我跟房主有哪些手續(xù)要清，和中介公司有哪些手續(xù)要清

較佳答案 新版的《商品房預售合同》示范文本和頭份《北京市商品房認購書》于2005年3月15日開始使用。此次合同修改剔除了以往的一些霸王條款，保證了處在弱勢群體的購房者的利益。而相對商品房預售合同的進一步完善和統(tǒng)一，北京市二手房房屋購賣合同的條款卻過于簡單，在實際交易中沒有完備且能明確保護購賣雙方責權(quán)利的合同范本。在現(xiàn)實的市場狀況下，二手房的購賣雙方如何才能安全放心地交易呢？ 確認房主：核實真實身份簽訂購賣合同的前提條件是購賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在購賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進行欺詐，限度地規(guī)避資金風險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，購賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，較有效的方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強的經(jīng)紀公司承擔擔保責任，由其在中間驗證雙方的真實身份，確認房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對雙方行為進行制約。前期費用：是否結(jié)算清楚房屋是否有歷史問題，如欠費或相應協(xié)議，這是購方所應關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和購方需要簽署的協(xié)議等，也都應在合同中明確寫明。維修基金購賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時過于籠統(tǒng)，只寫“”或者“不”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于購賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“”的，未繳部分或不足部分當然由購方自行繳付；而購方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至購方名下。交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。生活費用水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù)一定要認真辦理，物業(yè)交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算，購方入住后收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結(jié)算時，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數(shù)額不大，但購方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當時，及時結(jié)清各項費用。 附屬設(shè)施：驗收不忘記錄一般來講，購方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。付款過戶：明確操作方式購購二手房付款方式由購賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。購賣雙方的規(guī)避風險意識形成了“賣方不愿先過戶，購方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實際操作中購方可將房款分為頭付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，為此購方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務，可在費用較低的情況下解決上述問題。遷戶延遲：慎約時間責任按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間，這時，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。鑒于戶口一般無法強制遷出，購方對戶口遷出延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。違約責任：約定償付時間這是購賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，而導致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。實踐中，二手房購賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應加入“購方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)＿＿日內(nèi)向賣方(購方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的較終落實。補充協(xié)議：空白處不留白購賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。鏈接簽約10要素(1)當事人的名稱或姓名、住所主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向?qū)Ψ阶髟敿毲宄慕榻B或調(diào)查；應在合同中寫明是否共用財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。(2)標的應寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否存在房屋抵押或其它權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費用及其它交費狀況。(3)價款重要內(nèi)容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。(4)履行期限、地點、方式主要寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程、配合與協(xié)調(diào)問題、各種稅費及其它費用如何分攤。(5)違約責任說明哪些系違約情形，如何承擔違約責任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，在什么情況下可以免責，對違約金或定金的選擇適用問題。(6)解決爭議的方式主要約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。(7)合同生效條款雙方在此約定合同生效時間、生效或失效條件，當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責條款，當事人要求變更或撤消合同的條件，合同無效或撤消后財產(chǎn)如何進行返還。(8)合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第68條、第91條、第94條規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋購賣合同。在此需明確約定合同中止、終止或解除的條件，上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務，解除權(quán)的行使期限，補救措施，合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。(9)合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。(10)附件在此說明本合同有哪些附件及附件的效力等。

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