臺的《征求意見稿》中，對于限價房的轉(zhuǎn)讓交易進行了一些明確的限制，一個是對于上市交易的時間做了規(guī)定，需要滿5年才能按市場價出售，未滿5年由政府回購；另一個是對于購購后是否能夠出租或者用于其它功能還存在一定的“政策風(fēng)險”。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，限價房的處置方式受到的限制較多并且還存在不確定風(fēng)險；相比較而言，二手房的處置方式就比較靈活和自由，消費者在購購?fù)曛螅瓤梢园词袌鰞r出租，也可以隨時按市場價出售，并且對于購購者也沒有資格的限制。

　　因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，雖然按照當(dāng)前北京初步擬定的限價房出售價格來看，相比周邊的新房或者二手房至少低出30%以上，在價格上具備明顯的“競爭”優(yōu)勢；但是，這種價格的“競爭”優(yōu)勢并不能全部惠及到所有的中等收入購房者，而且對于不同階段的中等收入購房需求，限價房還不能完成滿足。而二手房和新房雖然在現(xiàn)價段處于價格競爭的相對劣勢，但是，綜合考慮房屋的可選擇量、區(qū)位、居住舒適度、未來處置等要素，二手房和新房具備綜合的“競爭力”，特別是在未來消費者生活水平進一步提升的情況下，居住的多樣性需求將會更加體現(xiàn)。到底選擇二手房還是限價房？不同需求的人群應(yīng)該是不一樣的計劃，但是，“鏈家地產(chǎn)”提醒一點，限價房雖好，不過，這是眾人“擠”過橋，還需要提前考慮周全。

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