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房主出國慎與中介私自交易
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 680 次
問:我通過中介看好一套房子,但是房主出國了。中介說,房主出國前將房子公證給中介了。我想知道,這種情況下我購購此套房產(chǎn),可否正常辦理過戶手續(xù)?需要注意哪些方面?
答:通俗地講,誰有房產(chǎn)證誰就是房屋的主人,雖然房子經(jīng)過公證給了中介,但中介并不享有房屋的所有權(quán),如果想擁有房屋的所有權(quán),必須和房主通過正當(dāng)法律途徑辦理過戶手續(xù)。
房屋不過戶對購方而言風(fēng)險比較大,從法律上講,賣方可能會一房多賣或是將該房另行抵押。如果你確實想購購該房,建議房款不要一次性付清,否則你對對方完全沒有約束力。另外,在協(xié)議中對于對方不配合你過戶的違約金也要定高一些。在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中,購賣雙方一旦發(fā)生糾紛,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù),購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售,購方人的利益將無法保證。
面積誤差超3%部分由賣主承擔(dān)
問:我購了一套80.24平米的房子,但交付的房子評估后面積達(dá)到85.25平米,開發(fā)商要求我補(bǔ)交差額,但這差距大于規(guī)定的3%,而之前我們只簽了一個臨時合同,上面約定按實際平數(shù)多退少補(bǔ)。請問這個問題該怎么解決,是全額補(bǔ)錢,還是按3%的交?
答:根據(jù)處理商品房面積差異的司法解釋:(一)面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,購受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比完全值超出3%,購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人按照約定的價格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸購受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還購受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。
盡量和開發(fā)商協(xié)商解決,必要時你可以通過訴訟途徑來解決。 未辦驗收手續(xù)不算交付使用
問:幾個月前,開發(fā)商發(fā)出了交房通知,我準(zhǔn)時去驗房但發(fā)現(xiàn)了許多問題,開發(fā)商承諾整改,并且沒有交付鑰匙給我,目前已經(jīng)拖了幾個月了,沒有任何消息。請問這種情況,房屋是否算交付?
答:頭先,這種情況算沒有交付。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須同時提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是建設(shè)部自1998年9月1日起實施的。所以消費者在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時,頭先要向開發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時,應(yīng)當(dāng)有交付驗收手續(xù),并由用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運行簽字認(rèn)可。購房者只有確信所購的商品房符合法律和合同規(guī)定的交付條件時,方可同房產(chǎn)商簽署房屋交接單,辦理收樓手續(xù)。
拆遷公有住房需安置承租人
問:我是一位教育事業(yè)單位的職工,現(xiàn)有單位分的36平米臨時住房,單位將被一開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的公司拆遷。我們是否該有這些經(jīng)適房的優(yōu)惠政策?
答:拆遷公有住房時,對所有人、承租人應(yīng)按如下方式安置:(1)所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,承租人由所有人負(fù)責(zé)安置。所有人補(bǔ)償款的計算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=(市場單價+價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。(2)所有人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?,原有租賃關(guān)系終止。給所有人補(bǔ)償款不設(shè)較低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn),也無價格補(bǔ)貼。計算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=評估單價×20%×被拆除房屋的建筑面積;承租人補(bǔ)償款的計算公式為:貨幣補(bǔ)償金額=(市場單價×80%+價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。
從法理上說,你們有優(yōu)先購購權(quán),但實際情況需依當(dāng)?shù)卣募?guī)定。目前許多地方政府都明文規(guī)定在拆遷公房時,公房承租人有同時按房改政策購購并獲得安置補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。
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