 編者按

本月18日，上海市二手房網(wǎng)上交易平臺正式公開試運轉(zhuǎn)，今后購賣雙方從掛牌、簽約、貸款、還貸、產(chǎn)權(quán)登記、資金交割、申領(lǐng)權(quán)證只需到受理處3次，20天內(nèi)即可安全、快捷地完成一筆存量房交易。

目前的二手房網(wǎng)上交易平臺正處于試運行階段，市交易還將根據(jù)運行情況，加強(qiáng)信息和業(yè)務(wù)的整合，完善二手房網(wǎng)上系統(tǒng)。由于這一平臺更多的是一個資金流的交易平臺，而不僅僅是簡單的服務(wù)和登記功能，因此，其較終將朝著更加市場化的電子商務(wù)領(lǐng)域的方向發(fā)展，各種相關(guān)機(jī)構(gòu)將在這個平臺發(fā)揮作用。可以說，這是國內(nèi)房地產(chǎn)電子化交易的一項創(chuàng)新。

網(wǎng)上二手房交易平臺也受到了市民的極大關(guān)注，掛牌房源以每天100套以上的速度增長，網(wǎng)站點擊率居高不下，不少市民紛紛向本刊來信、來電，詢問有關(guān)二手房網(wǎng)上交易細(xì)節(jié)的相關(guān)事宜。為此，本刊“連線”了市、區(qū)房地產(chǎn)交易有關(guān)負(fù)責(zé)人為讀者答疑，并提出了一些合理的建議。

中途納入“資金監(jiān)管”是否受理？

錢女士月前，傅女士在一家中介看中靜安新城汽車公寓一套掛牌出售的二手房，通過這家中介和上家達(dá)成了初步協(xié)議，并已經(jīng)支付給中介2萬元的定金，約定3月2日支付頭付款。在獲知網(wǎng)上二手房交易平臺可以進(jìn)行資金監(jiān)管的消息后，傅女士急切地詢問，能否在約定日之前，將尚未支付的房款，轉(zhuǎn)到網(wǎng)上平臺進(jìn)行資金監(jiān)管，交易是否受理？

反饋：據(jù)長寧區(qū)房地產(chǎn)交易副主任王劍表示，傅女士在3月2日支付頭付款前，重新納入網(wǎng)上交易平臺完成資金監(jiān)管還是可以的。因為傅女士并非想通過網(wǎng)上交易平臺規(guī)避中介費用，而是出于其購房資金安全性的考慮。但是，從操作上來說，傅女士應(yīng)該頭先征得賣家和中介的同意；然后與賣家一起前來受理點，簽定資金監(jiān)管合同，即可完成后面的交易步驟。

附記：記者了解到，由于網(wǎng)上二手房交易剛剛起步，類似這樣要求中途轉(zhuǎn)入網(wǎng)上交易平臺的可能會有不少。部分市民可能還不熟悉這一平臺，或已經(jīng)在中介掛牌交易。因此，當(dāng)通過各種渠道了解到這一平臺的安全性和高效性后，都希望中途轉(zhuǎn)到網(wǎng)上交易平臺操作。

長寧區(qū)交易受理處日前就受理了這樣一個個案，購賣雙方網(wǎng)下達(dá)成初步意向，再到網(wǎng)上掛牌并直接轉(zhuǎn)入簽約交易的。購家謝先生和賣家翟女士，他們在網(wǎng)上交易平臺開通以前，就已經(jīng)簽定了購賣協(xié)議，謝先生以52萬元購下翟女士位于龍柏四村的63.9平方米兩房一廳，之所以雙方還要前來網(wǎng)上掛牌交易，主要就是上下家都看中資金監(jiān)管的安全性。一旦發(fā)生司法查封等限制交易的事件時，可以保障購房人在終止購賣的同時，監(jiān)管帳戶內(nèi)的支付購房款能安全返還，避免了以往在二手房交易中出現(xiàn)的因付款辦證“時間差”導(dǎo)致糾紛的發(fā)生，各類款項付清后，房屋產(chǎn)權(quán)才會轉(zhuǎn)移，真正做到了“銀貨兩訖”。

目前系統(tǒng)仍在試運行階段嗎？

袁先生袁先生來電反映，他前去某區(qū)交易受理處，以280萬元掛牌了虹橋河濱一處3房2廳157平方米的房源。但次日，當(dāng)袁先生登陸區(qū)交易網(wǎng)站時，卻不見自己的房源信息，經(jīng)過一番電話交涉后，房源信息雖然掛在區(qū)的網(wǎng)站上，但查詢市交易網(wǎng)站時，仍然無法搜索到自己掛牌的房源。對此，袁先生非常不解，來電詢問是什么原因造成他所遇到的問題？

反饋：記者向某區(qū)交易了解情況，被告之目前系統(tǒng)仍在試運行階段，但袁先生反映的問題已于當(dāng)日經(jīng)系統(tǒng)調(diào)試解決，其房源信息已經(jīng)能夠在網(wǎng)上搜索到了。

附記：記者在點擊網(wǎng)上房地產(chǎn)具體查看房源信息時，也發(fā)現(xiàn)了一些不完善的地方：如在掛牌房源所在的地理位置描述相當(dāng)模糊。記者查詢了掛牌號為2005007000998的一套閘北區(qū)的公房，其地址一欄顯示“聞喜路930弄”，這樣的信息，即使記者查詢地圖，也不一定能了解大致的方位。在請教一些網(wǎng)絡(luò)專家時，他們建議在設(shè)計網(wǎng)上地址欄時，可以給出區(qū)位所在一欄，如填寫“聞喜路930弄，XX路與XX路之間”，這樣更為準(zhǔn)確一些；還建議上傳一幅出售房源的實景圖，有利于購賣雙方；并在每一條房源下增加掛牌天數(shù)及瀏覽人數(shù)的計數(shù)，以便了解房源的受關(guān)注程度，作為購賣雙方參考的依據(jù)之一，等等。

在二手房網(wǎng)上交易平臺試運轉(zhuǎn)新聞發(fā)布會上，市房地產(chǎn)交易蔡順明主任介紹，目前該平臺處于試運行階段，系統(tǒng)存在一些瑕疵也屬于正?，F(xiàn)象，只有發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)的問題，才能不斷改進(jìn)。今后一段時間，交易還將加強(qiáng)信息和業(yè)務(wù)的整合，完善二手房網(wǎng)上系統(tǒng)。

能否增加“掛牌估價”的輔助系統(tǒng)？

李先生日前，李先生興沖沖前往徐匯區(qū)受理處，希望將自己的一套46平方米的“沁春園一期”的房源掛牌出售。他并不想選擇網(wǎng)上中介代理，但是自己對近期區(qū)域價格的走勢根本不知道，因此對于如何確定適合的掛牌價格有些躊躇，權(quán)衡之下他還是暫時放棄了掛牌的念頭。李先生認(rèn)為交易本身就有大量已成交二手房的價格信息，能否根據(jù)這些信息向賣方提供掛牌價格指導(dǎo)呢？

反饋：李先生遇到的難題，是許多希望免中介自行完成交易的售房者在掛牌時可能遇到的難題。作為個人，很難花大量的時間對房源所在區(qū)域的行情進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查。業(yè)內(nèi)人士建議，李先生掛牌前估價的問題，較簡易的操作方式之一可參照附近中介同類型房源的價格。否則，一旦掛牌價格過高或過低，對李先生完成交易都是不利的。

附記：據(jù)記者了解，建立網(wǎng)上平臺輔助的估價系統(tǒng)在本市已有先例。上海東方典當(dāng)有限公司就曾經(jīng)推出“房地產(chǎn)融資價格評估輔助系統(tǒng)”，市民查詢只要鍵入房源位置和面積，系統(tǒng)就會快速給出一個參考價格。據(jù)記者了解，該系統(tǒng)以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的市場比較法為理論依據(jù)，以大量完備、翔實的數(shù)據(jù)資料為研究基礎(chǔ)，搜集、整合了三萬余條有參考價值的本市各類房地產(chǎn)成交檔案，并引入32位房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜姨峁┑慕?jīng)驗參數(shù)。

記者以為，上海市房地產(chǎn)交易的二手房成交檔案，肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過某一家公司收集的數(shù)據(jù)，且信息更新也快速、準(zhǔn)確，如果能據(jù)此開發(fā)“掛牌估價”的輔助系統(tǒng)，是有相當(dāng)?shù)目尚行院蜋?quán)威性的。

傳統(tǒng)中介是否將衍生新功能？

倪經(jīng)理一中介公司倪經(jīng)理提出，隨著二手房網(wǎng)上交易平臺的發(fā)展，今后傳統(tǒng)中介是否會轉(zhuǎn)向服務(wù)功能的新興行業(yè)，例如成為顧問型的咨詢公司？

反饋：作為中小型中介，對這樣一個交易系統(tǒng)的出現(xiàn)，無須感覺“山雨欲來”，相當(dāng)多的中介機(jī)構(gòu)，已經(jīng)有意通過轉(zhuǎn)型，提供專業(yè)化的顧問型服務(wù)，并希望能在未來加盟這個平臺。據(jù)記者了解，這一轉(zhuǎn)型的做法是有可行性的，連一些精明的個人房產(chǎn)投資者也看到了這一商機(jī)。

附記：在“開通日”現(xiàn)場，記者采訪了在圈內(nèi)小有名氣的個人房產(chǎn)投資者的孫先生，他表示，他打算另辟蹊徑，近期開辦一家房屋購賣的非中介交易的咨詢公司，為二手房網(wǎng)上交易、租賃的“手拉手”客戶，提供房屋估價、交易、裝潢、租賃等全過程咨詢服務(wù)。他認(rèn)為，今后購購二手房時，房屋購賣的專業(yè)咨詢和指導(dǎo)將發(fā)揮舉足輕重的作用。購購二手房的目的性將更明確，如考慮租金收益，重視“現(xiàn)金流”的客戶會更多的選擇市的房源；又如“持房待估”的中長期投資的客戶，選擇一些位置偏遠(yuǎn)，配套尚不完善的二手房源反而有更大的空間。

據(jù)了解，去年以來上海市場二手房的成交面積已接近一手房，并將逐步取代一手房市場成為未來上海房產(chǎn)交易的主要市場。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004年上海二手房交易面積達(dá)到了2727萬平方米，成交約30萬套，日平均成交約900套。上海市房地產(chǎn)交易主任蔡順明認(rèn)為，本市的存量房市場相當(dāng)巨大，網(wǎng)上交易平臺并非削弱了中介的職能，而是給中介提供了一個更為規(guī)范的競爭平臺，誠信規(guī)范服務(wù)的中介完全能在這一平臺上找到自己的位置，目前頭批19家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，71名經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)加盟到網(wǎng)上平臺服務(wù)。

上海市房屋土地資源管理局龐元副局長在接受記者采訪時也表示，當(dāng)網(wǎng)上二手房交易達(dá)到一定規(guī)模、占據(jù)相當(dāng)市場份額時，將很可能形成新興的服務(wù)行業(yè)，比如通過終端連線，讓更多的服務(wù)機(jī)構(gòu)參與其中，進(jìn)行一些延伸服務(wù)，充分發(fā)揮網(wǎng)上平臺的電子商務(wù)功能。

獲取房源信息渠道知多少？

錢女士錢女士來信反映，她本人由于年紀(jì)較大，從來不上網(wǎng)，無法從網(wǎng)上獲得相關(guān)信息。而再專門去了一次離家較近的閘北區(qū)交易后，卻發(fā)現(xiàn)那里尚未開設(shè)受理處。錢先生急切的想知道，像她這樣希望改善居住的人，該怎樣利用這個網(wǎng)上平臺挑選二手房房源？

反饋：調(diào)查顯示，二手房交易對象與一手房不同，中老年人占據(jù)了其中很大的比例，但這個年齡段的市民普遍觸網(wǎng)較少，如何更好的服務(wù)于他們也是關(guān)注的熱點之一。對此，市房地產(chǎn)交易宋唯副主任介紹，為了方便中老年市民使用這個平臺，有三個途徑可以利用：一是網(wǎng)上查詢；二是前往各區(qū)受理處查詢房信息；三是免費索取交易主編的《二手房·網(wǎng)上交易指南》刊物查閱資料。

此外，針對中老年群體的服務(wù)需求，本地貸款服務(wù)公司安家集團(tuán)，推出“二手房網(wǎng)上交易全程陪同服務(wù)”，針對網(wǎng)上交易各個環(huán)節(jié)，實行從掛牌到交房的全程咨詢和服務(wù)。

附記：據(jù)了解，目前本市已在長寧、靜安、徐匯、盧灣、黃浦、普陀、浦東新區(qū)、嘉定等8個區(qū)的10個全市聯(lián)網(wǎng)受理處，今年上半年，全市19個區(qū)縣的21個受理處將全部開通。同時，為方便市民交易及辦理相關(guān)手續(xù)，受理范圍打破了原有行政區(qū)域限制，全市任何一個區(qū)縣的二手房都可以跨區(qū)域操作，如閔行區(qū)的房源也可以在黃浦區(qū)掛牌交易，可在黃浦區(qū)簽約并領(lǐng)取產(chǎn)證。

個人信息會被不法利用嗎？

陳先生陳先生將其在安遠(yuǎn)路上的一套房子在網(wǎng)上掛牌后，接了20多個電話，其中大部分是房產(chǎn)中介的代理請求。一些中小中介無孔不入的電話，對他的日常生活造成了一定的干擾。陳先生擔(dān)心，個人信息公布后，是否會被人

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