12月28日，隨著北京2塊居住用地的賣(mài)出，北京2010全年土地出讓收入超過(guò)了1600億元。此時(shí)，距2011年元旦到來(lái)還有4天。在中國(guó)人民大學(xué)和中國(guó)指數(shù)研究院舉辦的漢鎰金融講壇金融危局下的土地金融制度突破論壇上，一位接近國(guó)土資源部人士透露，地價(jià)不斷刷新，賣(mài)地收入不斷上升，給地方政府土地儲(chǔ)備制度改革提出了迫切要求。

未來(lái)將限定儲(chǔ)備范圍，只能是三舊改造和重大項(xiàng)目用地才能儲(chǔ)備，新增建設(shè)用地不得納入儲(chǔ)備范圍，上述知情人士表示，土地儲(chǔ)備作為地方政府壟斷和控制土地市場(chǎng)的工具，其作用已經(jīng)超出了成立時(shí)界定的土地供應(yīng)保障的范圍，成了推高地價(jià)和無(wú)限度擴(kuò)張地方土地財(cái)政的工具。

2010年城市賣(mài)地收入超過(guò)2萬(wàn)億

北京賣(mài)地收入和地價(jià)的雙漲，僅是2010年全國(guó)火爆土地行情的冰山一角。

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平在上述論壇上表示，今年前11個(gè)月，僅北京等12個(gè)主要城市賣(mài)地收入合計(jì)就超過(guò)了7000億元，全年城市賣(mài)地收入將超過(guò)2萬(wàn)億元。

葉劍平表示，土地財(cái)政是不可持續(xù)的。不僅是因?yàn)橥恋刭Y源不能支撐這樣的土地財(cái)政模式，更是因?yàn)橛赏恋氐盅?、貸款而產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方政府的賣(mài)地收入。

地方政府利用手里土地進(jìn)行的融資的規(guī)模是賣(mài)地收入的幾倍，葉劍平表示，十二五土地政策的編制當(dāng)中，就將改革土地財(cái)政問(wèn)題列入了重要議程。

北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安也表示，北京等地方政府每年利用土地儲(chǔ)備向銀行借上千億元貸款，其中積累的金融風(fēng)險(xiǎn)很大，其次是土地儲(chǔ)備成了地方政府抬高地價(jià)和壟斷土地出讓的工具。

較后，土地儲(chǔ)備制度還容易滋生腐敗，招拍掛制度雖然透明，但是也容易推高地價(jià)和產(chǎn)生權(quán)力尋租的空間。

國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)王守智在上述論壇上表示，國(guó)土資源部通過(guò)檢查地方政府的供地計(jì)劃完成情況，制定供地相應(yīng)的處罰措施，例如規(guī)定沒(méi)有完成供地計(jì)劃，或者沒(méi)有將70%住宅用地供應(yīng)給保障性安居工程的地方政府，暫停高端住宅用地供應(yīng)等。

限制儲(chǔ)備范圍

記者了解到，由國(guó)土資源部牽頭的《土地管理法》修改當(dāng)中，將對(duì)土地儲(chǔ)備制度進(jìn)行修改。

據(jù)王守智介紹，土地儲(chǔ)備制度改革的一個(gè)重要方向是限定土地儲(chǔ)備范圍，對(duì)于新增建設(shè)用地，不能進(jìn)入土地儲(chǔ)備。

土地儲(chǔ)備只能對(duì)三舊用地等存量建設(shè)用地進(jìn)行整理和儲(chǔ)備，以及對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行儲(chǔ)備。為了限制地方政府利用土地儲(chǔ)備手段進(jìn)行囤地和炒地，國(guó)土資源部還和證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門(mén)，一起加強(qiáng)了對(duì)土地金融的風(fēng)險(xiǎn)防控。

王守智介紹說(shuō)，不能讓地方政府通過(guò)土地儲(chǔ)備手段拉高土地價(jià)格，然后將土地向銀行抵押，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。為此，國(guó)土部正在和證監(jiān)會(huì)等部門(mén)聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)上市、增發(fā)融資的審核工作，以此防止不良土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)和流通市場(chǎng)，防止土地炒賣(mài)。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，很多地方政府的土地儲(chǔ)備都是將新增建設(shè)用地，尤其是農(nóng)地被征用以后，直接進(jìn)入土地儲(chǔ)備，經(jīng)過(guò)政府有形的手控制，將土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商等用戶(hù)，政府從中獲得高額的土地差價(jià)。

漢鎰資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)郭鈞表示，要防范不良土地資產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)，還需要完善資本市場(chǎng)規(guī)則。

王守智表示，除了限制政府征地范圍和土地收儲(chǔ)范圍以外，還要盡快推出集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)政策，以市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，堵住地方政府借地生財(cái)?shù)穆纷印?/p>

在城市規(guī)劃范圍以外的集體建設(shè)用地，在符合規(guī)劃用途的情況下，可以參股、轉(zhuǎn)讓等形式參與到土地經(jīng)營(yíng)分配收益；在城市規(guī)劃范圍以?xún)?nèi)的集體建設(shè)用地，在不被規(guī)劃進(jìn)公益項(xiàng)目等前提下，也可以參與到土地增值收益的分配，王守智說(shuō)，將要逐步推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，以減少地方政府征地和儲(chǔ)備土地的范圍。

記者了解到，除了《土地管理法》修改中將涉及土地儲(chǔ)備制度修改以外，國(guó)土資源部還在研究存量土地和增量土地利用政策，以規(guī)范地方儲(chǔ)備土地制度。增量土地將更多采用直接流轉(zhuǎn)的形式進(jìn)行，而存量土地則更多采用儲(chǔ)備和征收的方式進(jìn)行。王守智表示，目前對(duì)于閑置土地等存量土地，超過(guò)2年的，都采取無(wú)償收回的方式，這種行政性手段也有局限性。接下來(lái)，國(guó)土部門(mén)會(huì)研究經(jīng)濟(jì)手段和行政手段相結(jié)合的調(diào)控手段。

例如，對(duì)于閑置土地，規(guī)定無(wú)償收回會(huì)面臨比較大的難度，采取征收高額閑置土地費(fèi)，囤地將會(huì)賠錢(qián)，這樣可以改變囤地和閑置用地比較多的問(wèn)題。同樣，此類(lèi)經(jīng)濟(jì)性手段也在被考慮用在土地儲(chǔ)備制度的改革上。對(duì)于地方政府儲(chǔ)備的土地，要想加快其變成有效供應(yīng)土地，而不是地方政府囤地和炒地的工具，就必須對(duì)其征收閑置費(fèi)之類(lèi)的費(fèi)用。王子才表示，土地儲(chǔ)備制度的改革，并不會(huì)影響土地供應(yīng)的問(wèn)題。因?yàn)橥恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)交給市場(chǎng)以后，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，將會(huì)加快土地供應(yīng)節(jié)奏。以BT等形式為主的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)形式，將發(fā)揮比較大的作用。

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