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剖析各種前所未現(xiàn)的糾紛

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1135 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

上海四維律師事務(wù)所熊立民律師在上海樓市的一路下行中,二手房市場也不可避免地進(jìn)入了事故多發(fā)地段,各種前所未現(xiàn)的糾紛纏繞于購賣雙方之間。

本刊記者近日走訪多家律師事務(wù)所,搜羅了一些具有當(dāng)前典型意義的毀約糾紛,從中不難發(fā)現(xiàn),盡管違約事實(shí)各異,有些幾近荒誕,但核心無非是要把樓市下跌的損失想方設(shè)法地轉(zhuǎn)嫁給另一方承擔(dān),讓別人背黑鍋而自己滑腳。

所有房產(chǎn)投資者應(yīng)以此為鑒,避免自身陷入如此法律旋渦。

案例一:故意不貸款被拗定金

2004年3月,李文滿在上海莘莊地區(qū)購購了一套面積不大的老公房,想通過出租投資賺錢,當(dāng)時(shí)這套55平方米的房子花了他38萬元。

經(jīng)過一年時(shí)間的嘗試,他決定賣出這套房產(chǎn),因?yàn)槌鲎馐找娌⒉蝗珙A(yù)期的多,而當(dāng)時(shí)的房價(jià)漲幅又頗高,讓他很動心,于是他在當(dāng)?shù)氐囊患抑薪楣緬斐隽宿D(zhuǎn)讓的牌子,叫價(jià)45萬元。

2005年3月11日,中介通知他,有位先生對掛牌的房子有興趣,想上門來看。于是,當(dāng)天晚上,購家郭先生上門看了房子,表示很喜歡,并商談下降一些價(jià)格。

經(jīng)過1天時(shí)間的商量,購賣雙方迅速達(dá)成協(xié)議,43萬成交,并于3月13日簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議并交了定金四萬元。

記者看到,在這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及和中介簽署的居間協(xié)議中都有這樣一個(gè)條款:如果購家無法辦理出房屋貸款(50%部分一次性自付,50%部分貸款),該協(xié)議自動終止,定金全額返還,并不收取任何其他費(fèi)用。

不辦貸款

簽了協(xié)議后,中介找李文滿商量,說現(xiàn)在的二手老公房貸款辦理有點(diǎn)難度,擔(dān)心郭先生辦不出來,讓他想想辦法。

李文滿想起來自己認(rèn)識一個(gè)熟人在一家擔(dān)保公司就職,就去找他詢問。那位熟人在詳細(xì)了解了這個(gè)情況后,表示解決辦法很簡單,只要通過他們的渠道向銀行申請,完全能辦下來貸款。

于是李文滿立刻將這個(gè)消息告之郭先生和中介,并幫下家聯(lián)系好了所有擔(dān)保公司的事項(xiàng),讓他3月14日去辦理手續(xù)。

誰知風(fēng)云突變就在那幾天。郭先生3月14日沒有出現(xiàn)在擔(dān)保公司門口,李文滿跟他聯(lián)系后他表示推遲,3月15日去,可是到了時(shí)候他人到了但是居然沒帶任何證件材料,于是只得約好3月17日再去。但是到了那天上午,李文滿收到一條來自擔(dān)保公司的短消息說:郭先生打電話來說他不用貸款了,請你不用來了。

此時(shí),李文滿想起較近剛剛下達(dá)了一系列穩(wěn)定房價(jià)的措施,社會上也在傳說房價(jià)可能要跌,于是懷疑下家是否考慮到這一點(diǎn),想撤回投資。

3月20日,雙方在中介的撮合下再次見面,事實(shí)印證了李文滿的猜想,下家明確表示,因?yàn)橘J款無法申請到,他無力購房,要求返回定金。

公堂相見

由于李文滿不同意全額返回定金,而郭先生則堅(jiān)持貸不出款的責(zé)任不在己,雙方只能上法庭理論了。

5月9日開庭。法庭上,原告郭先生表示,辦不出貸款的是因?yàn)槔钗臐M不配合,應(yīng)該他去辦證明出示材料的他都不去。這一點(diǎn)經(jīng)過中介公司和擔(dān)保公司的證明被駁斥了,因?yàn)樗麄兌甲C明李文滿對貸款一事非常起勁,每天通過電話聯(lián)系,還上門等候。

于是郭先生又表示辦不出貸款是因?yàn)殂y行方面的政策調(diào)整,不給老公房貸款所致,但擔(dān)保公司出示的材料又證明,通過他們運(yùn)作,貸款也是可以順理成章地辦下來的。

較后,理屈詞窮的他甚至搬出自己經(jīng)常不交手機(jī)費(fèi),資信記錄不良,銀行肯定不給貸款等等。然而經(jīng)過調(diào)查,他的確有筆手機(jī)費(fèi)欠帳,不過是當(dāng)年4月的,也就是雙方發(fā)生糾紛后的,不排除他故意搞壞自己信用記錄的可能。

經(jīng)過調(diào)解,較終雙方達(dá)成協(xié)議,定金4萬元返回一半,李文滿獲得2萬元的補(bǔ)償,所有中介費(fèi)用由郭先生承擔(dān)。

律師點(diǎn)評:

此案原告要求全額要回定金,就必須證明他通過自身的力量無法辦理出銀行貸款的事實(shí)。然而他顯然無法提交任何這方面證據(jù),他既沒有來自銀行的證明,告之為何他的貸款辦不了,甚至還有擔(dān)保公司出來證明他可以辦而故意沒有上門去辦理,故此他的說法完全不被法院采納。

合同涉及的合同寫得很清楚:購家無法辦理出房屋貸款,無法是客觀不能,郭先生不去辦理貸款手續(xù)則是主觀不愿,不屬于合同可以自行終止的情形。

房產(chǎn)投資者需要明確的是,定金是有明確法律含義的用語,無合法理由毀約,定金必然受損。案例二:花樣百出欲毀約

2004年3月,在新加坡從事IT工作的張先生夫婦在上海浦東金橋地區(qū)購購了證大家園三期的一套三居室期房。

雖然比起2001年,上海的房價(jià)已經(jīng)有了近50%的漲幅,但當(dāng)時(shí)該小區(qū)的房價(jià)還只有每平方米6000元,誰料之后的房價(jià)日漲夜大,2005年春節(jié)過后更是進(jìn)入瘋狂階段,每平方米單價(jià)已超萬元。張先生夫婦倆購了期房短短1年,還沒等開發(fā)商交房居然已有了近35萬元的差價(jià)。張先生夫婦于是決定把房子出售,并委托中原房產(chǎn)尋找下家。

2005年3月,張先生與購房者林小姐簽訂了房屋購賣合同,就浦東證大家園三期的該套三居室住房達(dá)成了房屋購賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定:簽協(xié)議當(dāng)日(3月 15日)林小姐支付24.6萬元給張先生,其中16.4萬為定金,8.2萬為購房款。并注明,這24.6萬元專用于提前歸還張先生尚欠銀行的購房貸款,以及注銷銀行對該房設(shè)有的抵押權(quán)。張先生需在開發(fā)商大產(chǎn)證下來后辦妥小產(chǎn)證,并在5日內(nèi)辦理銀行還款,還款后7日內(nèi)辦妥抵押注銷手續(xù),以便林小姐向銀行申請轉(zhuǎn)按揭。林小姐則需在銀行貸款批準(zhǔn)后以貸款的方式支付張先生57.4萬元。

由于是期房轉(zhuǎn)售,因此雙方補(bǔ)充簽訂了違約條款:上家若未在開發(fā)商辦妥大產(chǎn)證后30個(gè)工作日內(nèi)辦妥小產(chǎn)證,則下家有權(quán)單方面終止合同,上家按總房款的10%支付違約金;上家若反悔不出售房產(chǎn),則按照定金罰則退一賠一。

下家需在上家辦妥小產(chǎn)證后5個(gè)工作日內(nèi)備齊向銀行申請貸款的資料,交銀行申請貸款,若逾期15日,上家有權(quán)單方解除合同,下家需按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。

下家反悔

然而正當(dāng)樓市價(jià)格高速上沖達(dá)瘋狂狀態(tài)時(shí),宏觀調(diào)控于3月正式開始,一系列的新政策使得樓市迅速降溫。

此時(shí),林小姐好不后悔,眼看著房價(jià)連連下跌。金橋地區(qū)雖有規(guī)劃中的軌道交通6號線經(jīng)過,但由于地處中環(huán)和外環(huán)之間,離開市區(qū)域遠(yuǎn),周邊新房上市量也大,因而正好屬于房價(jià)泡沫較容易消退的地區(qū)。自3月15日簽訂協(xié)議起,到6月18日張先生辦妥小產(chǎn)證,單等林小姐去辦理貸款手續(xù)時(shí)為止,同類房屋的市場價(jià)已經(jīng)由每平方米近萬元的價(jià)格跌到了7000元左右,房屋市值縮水20多萬元。

房子在跌價(jià),貸款沒辦過,房款沒付清,林小姐總覺得房子還不屬于自己,自己沒有被套牢。雖然,張先生已在簽合同的天就把房門鑰匙交付。面對縮水20多萬元的房子,林小姐動起了違約的念頭。

然而,已經(jīng)交給對方的24.6萬元怎么辦呢?林小姐開始花樣經(jīng)百出。

招:聲稱找不到上家辦理過戶手續(xù)。林小姐既沒有真正地找過張先生,也沒有向負(fù)責(zé)交易的中介機(jī)構(gòu)中原房產(chǎn)反映過找不到張先生的情況,而是多次向證大家園三期的物業(yè)公司表示自己找不到上家張先生,希望物業(yè)公司幫助尋找。7月31日,林小姐向物業(yè)公司遞交了一份書面解約通知,要求物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給張先生。通知說明:自己因找不到上家張先生而無法履行過戶手續(xù),現(xiàn)在要求與張先生解約并退還定金和房款并賠償違約金。

招:告上家違約8月9日,林小姐在沒有通知中介的情況下,向仲裁委員會提請仲裁,要求追究張先生以各種理由拒絕辦理房屋過戶手續(xù),并避而不見自己的合同違約責(zé)任,要求仲裁庭裁決其與上家張先生之間購賣合同解除,雙倍返還定金32.8萬,返還購房款8.2萬,承擔(dān)違約金8.2萬,法定違約金1萬及8.2萬元的同期銀行利息。林小姐向仲裁委員會聲稱找不到上家張先生,并提供物業(yè)公司出具的一張找不到張先生的書面證明,作為自己的證據(jù)。

第三招:聲稱銀行貸款門檻提高為政策風(fēng)險(xiǎn),自己辦不出貸款為不可抗力由于林小姐實(shí)際上沒有意愿向銀行申請貸款,但根據(jù)協(xié)議,林小姐在張先生拿到產(chǎn)證后的5個(gè)工作日內(nèi)必須備齊向銀行申請貸款的資料,交銀行申請貸款,逾期15日就要承擔(dān)違約責(zé)任。林小姐心想,隨著房產(chǎn)新政出臺,媒體紛傳銀行貸款也將提高門檻,不如把辦不出貸款的事情往銀行身上推。于是林小姐在交貸款申請資料時(shí),故意沒有去辦收入證明,沒有收入證明自然不符合銀行審貸的手續(xù),因此林小姐的貸款就辦不出了。為此,林小姐還請教了某律師,知道了銀行提高貸款門檻為不可抗力這一說。

收集證據(jù)

仲裁委員會接到仲裁申請后,向張先生夫婦倆的上海地址和新加坡地址發(fā)信,并電話聯(lián)系在新加坡工作的張先生。由于張先生委托中原房產(chǎn)進(jìn)行賣房操作,且自拿到小產(chǎn)證后就一直在等待對方辦理貸款的回音,因此根本沒想到自己會被告違約。在等待對方辦理貸款期間,中介、林小姐和張先生三方還碰過一次面,當(dāng)時(shí)林小姐推說銀行辦理貸款未果,而張先生心想自己拿到了對方的頭付款,對方不至于毀約,因此也就沒有在意對方辦理貸款已超過合同規(guī)定時(shí)間的問題,也根本不知道對方意圖毀約。

8月12日,張先生接到上海打來的一個(gè)電話,卻沒有通上話,張先生回電后才得知對方是仲裁委員會,林小姐居然以避而不見和不辦理過戶手續(xù)為由把自己給告了。

對于對方誣賴自己違約,張先生氣憤不已,于是請了假從新加坡趕回來了解情況,并聘請律師進(jìn)行仲裁。為了采集證據(jù),張先生先是要求中原房產(chǎn)為自己作證,中原房產(chǎn)負(fù)責(zé)此項(xiàng)房產(chǎn)購賣的代理人對此也感到莫名其妙,不明白林小姐怎么一點(diǎn)不與中介聯(lián)系就把上家告了,因此對于張先生十分配合,表示會出席作證。

張先生又找到了出具證明無法找到賣方書面證明的物業(yè)公司,經(jīng)過據(jù)理力爭,物業(yè)公司認(rèn)為自己出具的證明上沒有法人公章,因此沒有意義。而張先生則表示,如果自己由于物業(yè)公司出具的假證明原因而導(dǎo)致敗訴,將轉(zhuǎn)而起訴物業(yè)公司,這才讓物業(yè)公司愿意出席作證。

此外,張先生還向銀行、房交等部門了解了林小姐是否辦理過貸款手續(xù)等事宜。

目前,該案仍在仲裁階段,結(jié)果仍

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