美聯(lián)物業(yè)交易管理部經(jīng)理張佳露表示，二手房購賣流程十分復(fù)雜，對(duì)于購房者來說，倘若對(duì)交易的程序和流程一無所知，就難免在交易過程中有所疏漏，導(dǎo)致后期糾紛重重。定金、合同、頭付、貸款、過戶、交房是二手房交易中的六大關(guān)鍵。

　　在確定房屋產(chǎn)權(quán)清晰，對(duì)房屋本身質(zhì)量沒有異議，購家表達(dá)了購購意向后，購賣雙方就要著手簽訂定金協(xié)議、購賣合同和支付頭付款了，這也就意味著所簽房源正式開始進(jìn)入交易程序。

　　定金協(xié)議和購賣合同是二手房購賣的基礎(chǔ)，將對(duì)后期的交易順利與否起到至關(guān)重要的作用，因此購方不應(yīng)只求速度而盲目簽訂，而應(yīng)頭先確定各項(xiàng)條約和程序是否合法，并且符合自己的意愿。

　　關(guān)鍵詞1：定金協(xié)議

　　■：條款、產(chǎn)權(quán)是否清晰

　　劉小姐想要購購一套緊靠學(xué)校的小區(qū)。在反復(fù)考察了位于赤峰路附近的一套總價(jià)98萬元、對(duì)口名校的緊靠學(xué)校的小區(qū)之后，劉小姐很快便與上家簽訂了定金協(xié)議，并支付了1萬元定金。雙方協(xié)定，在定金協(xié)議生效后的10天之內(nèi)簽訂正式的購房合同。

　　然而，正當(dāng)劉小姐為自己找到了一套性價(jià)比較高的房屋而滿心歡喜之時(shí)，她卻被中介告知，上家決定將售價(jià)漲價(jià)至103萬元。劉小姐沒有同意。較終，上家違反了定金協(xié)議，將該房屋以103萬元的價(jià)格賣給了別人。盡管獲得了上家1萬元的違約金，但想到好不容易找到的緊靠學(xué)校的小區(qū)就這樣和自己擦肩而過，劉小姐還是隱隱覺得遺憾。

　　通常，在簽訂正式的購賣合同之前，購賣雙方都會(huì)先簽訂一個(gè)定金協(xié)議，以示雙方對(duì)交易意愿的確定。它對(duì)房屋的交易程序有一定的制約作用，但事實(shí)上也存在不少購家或者賣家違約的現(xiàn)象。尤其是在目前市場交易火爆、優(yōu)質(zhì)房源提價(jià)的情況下，如果另外有人給出上家更高的價(jià)錢，而價(jià)格差額又高于違約金的話，那么上家違約就在所難免了。

　　如何能夠減少違約現(xiàn)象的出現(xiàn)？業(yè)內(nèi)人士建議，如果購方對(duì)房屋本身十分滿意又擔(dān)心上家違約的話，可以適當(dāng)?shù)靥岣叨ń鸬谋壤?，但是較高不應(yīng)超過房屋總價(jià)的20%。

　　另外，在簽訂定金協(xié)議時(shí)，購方應(yīng)要求上家房屋所有產(chǎn)權(quán)人共同簽字確認(rèn)成交意向。不少二手房購賣糾紛都是由于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)妻一方擅自出售雙方共有的房屋所致。因此，如果另一產(chǎn)權(quán)人不能到場，即使有資料表明簽約人與房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻關(guān)系，購家也應(yīng)要求簽約人出示房屋產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

　　同時(shí)，對(duì)于定金協(xié)議中所涉條款，交易雙方一定要仔細(xì)核查。在有些中介公司自行制訂的定金協(xié)議中，有些條款如付款期限、交房期限、違約責(zé)任等界定模糊，使得上下家在后期交易過程中很容易產(chǎn)生爭議。

　　有些房屋在交易過程中還附家電、維修基金等，對(duì)于附的物品，應(yīng)當(dāng)完整地羅列在定金協(xié)議中。一些購家會(huì)認(rèn)為附的都是小物品，即便不寫明上家也不會(huì)擅自搬走，因此不好意思在定金協(xié)議上一一寫明，那么在后期，如果上家反悔，因?yàn)闆]有書面協(xié)議，下家也只能吃啞巴虧。

　　關(guān)鍵詞2：購賣合同

　　■：合同是否與定金協(xié)議相符

　　在簽訂正式的購房合同之前，王先生對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)情況、房屋質(zhì)量都作了詳細(xì)的調(diào)查。簽訂合同的當(dāng)天，王先生因?yàn)楣ぷ鞣泵?，只花了一個(gè)公里到中介公司和賣家簽訂了合同。他認(rèn)為，該交待的都在定金協(xié)議中有所體現(xiàn)了，合同不會(huì)有大問題，于是對(duì)于購房合同中的各項(xiàng)條款沒有仔細(xì)看。

　　之后的貸款、過戶事宜都進(jìn)行得很順利，王先生盤算著自己馬上就要搬進(jìn)新家了，于是退掉了本來租住的房屋，還向房東支付了相當(dāng)于一個(gè)月租金的違約金。哪里知道，當(dāng)他詢問上家何時(shí)搬走時(shí)，上家卻說合同中已經(jīng)明確規(guī)定在過戶后的3個(gè)月之內(nèi)交房。王先生心想這是何道理，定金協(xié)議中明明規(guī)定是放款之后的一周，怎么變卦了呢？但事已至此，他只能繼續(xù)等待了。

　　因?yàn)橘徺u雙方在前期考慮不周，所以常會(huì)在合同中修改定金協(xié)議所涉及的條款，甚至?xí)诤炗嗁彿亢贤笤俸炓粋€(gè)補(bǔ)充協(xié)議。業(yè)內(nèi)人士提醒，如果定金協(xié)議中的內(nèi)容并沒有在合同中有所體現(xiàn)，那么該條款仍然具有法律效力。但是當(dāng)定金協(xié)議中的條款和購房合同中的內(nèi)容出現(xiàn)了沖突之后，從法律的角度看，合同上的內(nèi)容將自動(dòng)覆蓋定金協(xié)議中的內(nèi)容，也就是說以實(shí)際購賣合同的內(nèi)容為準(zhǔn)。本案例中，王先生如果認(rèn)識(shí)到這一層關(guān)系，仔細(xì)檢查合同內(nèi)容并提出異議，修改合同內(nèi)容，就不會(huì)出現(xiàn)后面的尷尬局面了。

　　需要注意的是，有時(shí)候購賣雙方為了避稅或者是能夠多貸款，會(huì)將房價(jià)做低或者是做高，于是雙方就會(huì)簽訂兩份房屋價(jià)格不一樣的合同，也就是我們常說的陰陽合同。

　　但這種交易違反了稅收法律法規(guī)，一旦購賣雙方出現(xiàn)糾紛訴諸法院，法律不會(huì)支持違規(guī)方，同時(shí)違規(guī)方還有可能受到罰款、拘留等行政處罰。對(duì)于購房者來說，順順當(dāng)當(dāng)?shù)匕逊孔幽玫绞植攀禽^讓人開心的事情，因此對(duì)于違規(guī)操作的合同還是要抱謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　關(guān)鍵詞3：頭付款

　　■：收款賬戶是否為產(chǎn)權(quán)人賬戶

　　小楊是典型的新上海人，考慮到租房子每個(gè)月的租金不是一筆小數(shù)目，而且自己還有住房公積金，于是下定決心要購下一套市的小戶型房源。由于資金有限，所以在簽購房合同之前，小楊就明確告訴上家，自己不可能在定金協(xié)議規(guī)定的日期內(nèi)支付頭付，要求修改合同中頭付日期。當(dāng)時(shí)，上家表示沒關(guān)系，但是合同就沒有必要特意修改了。小楊看上家很爽氣，也就沒有強(qiáng)求修改合同。

　　結(jié)果合同上的頭付日期到來之前，上家卻翻臉了，聲明如小楊不能按時(shí)支付頭付，上家就要收滯納金，并且要單方面解除合同。

　　事實(shí)上，購賣雙方因?yàn)楣ぷ鞣泵?、人在外地，或者是資金回籠需要時(shí)間等原因，往往不能完全按照合同規(guī)定的日程辦理手續(xù)。大多數(shù)購賣雙方都比較寬容，能夠理解對(duì)方的難處并退讓。但如果下家認(rèn)為自己在某段時(shí)間內(nèi)難以籌措到資金，較好還是要在合同中為自己爭取到足夠?qū)捲５臅r(shí)間。如果到期之后仍然難以支付頭付，應(yīng)與上家協(xié)商，為避免日后不愉快，應(yīng)盡量做到簽好書面補(bǔ)充協(xié)議。

　　另外，如今支付頭付款大多是以銀行賬戶轉(zhuǎn)賬的形式來進(jìn)行，為了保證資金安全，下家一定要核實(shí)收款賬號(hào)是否屬于產(chǎn)權(quán)人。另外，銀行的轉(zhuǎn)賬憑證是下家辦理貸款過程中必須的材料。因此，對(duì)于銀行轉(zhuǎn)賬的憑證和上家的頭付收據(jù)，下家一定要妥善保存。

　　目前，多數(shù)人購房都需要貸款。因此，按照自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為自己制訂一套合適的貸款方案很重要。而過戶和交房也是二手房購賣中的關(guān)鍵。只有拿到了房子，并且修改過物業(yè)、水電煤等的戶主名稱，二手房交易才算真正完成。

　　關(guān)鍵詞4：貸款

　　■：公積金賬戶狀態(tài)、自身還款實(shí)力

　　來自北方的小林今年準(zhǔn)備購套小房子定居下來。通過中介公司，他看中了密云路某小區(qū)內(nèi)的一套50萬元的老公房。小林認(rèn)為，目前個(gè)人住房公積金貸款較高可貸30萬元，加上自己手頭的20萬元積蓄，剛好可以不用商業(yè)貸款。于是他滿心歡喜地簽了合同。

　　然而，在接下來的申請(qǐng)公積金階段，他被公積金辦理的人員告知，由于小林的賬戶余額只有6000元，因此他較多只能貸到24萬元 （6000元40）的公積金。這個(gè)消息讓小林十分為難，他從來沒有意識(shí)到，并不是每個(gè)人都可以貸到較高30萬元的額度，可貸額度和賬戶余額還有關(guān)系。

　　較新的公積金貸款政策是，公積金可貸額度是賬戶余額的40倍，單人貸款較高不超過30萬元。因此，在購房之前，購房者應(yīng)該先查詢一下自己的公積金賬戶狀態(tài)。另外，市民申請(qǐng)住房公積金貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間須不少于6個(gè)月，否則就不能獲得住房公積金貸款。也有一些公積金賬戶因某些原因會(huì)處于封存狀態(tài)，這也會(huì)使得貸款不順暢。

　　和公積金貸款相比，商業(yè)貸款的限制條件稍少一些，辦理起來更容易。但專家提醒，借款人應(yīng)該對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力作出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來的收入及支出作出正確、客觀的預(yù)測。借貸數(shù)額，還應(yīng)量力而行。偽造收入證明或許可以成功貸得款項(xiàng)，但日后的本息對(duì)借貸人來說將是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。另外，二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款，房屋所處位置、單價(jià)、面積等因素也對(duì)貸款額度影響較大。

　　對(duì)于住房貸款的還款方式，目前有等額本金和等額本息兩種。等額本息是每期還款額固定，但是不僅本金計(jì)息，而且本金所產(chǎn)生的利息也會(huì)計(jì)息，是一種循環(huán)利息。所以，如果是貸款同等年限，本息產(chǎn)生的利息比本金產(chǎn)生的利息要高得多。不過，本息每月還款額是一樣的，借貸人可以很好地規(guī)劃自己的財(cái)務(wù)規(guī)劃，對(duì)要還的款也能做到心中有數(shù)。等額本金剛開始還的數(shù)額較多，前期還款壓力比較大。借款人應(yīng)該對(duì)自己未來收入狀況有一個(gè)理性的判斷，然后再去選擇還款方式。

　　關(guān)鍵詞5：過戶

　　■：上家戶口是否遷出

　　來自郊區(qū)的王小姐于2008年初在徐匯區(qū)購了

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