目前業(yè)主并沒有拿到房產(chǎn)證（今年8月才會(huì)批下來），我們是通過中介交易的簽訂三方合同的，簽訂的合同上有一條即房子產(chǎn)權(quán)方面有問題的話，必須退款或賠償。中介行在本地可以排前三的大中介，資質(zhì)沒有問題，跟我們辦理手續(xù)的中介我也查了他的資格證，也沒問題。1、那么這樣是否可以確保到時(shí)有房子產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)我可以得到退款或賠償？2、或者說我還有沒有交了頭期拿不到房產(chǎn)證又得不到退款的風(fēng)險(xiǎn)？3、我是否還需要去查詢賣方的產(chǎn)權(quán)證明（我手頭只有賣方貸款抵押合同復(fù)印件，賣方說購(gòu)房合同抵押在銀行）4、如果要查詢，如果查詢，憑什么證明去房產(chǎn)查詢？

問題補(bǔ)充： 現(xiàn)在我只交了定金和簽訂三方合同，還沒有交頭期。我的意思是在此情況下我還是否需要查驗(yàn)?zāi)男┳C明以確保自己的權(quán)益得到保障。按樓下所說，對(duì)方提供了貸款抵押合同，說明銀行已經(jīng)查驗(yàn)過他們的產(chǎn)權(quán)資質(zhì)了，但抵押合同上只有一個(gè)人的名字，那好象也不能說明他對(duì)房子擁有完全產(chǎn)權(quán)（有沒可能是夫妻方共有房產(chǎn)，但抵押合同只需要一個(gè)人辦理就可以了）？

較佳答案 頭先回答你的問題：1、有這一條款，基本可以確保產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛時(shí)你可以得到補(bǔ)償，但是，較好在協(xié)議中就補(bǔ)償?shù)木唧w條款做出約定。2、可以排除這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，但是如果你沒在三方合同里約定違約后的賠償或退款問題，屆時(shí)可能你會(huì)得到退款，但是你的一些損失（比如時(shí)間、精神等）未必能得到補(bǔ)償。3、一般通過合法中介辦理二手房交易手續(xù)，中介有責(zé)任有義務(wù)告知你房子的產(chǎn)權(quán)狀況，一般而言不用你去操心，他們查詢起來更專業(yè)，因?yàn)槿绻麑脮r(shí)房子有問題出現(xiàn)糾紛，對(duì)他們也是不利的。但是，作為購(gòu)房人，較好還是查清楚房子的完全產(chǎn)權(quán)狀況，這樣不是更放心？4、你應(yīng)該要求中介或賣家告訴你購(gòu)房合同號(hào)，憑借購(gòu)房合同號(hào)可以去房管局網(wǎng)站或親臨大廳查詢。5、你補(bǔ)充的提問。對(duì)方有抵押貸款合同，只能在某種程度上說明產(chǎn)權(quán)問題，但抵押合同卻不是產(chǎn)權(quán)的直接證明。一般而言，抵押貸款合同上只有一個(gè)人的名字，并不能說明這個(gè)人有完全產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槿绻嵌嗳斯灿挟a(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)所有人向銀行出同意抵押證明，那么抵押合同上就未必要寫上所有產(chǎn)權(quán)人的名字。較后，從網(wǎng)上拷貝點(diǎn)東西給你參考參考，如下：1.交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方出售房屋；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋等，這些情況都需要仔細(xì)辨別。 2.交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。 3.交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。 4.交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。 5.產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)購(gòu)二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，購(gòu)賣雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地局才會(huì)核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。 識(shí)別中介： 1、看看中介是不是有資質(zhì)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)需要專項(xiàng)審批的。 2、看看中介的實(shí)力，是不是注重品牌，人員素質(zhì)如何，專業(yè)知識(shí)如何，因?yàn)槿藛T水平?jīng)Q定了他們是否可以給你找到合適滿意的房源。同時(shí)了解一下這個(gè)中介獲得的相關(guān)榮譽(yù)。 3、看中介的廣告，版面比較大的一般來說實(shí)力也比較強(qiáng)，信息量比較大。 4、這個(gè)中介是否進(jìn)行“現(xiàn)金收購(gòu)”業(yè)務(wù)，如果中介花重金收購(gòu)的房屋，不賺取差價(jià)的可能幾乎沒有。 5、中介在進(jìn)行交易的時(shí)候是不是允許見到業(yè)主，交易過程是不是透明，有些賺取差價(jià)的中介總是處處回避業(yè)主，生怕客戶和業(yè)主談到價(jià)格問題。 6、簽訂合同時(shí)是不是簽訂《三方協(xié)議》或是《居間合同》，就是說是不是在中介、客戶和業(yè)主共同參與的情況下訂立的合同 可以先到房管局查，然后再交定金，這樣較安全。另外，在交易時(shí)你要按照下列操作： 二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段： 1、購(gòu)賣雙方建立信息溝通渠道，購(gòu)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，購(gòu)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房購(gòu)賣的必經(jīng)程序），購(gòu)賣雙方簽訂房屋購(gòu)賣合同（或稱房屋購(gòu)賣契約）。購(gòu)賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋購(gòu)賣合同。 3、購(gòu)賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。購(gòu)賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)購(gòu)對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移到發(fā)證部門，購(gòu)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 7、對(duì)貸款的購(gòu)受人來說在與賣方簽訂完房屋購(gòu)賣合同后由購(gòu)賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核購(gòu)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定購(gòu)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)購(gòu)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，購(gòu)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、購(gòu)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋購(gòu)賣合同全部履行完畢。

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