限購(gòu)政策效果逐漸顯現(xiàn)，多數(shù)城市成交量大幅下滑。從3月開始一些大型開發(fā)商刻意放緩拿地節(jié)奏，以控制較好的資金鏈應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。盡管市場(chǎng)普遍認(rèn)為銀行全面停止房地產(chǎn)開發(fā)信貸的可能性幾乎為零，不過，信貸收緊卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　新盤普遍低價(jià)上市

　　上周中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，樓市成交量下滑的城市超6成，12個(gè)城市跌幅在30%以上，4個(gè)城市成交量跌幅過50%。其中，?？诔山涣康?，達(dá)76.62%。

　　成交量的持續(xù)低迷增加了開發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力。進(jìn)入3月后，北京、上海等一線城市部分項(xiàng)目已開始悄然降價(jià)，新推樓盤普遍降低預(yù)期、低價(jià)上市，而在售樓盤為了加快銷售速度，也紛紛以9折甚至低于9折的優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。在上海，中海地產(chǎn)旗下的御景熙岸低價(jià)開盤，市場(chǎng)預(yù)計(jì)該盤合理預(yù)期售價(jià)至少應(yīng)該在2.5萬元/平方米左右，但該案較終以2萬元/平方米的均價(jià)推出，意味著實(shí)際讓利空間達(dá)20%。在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目3月4日開盤，均價(jià)約為2.1萬元/平方米，較上一期2.5萬元/平方米的均價(jià)起碼降了4000元/平方米。而布局全國(guó)的恒大地產(chǎn)更是傳出了即將在成都、合肥、南昌等城市針對(duì)頭次置業(yè)者推出8.5折優(yōu)惠的消息。

　　開發(fā)商放緩拿地

　　不僅是降價(jià)銷售，為了應(yīng)對(duì)調(diào)控政策給樓市帶來的低迷，開發(fā)商已開始放緩拿地、囤糧過冬。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。

　　以萬科為例，其2月新增項(xiàng)目?jī)H為3個(gè)，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平米，公司應(yīng)承擔(dān)地價(jià)款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地步伐的還包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭公司，考慮到短期銷售量將維持在較低水平，高速拿地將產(chǎn)生較大資金壓力，并且在市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整之前，目前大規(guī)模拿地也存在一定成本風(fēng)險(xiǎn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)未來存在繼續(xù)放緩拿地的可能。

　　國(guó)泰君安分析師張偉明表示，近期開發(fā)商降價(jià)及放緩購(gòu)地的速度均超過市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)這一形勢(shì)將在3月得到繼續(xù)，房?jī)r(jià)的下滑速度或?qū)⑹够久娴墓拯c(diǎn)早于預(yù)期到來。

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　　現(xiàn)金流大幅下降

　　隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)運(yùn)行，從銀行獲得開發(fā)貸款變得更加困難，在地產(chǎn)界打拼的商人們正在為 “從哪里弄到錢”這個(gè)問題發(fā)愁。盡管市場(chǎng)普遍認(rèn)為銀行全面停止房地產(chǎn)開發(fā)信貸的可能性幾乎為零，不過，信貸收緊卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　3月4日，媒體引用全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)工商銀行行長(zhǎng)楊凱生的話報(bào)道稱，工行要增加對(duì)中小企業(yè)的貸款，同時(shí)在規(guī)模上收縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)，以調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。

　　一位國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴記者：“目前銀行對(duì)大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)客戶加強(qiáng)了房貸審核力度，而中小型開發(fā)商就很難貸款。而且貸款利率提高之后，很多中小企業(yè)已經(jīng)貸不起款。 ”這位財(cái)務(wù)經(jīng)理進(jìn)一步表示，房貸審核主要包括申請(qǐng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、近幾年的審計(jì)報(bào)告還有企業(yè)整體的項(xiàng)目情況，以及對(duì)企業(yè)未來現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)。 “在建面積、銷售面積、結(jié)轉(zhuǎn)收入、土地儲(chǔ)備、未來的土地儲(chǔ)備獲取計(jì)劃等，這些都在銀行審查范圍內(nèi)。較關(guān)鍵的是看公司的現(xiàn)金流和擔(dān)保人以及抵押物等。 ”

　　銀行捂緊了口袋，開發(fā)商就必須從其他渠道獲取資金，這其中便包括私募和信托。但是，這兩項(xiàng)融資成本都明顯高于銀行信貸成本。一位曾經(jīng)從事房地產(chǎn)私募融資和信托融資的房地產(chǎn)業(yè)人士告訴記者：“信托募集資金不能用來購(gòu)購(gòu)?fù)恋?，且成本要比銀行平均融資成本高3倍。私募則更高，利滾利算下來大約是25倍。 ”原本被開發(fā)商不屑一顧的高成本融資渠道如今或許會(huì)成為他們的救命稻草。

　　在各地限購(gòu)措施的影響下，銷售資金回籠遇阻也讓房企措手不及。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京期房住宅成交量為 2925套，比1月份的9000多套下降了7成左右。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)為1812套，環(huán)比下降95%，同比下降31%。 “這幾乎是較為迅速的一次交易量壓制。”上述國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理如此評(píng)價(jià)。他說：“成交量降低直接拖累了房地產(chǎn)公司的銷售資金回籠速度。如果這樣的情況持續(xù)下去，即便是降價(jià)，可能銷售量也不會(huì)有明顯升高。”
 

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